外国人がインドネシアで物件を購入するには

インドネシアで不動産購入をするにあたって、外国人が購入できる不動産のタイプや権利について詳しく見ていきましょう。

国家土地庁（BPN）が管轄する1960年土地基本法No.5によると、外国人に許されている不動産の権利は次のものがあります。

■Hak Guna Bangunan (HGB) – 建設権

HGBとは、その証明書の保有者に、最大30年間、その土地に構築物を建設する権利を与えるものです。この30年間の終了時に、さらに20年間の延長が認められています。HGBはインドネシア人およびインドネシア法に認められた法人のみが保有することができます。もしインドネシアで会社設立を考えているのであれば、HGBも一つの選択肢でしょう。ただし、設立された会社がインドネシアで合法的に登記された会社である必要があります。

■Hak Guna Usaha – 耕作権

この証明書は、HGBと似ていますが、その土地は農耕目的にのみ使用されることが認められています。この証明書の有効期限は25年ですが、35年まで延長可能です。

■Hak Pakai (HP) – 使用権

HPはHGBと似ていますが、有効期限30年、その後20年の延長＋さらに30年の更新で、最大80年まで延長可能な点が異なっています。インドネシア法の下で登記されていない外国大使館や外国企業がとる手段となっています。Hak pakaiの有効期限が切れた物件または別のオーナーに売却された物件は、hak milik（フリーホールドの所有権）を回復します。

2015年インドネシアのジョコ・ウィドド大統領は、インドネシアに居住する外国人の住宅所有にかかる政府規則No.103/2015に署名し、合法的にインドネシアに居住する外国人に対して住宅の所有を認めました。また、2016年には土地・空間計画大臣/国家土地庁長官が2016年規則No.29を発行し、インドネシアに居住する外国人に対する土地権の付与、譲渡について定めました。

これらの規則により、インドネシアに居住する外国人*は「使用権」のいうカテゴリーで物件を購入することが可能になりました。しかし、この購入には、いくつかの要件と権利があります。

 *インドネシアに居住する外国人とは、インドネシア人ではない外国人で、インドネシアの(i)利益のためとなる、(ii)事業を営む、(iii)就職している、または(iv)投資をしている者としている。外国人の定義は広く、詳細については細かい規定がありません。

 ・外国人がインドネシアで購入することのできる物件には、地域により最低金額が定められている。
・外国人は、デベロッパーから直接購入する場合に限り、インドネシアの物件を購入できる。
・外国人はインドネシアの物件を第三者に貸し出すことができない。インドネシアに仕事または勉学のために滞在するための場所として使用できる。
・外国人は物件に、インドネシアの銀行または金融機関からの抵当権を設定できる。
・インドネシア在住の外国人が他国にその居住地を移す場合、インドネシア出国から１年以内に、インドネシアで物件を所有できる資格のある者（外国人でもインドネシア人でも可）にその使用権を移転することができる。
・外国人でもインドネシアの土地付きの家を30年間という期間限定で購入することができる。この期間は２回まで延長可能で、1回目の延長はさらに30年間、2回目はさらに20年間となる。よって、外国人の所有権は最大80年となる。

以下の表は、外国人が購入することのできる土地付きの家またはアパートの地域別最低価格です。

外国人が購入できる土地付きの家およびアパートの地域別最低価格

■リースホールド

外国人の中には、デベロッパーとのリース契約を結んで、アパートやコンドミニアムを手に入れる方法もあります。売買が完了しても、その権利はデベロッパーまたは物件の管理会社の名義となっています。外国人は、デベロッパーと転換可能なリース契約を結ぶことができます。権利は、デベロッパーまたはインドネシア人名義人の名義となり、一定期間のリースが組まれます。リース契約は、外国人が分譲アパートの所有権を認められるような法律改正が行われた場合、外国人オーナーにその所有権を譲渡するというような内容になっています。

上記のように、インドネシアの外国人の不動産所有に関する規制はまだまだ難しいところがあります。したがって、購入前にはしっかりと下調べをし、信頼のできるデベロッパーから、合法的に購入できるスキームを利用して不動産を取得することが最も重要だといえるでしょう。

※この記事は、執筆時点で入手できた情報を元に作成された一般的な内容です。物件を購入される前には、物件に合った最新の情報を調査・入手ください。