バリの投資環境と新規プロジェクト2018年

バリ

バリ島は、東南アジアのインドネシア共和国バリ州に属する島です。首都ジャカルタがあるジャワ島のすぐ東側に位置し、周辺の諸島と共に第一級地方自治体（Provinsi）であるバリ州を構成しています。2014年の島内人口は約422万人。バリ・ヒンドゥーが根ざした地域として知られるが、1990年代以降、イスラム教徒の移民流入が目立つようになっています。
（出所：Wikipedia）

バリの不動産市場

バリは、東南アジア、中国、ヨーロッパ、オーストラリアをはじめとする外国人投資家だけでなく、インドネシア人の投資家も多数呼び込んでいます。

過去10～15年で価格は大きく値上がりし、実際バリは、アジアでも不動産市場が好調なエリアのひとつとなっています。
1）高級物件は前年同期比で15％上昇
2）空地の値上がりは世界最高レベル

これらにより、不動産価格が停滞気味です。何年も続いた上昇傾向の末、市場はやっと落ち着いたとみられています。
バリの不動産市場の停滞の理由として他に言われているのは、
1）清潔な水がないなど、地元のインフラの問題
2）不動産の規制やゾーニング（区分け）が乏しく、不動産が供給過多

外国人がとりやすい市場戦略は、主に、建設済みのヴィラに投資したり、フリーホールドの土地を購入して、賃貸用のヴィラやコンドミニアムを建設することです。

今のトレンドでは、インドネシア人がフリーホールドの物件に投資するのに対して、外国人は長期レンタル、もしくはリースホールド（通常、25～30年で延長可）に投資することを好みます。政府は、2015年「Hak Pakai（使用権）」（過去の記事参照）というタイトルで外国人でも簡単に不動産に投資できるように進めてきました。これは、インドネシアに居住する外国人に対して、土地の上に建物を建設できる権利で、１個人に１タイトルのみ発行されます。

インドネシア政府は、2015年から、高速道路へのアクセス、サンセット・ロードの延長、その他新規道路の建設など、本格的な再編を行っています。政府が積極的に改革を行っていることで、インドネシアへの注目は高まり、国内外の投資家を呼び込むでしょう。

バリ不動産に誰が投資する？

バリは、訪れる観光客のミックスで有名です。バックパッカーから、あれこれ要求の多い観光客まで、充実してバリ文化を堪能できます。インドネシア人は通常土地、ホテル、コンドミニアム、プライベート・プールヴィラなどに興味を示す一方で、外国人はヴィラやバケーション・レンタルなどを所有するために物件を購入することが多いようです。

どうしてバリの不動産に投資するのか？
 
バリは、地理的にも経済的にも安全な島（*）で、笑顔の絶えない人々は尊重と平和をもって生活を楽しんでいます。この地域は、高いROIが保証されている地域で、現地の人々と投資家、双方にメリットをもたらす産業的・商業的な見込みのある機会を与えてくれます。２，３年の間に、バリ島は大きく変貌を遂げました。この変貌とともに、世界一流のレストランやバラエティーに富んだナイトライフを楽しめるようになりました。これが、ファーストホーム、セカンドホームとしてだけでなく、投資として、バリの不動産を買うというオプションを興味深いものにしています。

（*）2017年末から数回、アグン山の噴火が確認されていますが、外務省海外安全ホームページでは、2018年2月13日、「インドネシア当局は，２月１０日，バリ島アグン山の噴火警戒レベルを最高の４（危険）からレベル３（警戒）に引き下げました。これに伴い，アグン山の立ち入り禁止区域は，これまでの火口から半径6kmから半径4km圏内に縮小されました。」と報告、2018年5月28日現在有効としています。

有名なビーチクラブであるKuDeTa、ポテトヘッド、Wリゾート、ラ・ラグンなどが、おしゃれで社交的な雰囲気をバリ島に与えています。今では、バリ島はインターナショナルなシーンで「訪れるべき場所」のひとつとなっています。

バリにおける外国人の不動産所有に関する規制

バリは、インドネシアの他の地域と比べると、文化的にも人口統計学的にも異なります。
多くの外国人が、バケーションで、または住むためにバリを訪れる中、よくあるのが「外国人の不動産所有に関する規制も違うのかどうか」という質問です。

