[マレーシア] イスカンダル・マレーシアの住宅中間価格は2020年3Q8.9％下落

パンデミックは、すでに減速していた市場に打撃を与え、イスカンダル・マレーシアの8つのエリアのうち5つで価格下落が見られました。


イスカンダル不動産調査（Iskandar Property Census）のデータから、ジョホールバルのイスカンダル・マレーシア地区の高層レジデンシャル物件の中間価格は、2020年第3四半期、前年同期の629,903リンギットから8.9％減の573,931リンギットとなりました。平米あたりでは6,210リンギットでした。本記事執筆時点で、1マレーシアリンギット＝25.1円です。

調査を行ったデータマイン・マレーシアのリサーチ・ヘッド、ジェレン・ライ氏は、「パンデミックがすでに減速していた市場に打撃を与え、前年同期比では8つのエリアのうち5つで価格下落があったと明かしています。2020年第1四半期との比較では、ジョホールバルの通関・入国・検疫コンプレックス（CIQ）エリアとテブラウ・コーストエリアの価格が上昇しています。

▼エリア別・イスカンダル・マレーシア中間価格（2020年Q1 vs Q3）（出所：DataMine）

「シンガポールとマレーシアのジョホールを結ぶ高速鉄道輸送システム（RTS）が第3四半期に確定したことで、ジョホールバルのCIQエリアの提示価格が戻ってきています。」

▼ジョホールバルCIQエリアの中間価格（出所：DataMine）

プテリハーバーエリアの中間価格価格が最高で979,125リンギット（平米あたり9,558リンギット）となりました。続いて、JB CIQエリアで836,125リンギット（平米あたり9,914リンギット）でした。


一方で、JB中心部の中間価格は694,749リンギット（平米あたり6,405リンギット）、JB郊外部は394,266リンギット（平米あたり4,553リンギット）、ダンガ・ベイは648,500リンギット（平米あたり5,748リンギット）、イスカンダル・プテリが434,714リンギット（平米あたり5,285リンギット）、メディニが645,598リンギット（平米あたり8,321リンギット）、テブラウ・コーストが494,520リンギット（平米あたり5,285リンギット）でした。


このデータマイン・マレーシア社レポートは、イスカンダルの高層レジデンシャル物件についての情報を、サンプリングではなく、総数調査データを用いて、2012年から追いかけています。


ライ氏は、JB CIQの中間価格は、RTSが完成したら、シンガポールのウッドランズエリアの住宅価格と比べると30％ほど安いレベル（平米あたり18,299リンギット）になるだろう予想しています。


シンガポールの都市再開発当局（URA）によると、ウッドランズの中間価格は平米あたり8,600シンガポールドル（25,833リンギット）となっています。


ライ氏は、この予測について、新しいRTSの入国手続きの効率にもよると述べています。


「ジョホールバルCIQからウッドランズ・ノースまでの4キロ区間の入国手続きが約25分ですめば、ジョホールバルからシンガポールの繁華街オーチャードまで約1時間になるので、シンガポールからイスカンダル不動産への需要は圧倒的に高まるでしょう。」


ライ氏は、収容能力の高いマス・ラピッド・トランジット（MRT)の代わりに、ライト・レイル・トランジット（LRT）が選ばれたことには失望しています。


「この手のインフラは需要を押し上げて、住宅の過剰供給を解決するだけでなく、シンガポールマネーがイスカンダルに流入し、経済に莫大な乗数効果をもたらします」とライ氏は話しています。


ライ氏は、RTSの延期を含む、政策の不確定性により、イスカンダル・マレーシアの真のポテンシャルが発揮できずにいたと話しています。RTSの開発によりジョホールバルの需要が高まるとデベロッパーは見込んだわけですが、誰もこんなにRTSプロジェクトが延期されるとは予想してなかったからです。


「これ以上延期することはできません。建設工事さえ始まれば、人々はイスカンダル・マレーシアの住宅を買い始めるでしょう。」


ライ氏は、シンガポールとクアラルンプールを結ぶ高速鉄道、およびプテリ・ハーバーからシンガポールのハーバーフロントを結ぶフェリー路線の遅延もまた、ジョホールのオーバーハングの数値が悪化する要因となっていると指摘しています。

（出所：The Malaysian Reserve）

（トップ画像：Photo by Eldines Hoo on Unsplash ）