グローバル不動産透明性インデックス2018
2018/08/10
グローバル不動産透明性インデックス2018
JLL社はグローバル不動産透明性インデックス2018を発表しました。
不動産はますます透明に、しかし期待も高まる
JLLは、20年間にわたって、世界の不動産市場の透明性を追ってきました。今日、高い透明性に対する需要は今までになく高まっています。というのも、投資家は、不動産セクターへの配分を高め続けており、不動産所有関連の討論は続き、業界は大きな構造変化に取り組んでいます。
グローバル不動産透明性インデックスの導入
過去20年間、このグローバル不動産透明性インデックスは、市場の透明性を測るための業界を先導するベンチマークとしての地位を確立してきました。10回目となる今回、インデックスは、不動産セクターをより高い水準へと導き続けています。
投資パフォーマンス測定から法令制度まで、インデックスは、幅広く関連トピックをカバーしています。市場の透明性を測るためのこれらの要素は、不動産投資家やテナントにとってキーとなるだけでなく、政府および地域が、機能的で住みやすく、管理の行き届いた都市をつくることができることを保証する役割も果たしています。
2018年のインデックスは、西ヨーロッパ・北アメリカといった成熟した経済圏から、アフリカ、アジア、ラテンアメリカの不透明な市場まで、100の市場を対象としています。186の指標に基づき、グローバル不動産透明性インデックスは、不動産市場の透明性のグローバルな視点での全体像を示しています。
2018年インデックスでわかることは？
世界的に、安定した進歩が見られました。市場の85％において、前回のインデックスからの2年間に改善があったことがわかります。しかし、投資家、テナントおよび世間一般の高まる期待が、実際の変化の速度を追い越しています。
英国、オーストラリアおよび米国が世界で最も透明性の高い市場となっています。これらの世界をリードする英語圏の国々が、トップ市場を独占しています。しかし、科学技術に精通した大陸ヨーロッパ市場、特にオランダおよびスウェーデンもまたトップグループに入っています。「透明性の高い」市場の上位には、新しいテクノロジーと成熟した「代替」セクターの開発におけるパイオニア的な役割にけん引され、2016年以降躍進を遂げた市場もあります。
世界最大の新興市場は、「透明」ステータスの先端に集中しています。世界人口のほぼ50％をしめる、これらの「ビッグ８」市場（ブラジル、中国、インド、インドネシア、メキシコ、ロシア、タイおよびトルコ）は、透明性に欠けるがために現在制約があるものの大きな不動産オポチュニティをしめしています。これらの国々が改善を続ける一方で、さらなる法制度の改革、重要なのはそれらのさらに強力な施行が、これらの市場を「透明」カテゴリーに押し上げるために必要となってきます。
今年の調査では、多くの国々でスコアに大きな改善がありました。そして、それらは一つの地域に固まっているわけでも、一つの要素にけん引されているわけでもありません。ミャンマーは、その禁煙の「解放」期間の一部として、ランキングを素早く上げ、オランダ、インド、ドバイおよびタイもまた力強い進歩を見せる中、2018年で最も改善した市場となりました。
▼不動産透明性の世界地図
透明性に関する新たな議論
この調査は、透明性に関するランドスケープが変わりつつあることも明らかにしています。不動産市場が過去に見ない構造改革を行うにつれ、新たな課題が見えてきたのです。透明性に大きな影響を与える４つの課題は以下の通りです。
・業界が次々と新しいテクノロジーを採用するにつれて新興する「プロップテック」セクター
・フレキシブルオフィススペースの増加：大手（WeWorkやIWGなど）が不動産市場のダイナミクスをかく乱
・受益所有権および反マネーロンダリングへのスポットライト：不正、税逃れおよび所有権に関する世論がメディアで大きく取り上げられる
・「オルタナティブ*」セクターの成熟：メインストリーム化するについれて投資家の透明性に関する需要も高まる
*データセンター、研究施設、介護施設、学生寮、教育施設などの非伝統的不動産をオルタナティブ資産と定義
ランキング
グローバル不動産透明性インデックス2018では、100の市場を対象に、186の指標に基づいて作成されています。これらの変数は、６つの分野（パフォーマンス測定、市場の基礎的条件、上場ビークルのガバナンス、法制度面でのフレームワーク、取引プロセスおよび環境サスティナビリティ）に分けられます。
2018年ランク | 市場 | 地域 | 投資パフォーマンス | 市場の基礎的条件 | 上場ビークル | 法制度 | 取引プロセス | サスティナビリティ | 2018年 |
1 | United Kingdom | EUR | 1.0 | 1.8 | 1.0 | 1.2 | 1.1 | 1.9 | 1.2 |
2 | Australia | AP | 1.2 | 1.6 | 1.1 | 1.4 | 1.1 | 1.6 | 1.3 |
