【東南アジア・日本】コロナ禍・後に不動産投資で失敗しないために

コロナ禍の中で不動産投資を行うことに不安を感じる方も多いのではないでしょうか。コロナ禍に関係ない不動産投資の原則を学んでいきます。

コロナ禍・後に不動産投資で失敗しないために



みなさんはなぜ投資を行いますか?

・お金持ちになりたい
・節税したい
・引退後楽しみたい
・アーリーリタイアしたい
・年金が足りない
・給料が足りない(先進国の中でも日本は給与水準が低い)
・勉強したい
・社会貢献したい(オフィス・テナントなど使ってくれる人がいる)

このように少なからず投資を行っている方もいますが、まだまだ日本人の投資に対する積極性は少ないです。

不動産以外に過去に投資したことがある商品、日本とアメリカの比較から分かること


                                                                                                                                                             ※参照:弊社HPより

日本人の特性について


・偏った「預金愛」がある。マイナス金利政策で金利が付かない中でも、日本人は預金と保険が好き
・ファイナンシャルリテラシーが低い
・投資に対して最初の一歩を踏み出せない
・投資をする機会が少ない


「先進的な」投資家とは?


                                                                                                                                                          ※参照:弊社HPより

・シンガポール在住の日本人(事業家・駐在員)は東南アジア不動産保有率が高い
実際に海外に住むことで、その国の不動産を購入することに対して心理的なハードルが下がることが要因となります。

・実践を通じて学んでいる
例えば、シンガポール大学には、不動産学部があります。学問として学んでおり、不動産リテラシの一貫として海外不動産の活用の投資を教えられています。日本では不動産学部があるのは明海大学のみです。

なぜ投資するのは不動産なのですか?

・儲かりそうだから
・成金と言えば不動産というイメージ

上記のような声にもあるように日本ではあまり好まれる職業ではありませんが、以下のようなメリットから不動産が投資商品として選ばれます。

・リアルアセット(実物資産)だから
・リスクが少ないから
・コントロールできるから
・使っている人の顔が想像できるから


コントロールできる不動産ってどういうこと?

                                                                                                                                  

 国内不動産を真ん中にすると右上に行くにつれて、ハイリスク・ハイリターン。左下に行くにつれてローリスク・ローリターンとなります。

ローリスク・ローリターンの商品例
・定期預金
・個人国債
・国内社債
・海外社債
・不動産クラウドファンディング
資産が大きく増える投資ではないため、保守的投資と言えます。

ハイリスク・ハイリターンの商品例
・REIT
・海外不動産
・国内株式
・海外株式
・FX
資産が大きく増える可能性があるため、増やしたい人向けの積極的投資と言えます。

インカム・ゲインとは?
インカム・ゲイン(和製英語:income+gain、英語では「investment income」が一般的)とは、株式の配当、預金や債券等の利息、投資信託の収益分配金等の利益のことである。ただし額面価格より低い価格で発行され償還時に額面価格で償還されるゼロクーポン債は債券でもキャピタル・ゲインであり、また一般債券でも市場取引で得られた売買差益(差損)はキャピタル・ゲイン(ロス)に勘定される。(ウィキペディア)

キャピタルゲインとは?
キャピタル・ゲイン(capital gain)とは債券や株式、不動産など資産価値の上昇による利益のことを言う。購入価格(から購入経費を差し引いた額)と売却価格(から売却経費を差し引いた額)の差による収益(ただし一般事業の仕入れと販売のような流動性・反復性の高い物は含まない)で、資本利得、資産益と訳せる。価格が下がって損をすることもあるが、この場合はキャピタル・ロス(capital loss)と呼ぶ。(ウィキペディア)

海外ではインカム・ゲインではなくインベストメントインカムと言います。キャピタルゲインはキャピタルアプリシエーションを使います。キャピタルアプリシエーションは価格上昇のことで、海外の不動産の話をする際には「年間どれくらい上昇したの?」という話が出てきます。海外の物件を見る際にはキャピタルアプリシエーションを確認した方がいいでしょう。

他の投資商品との比較をする中で不動産のメリットはリスクコントロールができること



不動産を購入をする前にリスクを見極めてどうやってコントロールするべきかが分かります。そのためには、先に学ばないといけません。これから不動産購入を考えている人の場合は、まずは国内の不動産を所有して実際に何が起こるかを学んだ方がいいでしょう。それから海外不動産を所有するなど、自身で体験しながら学ことも大切です。

コントロールできるリスクの一例
・将来の価格が予測できること
そのためには表に出ている情報をいち早く理解することが必要です。

・キャッシュフローを増やすことができること
どうやって賃料をあげるか、どうやって空室を減らしていくか、選択することができます。

・価格がゼロ(紙くず)にならないこと

不動産はリスクをコントロールできる商品のため、他責ではなく自責だと理解した上で購入しましょう。購入後も手間がかかりますが、近くに優秀なプロパティーマネージャーやアセットマネージャーがいるとサポートをお願いすることもできます。

将来不動産価格の予測について


1〜5の項目を照らし合わせて価格を予測します。
1、人口(Population)
2、言語(Language)
3、経済成長(Growth)
4、都市化率(Urbanization)
5、公共投資(Infrastructure)

日本に照らし合わせていくと

1、人口→減少(出生率の低下)
2、言語→ガラパゴス(日本語中心)
3、経済成長→成熟
4、都市化率→完璧(世界で最も都市化が進んでいる)
5、公共投資→維持程度

以上からも将来価格が上がるか上がらないかは、分からないため日本の不動産でキャピタルゲインを狙うのは難しいです。ただ安いものを購入するに尽きます。一般の方が新築の物件を購入する際には、周りの物件と価格を比較することがおすすめです。

日本の不動産価格推移

                                                                                                                                                                   ※参照:国土交通省
日本の不動産を考える中で意識して欲しいのは、アセットクラス(資産クラス)です。アセットクラスとは、投資対象となる資産の種類や分類のことです。住宅・オフィス・ホテルなどによって不動産の価格の決まり方・上がりやすさなどが異なります。


                                                                                                                                                             ※参照:住友不動産販売

上記のグラフを見ても、供給が減って価格が上がっています。日本の国内の不動産は基本は日本人が購入するマーケットで考えると、価格は天井と言えるでしょう。それは個人の住宅ローンを組める限度が決まっているから、これ以上の購入は難しいためです。


                                                                                                                                                           ※参照:東日本レインズ

上記は2020年4月〜6月の成約件数です。コロナ禍において、不動産の価格は下がっていません。ここから市場に出回っている物件・在庫が少ないことが分かります。

コロナ禍におけるオフィスの需要

日本ではIT企業の在宅ワークに切り替えなどでオフィスの凝縮移転により、渋谷の空室率が上がっています。ただ世界ではこの現象は起きていません。海外の企業を誘致してアウトソーシングしている企業は、オフィスの需要が増えています。

2020年8月13日にフィリピンの大手財閥アヤラが不動産投資信託(REIT)を上場させました。コロナ禍でもコールセンターなどの受託ビジネスは好調でオフィスの需要は年末に向けて最大80万平方メートルに増える見込みとなっています。どこの国、どこの都市がどういうアセットクラスに可能性があるのかというように、視点を世界に向けることが大切です。投資の機会を逃さないように、日本だけでなく、広い視野を持って世界を意識しましょう。