[フィリピン]セブ・オフィス市場（2020年第1四半期）

不動産サービス会社コリアーズがフィリピン・セブの2020年第1四半期不動産市場レポートを発表しました。同社は、コロナの影響で需要、供給ともに低迷、賃料も伸び悩みましたが、2021年頃から市場は回復してくると予想しています。また、PEZA認可オフィススペース、第二言語としての英語を教える語学教室のオフィス需要や、安全・健康面での配慮、緊急時のビル管理などが今後のキーワードになりそうです。

■2020年第1四半期セブのオフィス市場

需要：新型コロナウィルス（Covid-19）とロックダウンにより各社様子見の姿勢をとっていることから、2020年の需要は緩やかでした。コリアーズも政府も、2021年第1四半期より市況が改善したら、需要も戻ってくると予想しています。

供給：建設工事の遅れから、2020年内竣工にも遅れが出るとみられています。2021年から2022年にかけては、成約率も回復し、2020年に遅れた工事も完成することから、徐々に引渡しの速度も回復してくるでしょう。

賃料：2020年第1四半期、需要の低迷から、賃料の下落が見られました。2021年には、国内外の景気回復にともなって賃貸活動も活発化することから、賃料の回復が見られそうです。

空室率：2020年、空室率は上昇していますが、一方でオフィスの完成物件もほとんどないので、若干その影響は弱まるでしょう。2021年頃に成約率が回復することで、空室率は下がるでしょう。

■今後のキーワード

コリアーズのレポートから今後のセブのオフィス市場のキーワードを見てきましょう。

１．拠点の多様化とPEZA認可スペース

メトロマニラを拠点とするアウトソーシング企業が、積極的に拠点の地理的な多様化を進め、メトロマニラ以外に営業拠点を設置しようとしています。アウトソーシング企業がセブに拠点を構えたがる主な理由は、メトロセブにおけるPEZA認可オフィススペースです。税の減免などのインセンティブが受けられるPEZA認可を受けたスペースがあるセブITパーク、セブビジネスパーク、およびその周辺エリアは魅力的なオプションとなるでしょう。

2020年から2022年に完成する新規スペースのうち、約111,000平米がPEZA認可スペースです。ワン・モンタージュビルが入る、エビアター・コマーシャル・コンプレックス（Abiathar Commercial Complex）は、セブ・ビジネスパーク近辺におけるPEZA認可スペースの増加に貢献するでしょう。

コリアーズは、人材、インフラ、事業コストといった面での競争力の高さから、セブは今後もメトロマニラ外でビジネスを構えるのに人気の場所となると予想しています。米国系調査・コンサルティング会社ソロンズ（Tholons）の2019年最も魅力的なアウトソーシング先トップ100で、人材、インフラ、イノベーションが評価され、セブは12位にランクインしました。

２．ESLのためのオフィススペース

Covid-19の影響で、第二言語としての英語(ESL)をオンラインで教える企業からの需要が伸びています。中国、日本、韓国といった国々の学生は、渡航制限もあり実際にセブへ行って語学研修することができないので、オンライン教育へとシフトしそうです。このことから、セブITやセブ・ビジネスパークで営業するESLセンターのオフィススペース需要が今後伸びるのではないかとコリアーズは予想しています。

３．不動産管理とオフィススペースの安全性への注目

メトロマニラで見られる動きと同様に、テナントはオフィススペースの安全性や品質に重きを置くようになってきています。身体的距離の確保のために従業員一人あたりに割り当てるオフィスオフィススペースを増やす必要があるので、今後12か月でオフィススペース需要は部分的に高まりそうです。一人当たりのオフィススペースに加えて、衛生管理、緊急時への備えに加えて、空気循環や自然光を取り入れるためのガラス比率などのデザイン面での配慮に重点を置くテナントが増えることが予想されます。コリアーズは、今回のパンデミックが、グリーンで健康的なオフィススペースへの需要を高める結果になったと考えています。オフィススペースのグリーン性能やLEED認証が、賃貸を決める際の重要な要素になりそうです。

また、店舗などを併設した、統合型コミュニティ内のオフィススペースが人気です。コリアーズは2021年初に市場心理が回復してきたら特に、ビジネスパークやその周縁エリアにおけるオフィススペースの需要が高まると予想しています。セブITパーク、セブビジネスパーク、その周辺エリアは、2020年から2022年の新規供給の77％を占めています。


■新規供給は50％減少

2019年のメトロセブのオフィス在庫は117万平米に達し、うち43％は、セブITパークおよびセブビジネスパークでの完成物件でした。2018年は104万平米でした。

Covid-19とロックダウンにより引き起こされた工事の遅れにより、コリアーズは2020年内のオフィスビル竣工はほとんどなく、新規供給は、当初予想の129,000平米から急落してたった68,300平米となると予想しています。

▼2020年～2021年の新規供給面積（平米）および割合

■空室率の低下は2021年から

コロナ前の2019年、フィリピンIT・ビジネスプロセス協会（IBPAP）は、アウトソーシング業界における雇用増は、メトロマニラ外におけるアウトソーシング拠点の増加により、新たな職が創設されることだと述べていました。パンデミックにより、企業は様子見の姿勢をとっていますが、政府が予測しているように2021年に景気が回復してくると、メトロセブにおけるオフィススペースの成約面積も拡大すると予想されています。セブにおけるアウトソーシング業界に勤めるフィリピン人従業員の割合も、現在の10％から上昇するとみられています。

2019年に行われた主要なアウトソーシング取引は、テック・マヒンドラ（Tech Mahindra）、アクセンチュア、24/7インタッチ（24/7 InTouch）、グーグルなどがありました。

アウトソーシング業界の拡大が、セブのオフィス空室率の上昇を緩和するとみられています。コリアーズは、セブのオフィスの空室率について、2020年の12％から2021年は11.7％に減少すると予想しています。コリアーズの予想では、2020年のオフィス成約のほとんどが、従来のオフィスとアウトソーシング企業です。

■賃料の回復は2021年

コリアーズは、セブのオフィス賃料伸び率について、2020年は-8%、2021年には+3％と見込んでいます。オフィス賃貸取引の低迷は、メトロマニラだけでなくセブやダバオといった主要ロケーションでも予想されています。

コリアーズは、2021年の回復は、メトロマニラを拠点とする企業が拠点を多様化してセブにも拠点を構えるかどうかの決定にかかっていると予想しています。また、2021年のフィリピン全体、そして地方の経済が回復するにつれ、従来の企業のオフィス賃貸活動も部分的に後押しされそうです。

全体として、セブITパーク、ビジネスパーク、および周辺エリアに、新規企業、拡大を計画する企業が集まることから、これらのエリアにおける建物の賃料の回復スピードは他と比べて早くなるでしょう。

（出所：Colliers）

（トップ画像：Jericho Padayhag on Unsplash）