3 | United States | AM | 1.1 | 1.6 | 1.0 | 1.4 | 1.4 | 2.4 | 1.4 |
4 | France | EUR | 1.6 | 1.7 | 1.3 | 1.5 | 1.0 | 1.0 | 1.4 |
5 | Canada | AM | 1.7 | 1.6 | 1.2 | 1.2 | 1.2 | 2.0 | 1.5 |
6 | Netherlands | EUR | 1.7 | 1.4 | 1.4 | 1.4 | 1.2 | 2.1 | 1.5 |
7 | New Zealand | AP | 1.8 | 1.6 | 1.0 | 1.6 | 1.0 | 3.0 | 1.6 |
8 | Germany | EUR | 2.2 | 2.0 | 1.2 | 1.8 | 1.4 | 2.7 | 1.9 |
9 | Ireland | EUR | 2.4 | 2.3 | 1.3 | 1.6 | 1.0 | 3.4 | 1.9 |
10 | Sweden | EUR | 2.0 | 2.8 | 1.3 | 1.6 | 1.5 | 2.7 | 1.9 |
11 | Finland | EUR | 2.6 | 2.0 | 1.3 | 1.7 | 1.0 | 2.9 | 2.0 |
12 | Singapore | AP | 2.0 | 2.0 | 1.7 | 1.9 | 1.8 | 3.0 | 2.0 |
13 | Hong Kong | AP | 2.1 | 1.8 | 2.3 | 1.7 | 1.8 | 2.7 | 2.0 |
14 | Japan | AP | 1.7 | 2.9 | 2.2 | 1.7 | 1.9 | 1.9 | 2.0 |
15 | Switzerland | EUR | 1.9 | 3.1 | 1.1 | 2.0 | 1.4 | 3.0 | 2.0 |
16 | Belgium | EUR | 2.4 | 2.6 | 1.1 | 2.2 | 1.2 | 2.7 | 2.1 |
17 | Denmark | EUR | 3.1 | 2.2 | 1.6 | 1.6 | 1.1 | 2.7 | 2.1 |
18 | Italy | EUR | 2.3 | 2.1 | 2.3 | 2.1 | 1.5 | 2.7 | 2.1 |
19 | Spain | EUR | 2.5 | 2.2 | 1.5 | 2.4 | 1.3 | 2.7 | 2.1 |
20 | Poland | EUR | 3.1 | 1.9 | 2.5 | 1.2 | 1.4 | 3.4 | 2.2 |
21 | South Africa | SSA | 2.4 | 3.3 | 1.3 | 1.7 | 1.8 | 3.1 | 2.2 |
22 | Austria | EUR | 2.9 | 2.3 | 1.8 | 1.7 | 1.7 | 2.7 | 2.2 |
23 | Czech Republic | EUR | 3.3 | 2.3 | 2.6 | 1.5 | 1.1 | 2.7 | 2.3 |
24 | Norway | EUR | 2.7 | 2.6 | 2.4 | 1.9 | 1.4 | 3.3 | 2.3 |
25 | Portugal | EUR | 2.8 | 3.2 | 2.7 | 1.5 | 1.3 | 2.7 | 2.3 |
26 | Taiwan | AP | 3.2 | 2.0 | 2.0 | 1.9 | 1.4 | 3.9 | 2.3 |
27 | Slovakia | EUR | 3.7 | 2.3 | 2.2 | 1.5 | 1.4 | 3.1 | 2.4 |
28 | Hungary | EUR | 2.8 | 2.8 | 2.3 | 1.8 | 2.1 | 4.0 | 2.4 |
29 | Romania | EUR | 4.0 | 2.8 | 1.5 | 1.5 | 1.2 | 3.4 | 2.5 |
30 | Malaysia | AP | 2.7 | 2.3 | 2.0 | 2.3 | 2.8 | 4.1 | 2.6 |
31 | South Korea | AP | 3.3 | 2.5 | 2.4 | 1.9 | 2.5 | 3.0 | 2.6 |
32 | Luxembourg | EUR | 3.3 | 2.9 | 2.5 | 2.1 | 2.1 | 3.1 | 2.7 |
33 | China | AP | 2.8 | 2.3 | 2.6 | 2.8 | 2.5 | 3.3 | 2.7 |
34 | Thailand | AP | 3.1 | 2.7 | 2.4 | 2.4 | 2.3 | 3.6 | 2.7 |
35 | India | AP | 3.5 | 2.6 | 2.3 | 2.4 | 2.0 | 3.3 | 2.7 |
36 | Israel | EUR | 3.3 | 4.1 | 2.4 | 1.8 | 1.4 | 4.4 | 2.7 |
37 | Brazil | AM | 3.5 | 2.7 | 1.9 | 2.5 | 2.2 | 3.6 | 2.8 |