実際、規制に大きな違いはありませんが、異なるのは、建設できる建物の高さに制限がある、という点です。
通常、建物は、3～4階（15メートル）以上であってはいけません。バリで最も高い建物のひとつ、グランド・バリ・ビーチ・ホテルは、60年代に建てられており10階建てですが、この新しい規制は免れています。
 

バリの不動産のどこに投資する？

2014年から2017年で、スミニャック、ペティテンゲット、バトゥ・ベリグ、チャング、ウマラスといった洗練されたエリアの価格は、30％ほども上昇しました。10年前までは、これらのエリアは田園に囲まれ、土地の多くは農家が占めていたことを考えると、この成長は称賛に値するものです。たった２，３年の間に、多くの高級物件がバリに建設されてきました。このすさまじい成長が、バリの不動産投資を世界のどのエリアよりもダイナミックなものにしてきました。

スミニャック、バトゥ・ベリグ、チャング、エコービーチ、ウマラス、ザ・ブキット（丘陵エリア）、タバナン、ロヴィーナ、ウブドといったバリの田園が広がるエリアの不動産が、今ローカル、外国人の投資のトレンドとなっています。バリを訪れたことがあるからといって、バリのどこに不動産投資をすべきか見極めるのは簡単ではありません。以下に、外国人に好まれるエリアの詳細をいくつか紹介します。

■サヌール
バリの南東の5キロにわたる海岸沿いに位置するサヌールは、見逃されがちですが、他のエリアに比べてゆったりとしています。レストランやバーもたくさんあり、さほど外国人観光客が多くないので現地の人に出会う機会も多いです。
 
＜サヌールの不動産価格＞
3ベッドルームのフリーホールドのヴィラは大体400,000 USドル(約4,378万円)からです。
 
■チャング
サヌールの2倍ほどの長さの海岸沿いにあるチャングは、バリの南部にあります。不動産を購入する人、旅行者ともに人気の場所のひとつです。サヌールに似て、チャングは、カフェもたくさんありゆったりした雰囲気で、サーファーたちにも人気です。田園が広がる美しい風景に引かれて、多くの外国人駐在者がここにヴィラを購入しています。
 
＜チャングの不動産価格＞
3ベッドルームのフリーホールドのヴィラは大体750,000 USドル(約8,208万円)からです。
 
■ウブド
ウブドはバリに古くからあるエリアのひとつで、益々人気を集めています。山間にあり、比較的涼しい気候です。寺院も多くあります。ウブドは、リラックスしたライフスタイルだけでなく、芸術にあふれる地元の文化が十分に楽しめる場所として人気です。
 
＜ウブドの不動産価格＞
３ベッドルームのフリーホールドのヴィラは大体250,000(約2,736万円)～300,000 USドル(約3,283万円)からです。

■クタ
クタビーチは、リゾート訪問客、特にオーストラリア人に最も人気のエリアでしょう。バリの西部にあり、ングラ・ライ国際空港とは目と鼻の先です。
クタに行けば、ショッピング、バーから多くのレストランまで、すべてがそろっています。

＜クタの不動産価格＞
３ベッドルームのフリーホールドのヴィラは大体300,000 USドル(約3,283万円)からです。

■スミニャック
スミニャックはクタから少し北にあり、予算が多いのであればここでしょう。以前は未開発の眠った土地でしたが、今ではバリでも一番の高級エリアです。
スミニャックはクタよりは静かで、見かけるサーファーの数も少なめです。

＜スミニャックの不動産価格＞
３ベッドルームのフリーホールドのヴィラは大体500,000 USドル(約5,472万円)からです。
 

今後成長が見込まれるエリアとしては、フローレス、タナ・ロットおよび以北のエリアが挙げられます。また、バリ周辺の島々もまた、投資先として人気になりつつあります。

・ヌサ・レンボンガン島
・ロンボク島、ギリ諸島
・ヌサ・ペニダ島
・最近開発が進むスンバ島、スンバワ島

（出所：http://www2m.biglobe.ne.jp/）
（参照：Villa Bali Tropic、Asia Property HQ）

※本記事内の日本円表示は、執筆時の為替レートで換算した参考値です。また、法規制の情報も執筆時に入手できた情報を元に作成したものですので、実際に物件を購入される際には、最新の情報を入手ください。