[タイ] トンローのコンド高利回り

中央スクンビットエリア（スクンビットソイ21～エカマイ通り）のコンドミニアム市場は引き続き成長を見せており、過去５年間の平米あたりの販売価格が急騰している、とネクサス・プロパティ・マーケティング社は説明しています。

バンコクでも人気のこのエリアの平均販売価格は年間8.2％上昇、続いて、パトゥムワンっ～ラーチャテウィーエリア7.2％、サトーン～バーンラックエリア6％となっています。中央スクンビットエリアには、191プロジェクト43,418ユニットあり、うち88％が販売済みです。パトゥムワン～ラーチャテウィーは135プロジェクト38,912ユニット、サトーン～バーンラックエリアは86プロジェクト20,385ユニットとなっています。


中央スクンビットエリアでも最も魅力的なのがトンローです。有名レストラン、スタイリッシュなカフェや小規模なコミュニティモールなどが豊富にあります。こういったトンローエリアの魅力が、都市中心部に住みたい人にとっても、投資をしてタイ人や外国人、特に日本人にコンドを賃貸したいと考える人にとっても絶好の場所にしているのです。

▼バンコク在住外国人数の推移（ワークパーミット数）（出所：C9HotelWorks）

トンローの強みは、ハイエンドのコンドミニアムの平均販売価格が平米あたり250,000バーツ（約866千円）に達していることだとネクサスのマネージングダイレクター、ナリンラット・チャルンスポン氏は言います。


2003年～2018年までのトンローエリアにおけるコンドミニアム50棟、合計11,386ユニットの販売記録によると、ネクサス社はプロジェクトが販売開始した当時よりも平均で平米あたりの最終価格が12％上昇していると言います。さらに、平均転売価格は、過去15年間で平均の販売開始時価格よりも32％上昇しています。


投資という観点から、トンローのコンドミニアムの販売価格は、賃貸料を上回るペースで上昇してきました。結果として、新規プロジェクトの投資利回りは、既存のプロジェクトと比較するとそこまで高くないかもしれません。

高利回り物件の主な３要素

トンローのコンドミニアム賃貸市場の調査によると、平均の年間利回りは3％から6％となっており、物件を３つのグループに分けることができます。6％程度の高利回り、平均的な3.8％、3％の低利回りです。これらの違いは、それぞれの建物のロケーション、価格、ユニットサイズ、共有スペース、周辺施設やサービスなど様々な要素を反映しています。ネクサス社は5～6％の高利回りを達成する物件の主な要素３つを次のように説明しています。


ロケーション：投資目的でコンドミニアムを購入しようとする人が第一に考える要素です。アクセスが良く、公共交通機関に近く、主要な道路につながっており、近くに店舗はレストランがあるプロジェクトでなくてはなりません。

サービス：購入を決定する際にサービスの充実度が大きく影響してきます。シャトルサービスやプライベートタクシー、ハウスキーピング、カーウォッシュや修理係などの手配ができる特別サービスを提供してくれるようなプロジェクトは、テナントをより多く呼び込むことができます。

メンテナンス：メンテナンスの行き届いたコンドミニアムは好印象です。築年数が高くても手入れが行き届いていれば、テナントは安心して長期滞在します。平均価格の上がっている新規プロジェクトよりも高い利回りが期待できるでしょう。


トンローの平均利回りは約3.8％とそんなに高くありませんが、トンローの賃貸需要は下落知らずで、利回りの高い他のエリアよりも需要のレベルが高い状態です。


トンローはバンコクに住む外国人コミュニティの中心地です。特に日本人などに、レストランや店舗が周りに多く、日本的なライフスタイルにあったアメニティが整ったトンローは人気です。このような背景から、トンローがプライム賃貸市場になったのは驚くべきことではありません。

▼バンコク在住外国人国別推移（ワークパーミット数）

「トンローは不動産投資には魅力的な場所です。外国人からの賃貸需要も高く、一貫したリターンを得ることができる可能性が高いからです。」とナリンラット氏は言います。


「トンローエリアは、投資する時期が早ければ早いほど、将来のリターンも大きいでしょう。平均販売価格は右肩上がりですので、利回りは逆に低下する可能性があるからです。」

（出所：Bangkok Post、C９HotelWorks）