38 | Russia | EUR | 3.6 | 2.3 | 1.9 | 2.6 | 2.4 | 3.6 | 2.8 |
39 | Mexico | AM | 3.5 | 3.0 | 1.6 | 2.3 | 2.5 | 3.9 | 2.8 |
40 | UAE - Dubai | MENA | 3.5 | 2.9 | 1.9 | 2.5 | 2.2 | 3.3 | 2.8 |
41 | Turkey | EUR | 3.8 | 3.1 | 2.2 | 2.2 | 1.8 | 3.7 | 2.8 |
42 | Indonesia | AP | 3.2 | 2.2 | 2.4 | 2.7 | 2.8 | 4.9 | 2.9 |
43 | Greece | EUR | 3.3 | 3.5 | 2.5 | 2.6 | 2.4 | 3.4 | 2.9 |
44 | Croatia | EUR | 4.2 | 3.4 | 3.3 | 2.1 | 1.8 | 3.1 | 3.0 |
45 | Botswana | SSA | 3.7 | 3.2 | 2.1 | 2.6 | 2.5 | 4.9 | 3.1 |
46 | Slovenia | EUR | 4.3 | 3.9 | 3.6 | 1.7 | 1.6 | 3.7 | 3.1 |
47 | Serbia | EUR | 4.4 | 3.1 | 3.6 | 2.0 | 1.9 | 3.7 | 3.1 |
48 | Philippines | AP | 3.8 | 2.7 | 2.4 | 2.9 | 2.5 | 4.9 | 3.1 |
49 | Bulgaria | EUR | 4.1 | 3.6 | 2.8 | 2.4 | 1.8 | 3.7 | 3.1 |
50 | Puerto Rico | AM | 3.7 | 4.0 | 2.4 | 2.5 | 2.4 | 4.9 | 3.2 |
51 | Mauritius | SSA | 4.1 | 4.1 | 1.9 | 2.7 | 1.8 | 4.9 | 3.2 |
52 | Chile | AM | 3.9 | 4.0 | 1.9 | 2.3 | 3.1 | 4.7 | 3.2 |
53 | Kenya | SSA | 4.2 | 3.3 | 2.4 | 2.8 | 2.6 | 4.9 | 3.3 |
54 | Saudi Arabia | MENA | 3.8 | 4.1 | 2.1 | 2.7 | 3.3 | 4.0 | 3.3 |
55 | UAE - Abu Dhabi | MENA | 3.9 | 3.1 | 2.6 | 3.8 | 2.4 | 3.6 | 3.4 |
56 | Zambia | SSA | 4.1 | 4.3 | 2.0 | 2.9 | 2.4 | 5.0 | 3.4 |
57 | Egypt | MENA | 3.8 | 4.0 | 2.4 | 3.3 | 2.8 | 4.4 | 3.4 |
58 | Peru | AM | 4.2 | 3.7 | 2.9 | 2.7 | 3.0 | 4.9 | 3.5 |
59 | Argentina | AM | 4.2 | 3.9 | 2.6 | 2.6 | 3.1 | 4.9 | 3.5 |
60 | Macau | AP | 4.2 | 3.3 | 5.0 | 2.5 | 2.7 | 4.1 | 3.5 |
61 | Vietnam | AP | 4.0 | 3.1 | 3.1 | 3.5 | 3.3 | 3.9 | 3.5 |
62 | Bahrain | MENA | 4.2 | 3.6 | 2.2 | 3.4 | 3.2 | 4.1 | 3.5 |
63 | Morocco | MENA | 4.0 | 4.3 | 3.7 | 2.7 | 2.8 | 4.9 | 3.6 |
64 | Colombia | AM | 4.3 | 3.2 | 3.9 | 2.9 | 3.1 | 4.9 | 3.6 |
65 | Costa Rica | AM | 4.4 | 4.2 | 4.0 | 2.6 | 2.2 | 4.9 | 3.6 |
66 | Sri Lanka | AP | 4.4 | 3.6 | 5.0 | 3.0 | 2.6 | 4.4 | 3.7 |
67 | Nigeria | SSA | 4.2 | 4.3 | 2.6 | 3.5 | 3.0 | 4.6 | 3.7 |
68 | Jordan | MENA | 4.3 | 4.4 | 3.3 | 3.1 | 3.0 | 4.9 | 3.7 |
69 | Ukraine | EUR | 4.2 | 3.4 | 4.1 | 3.5 | 3.6 | 4.9 | 3.8 |
70 | Kuwait | MENA | 3.9 | 4.6 | 2.8 | 3.6 | 3.6 | 4.9 | 3.8 |
71 | Qatar | MENA | 4.3 | 4.5 | 3.0 | 3.5 | 3.5 | 4.9 | 3.9 |
72 | Uruguay | AM | 4.7 | 4.5 | 4.8 | 2.5 | 3.5 | 4.9 | 4.0 |
73 | Myanmar | AP | 4.4 | 4.0 | 3.9 | 3.5 | 3.5 | 5.0 | 4.0 |
74 | Iran | MENA | 4.2 | 3.2 | 5.0 | 3.9 | 3.7 | 4.4 | 4.0 |
75 | Pakistan | MENA | 4.4 | 4.5 | 2.9 | 3.4 | 4.1 | 4.9 | 4.0 |
76 | Ghana | SSA | 4.4 | 4.3 | 5.0 | 3.5 | 2.5 | 5.0 | 4.0 |
77 | Kazakhstan | EUR | 4.7 | 4.0 | 3.8 | 3.5 | 3.5 | 4.9 | 4.0 |
78 | Rwanda | SSA | 4.7 | 4.4 | 5.0 | 2.8 | 3.7 | 4.7 | 4.1 |
79 | Ecuador | AM | 4.6 | 4.5 | 4.1 | 3.5 | 3.5 | 4.9 | 4.1 |
80 | Panama | AM | 4.6 | 4.3 | 4.1 | 3.7 | 3.6 | 4.9 | 4.1 |
81 | Lebanon | MENA | 4.2 | 4.8 | 3.3 | 4.0 | 4.3 | 4.4 | 4.2 |
82 | Oman | MENA | 4.6 | 5.0 | 5.0 | 3.2 | 3.4 | 4.9 | 4.2 |
83 | Tunisia | MENA | 4.5 | 5.0 | 5.0 | 3.2 | 3.7 | 4.6 | 4.2 |
84 | Uganda | SSA | 4.5 | 5.0 | 5.0 | 3.3 | 3.5 | 4.9 | 4.2 |
85 | Angola | SSA | 4.5 | 4.3 | 5.0 | 3.8 | 3.8 | 5.0 | 4.2 |
86 | Cayman Islands | AM | 4.7 | 5.0 | 5.0 | 3.3 | 3.6 | 4.9 | 4.3 |
87 | Algeria | MENA | 4.4 | 4.9 | 5.0 | 3.6 | 3.9 | 4.6 | 4.3 |
88 | Belarus | EUR | 4.6 | 4.7 | 5.0 | 3.8 | 3.6 | 4.9 | 4.3 |
89 | Bahamas | AM | 4.8 | 4.8 | 4.6 | 3.7 | 4.0 | 4.6 | 4.4 |
90 | Tanzania | SSA | 4.8 | 5.0 | 5.0 | 3.4 | 4.0 | 4.9 | 4.4 |
91 | Guatemala | AM | 4.8 | 4.6 | 4.4 | 4.0 | 4.1 | 4.9 | 4.4 |
92 | Ethiopia | SSA | 4.8 | 5.0 | 5.0 | 3.5 | 4.4 | 5.0 | 4.5 |
93 | Dominican Republic | AM | 4.8 | 5.0 | 4.6 | 3.9 | 4.1 | 4.9 | 4.5 |
94 | Honduras | AM | 4.8 | 5.0 | 4.7 | 4.0 | 3.9 | 4.9 | 4.5 |
95 | Iraq | MENA | 4.8 | 4.7 | 5.0 | 3.8 | 4.5 | 5.0 | 4.5 |
96 | Ivory Coast | SSA | 4.8 | 5.0 | 5.0 | 3.9 | 4.2 | 4.9 | 4.5 |
97 | Mozambique | SSA | 4.7 | 4.6 | 5.0 | 4.1 | 4.3 | 5.0 | 4.5 |
98 | Senegal | SSA | 4.8 | 5.0 | 5.0 | 3.9 | 4.4 | 5.0 | 4.6 |
99 | Libya | MENA | 4.8 | 5.0 | 5.0 | 4.0 | 4.5 | 5.0 | 4.6 |
100 | Venezuela | AM | 4.9 | 4.9 | 4.8 | 4.6 | 4.4 | 5.0 | 4.7 |
インデックス作成方法
グローバル不動産透明性インデックスは、100市場における量的な市場データと調査結果の組み合わせに基づいています。186の個別指標を14のトピック分野に分け、さらに6つの大きなサブインデックスにウェイト別に区分されています。
・パフォーマンス測定 28.5%
・市場の基礎的条件 16.5%
・上場ビークルのガバナンス 10%
・法制度 25%
・取引プロセス 15%
・サスティナビリティ 5%
インデックスは、市場を1から5の5段階で評価しています（1.00が最高得点）。全体的なパフォーマンスにより、それぞれの市場は以下の透明性評価５段階のうちのいずれかに区分されています。
・透明性が高い
・透明
・やや透明
・透明性低い
・不透明
（出所：JLL）
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