日本国内とマレーシアで不動産投資のメリット・デメリットを比較

日本国内で不動産投資をするメリット

マレーシア不動産投資と比較した時に考えられる国内不動産投資のメリットは、投資事例を容易に収集できることと、不動産マーケットが大崩れする心配は少ないことです。

投資事例が豊富で情報収集も容易

日本国内では不動産投資の歴史も深く、事例探しに困ることはありません。

成功している投資家が投資塾などを主催していることもあり、成功者のノウハウを学ぶことも可能です。

投資塾などに参加するほか、書籍を読むことでも勉強できます。

日本国内の投資であれば言語の壁もなく、書籍も種類豊富でジャンルごとに知識を吸収可能です。

なお、成功例以外に失敗例が紹介されていることも多いので、失敗例からもリスクヘッジを考えられます。

また、不動産業者に関しても、日本国内の不動産業者であれば、帝国データバンクや会社四季報など、様々な情報ソースにアクセス可能です。

そのほか、不動産投資家からの口コミも集められるため、豊富な材料から不動産業者を判断できます。

不動産投資でリスクヘッジを図るためには、情報収集は非常に重要な要素です。

日本国内の不動産投資は、海外不動産投資と比較すると、リスク対策を容易にできます。

不動産マーケットが崩れる心配は少ない

日本国内の不動産マーケットは、良くも悪くもすでに成熟しているため、大崩れする心配はあまりないと言えます。

直近30年間で不動産価格が底を打ったのは３回だけです。

バブル経済崩壊後・リーマンショックの発生後・東日本大震災の発生後にそれぞれ不動産価格が下がりました。

地震発生のリスクは完全に否定できないものの、バブル経済とリーマンショックに関しては、似たような事態が何度も起こることは考えにくいものです。

バブル経済は高度経済成長があったからこそ崩壊したものであり、リーマンショック級の金融崩壊もそれほど頻繁に起こるとは言えません。

コロナウイルス感染症拡大は、日本のみならず世界の経済へダメージを与えています。

しかし、2020年時点では、日本国内の不動産マーケットでは価格の暴落などは起きておらず、むしろ値動きが全くありませんでした。

景気動向が不動産マーケットに表出するまでにはタイムラグがあるため、今後も安心とは言い切れません。

しかし、2021年初頭時点まで影響が出ていないということは、日本の不動産マーケットが持つ高い安定性を示していると言えます。

日本国内で不動産投資をするデメリット

国内不動産投資のデメリットは、地方物件では出口戦略を取りにくい一方で都心物件は高いなど、物件選びの難易度が高いことです。

地方都市の物件は出口戦略を取れないことも

日本国内の地方都市では人口減少が激しく、住宅需要も縮小していくことが予測されます。

また、地方都市には築古の住宅も多いため、中古不動産の投資で確実に物件を売却するためには、緻密な戦略が必要です。

また、日本の不動産マーケットでは、住宅は新築時が最も高価格で年数の経過とともに価格が下がっていきます。

さらに、人口減少が物件価格の下落に拍車をかけている状況です。

日本の不動産マーケットでは、購入してから年数が経過している物件を、購入価格以上の値段で売却するのは難しいと言えます。

キャピタルゲインを狙いにくいのは、日本国内で不動産投資をするデメリットです。

都心では特に物件価格が高い

すでに解説した通り、日本の不動産マーケットは成熟しており、都心と地方都市とでは物件価格の差が大きくなっています。

また、人口減少の傾向から、今後価格差が縮まる可能性は低いものです。

東京都心では特に物件価格が高いほか、大阪市や名古屋市など地方の都心でも、それ以外の地方都市と比較すると物件価格が高くなっています。

利回りの計算上、高価格の物件に投資すると利回りは下がるため、日本国内では都心の物件に投資して高利回りを得るのは困難です。

その一方で、地方都市では価格の下落リスクや空室リスクが高いため、日本国内の不動産マーケットでは、物件選びの難易度はそれなりに高いと言えます。

マレーシアで不動産投資をするメリット

マレーシア不動産投資のメリットは、人口と経済が伸びていることから、日本国内の不動産投資とは前提が異なる点にあります。

経済成長と人口増加を背景としてキャピタルゲインを狙える

マレーシアで不動産投資をする1つ目のメリットは、高い経済成長率や人口増加率などを背景として、キャピタルゲインを狙えることです。

IMFの統計によると、2025年の予測GDP成長率は、日本が0.6%でマレーシアは5.0%となっています。

日本はすでに経済的に成熟しているため、マレーシアをはじめとした新興国と比較すると、今後の伸び代が少なくなっているのも事実です。

経済成長率が高い国では、物価の上昇と国民所得の上昇とによって、不動産価格の値上がりを期待できます。

また、国際連合の統計によると、2015年〜2020年における日本の平均人口増加率は-0.2%です。

その一方で、マレーシアの平均人口増加率は1.3%となっています。

人口が増加している国では住宅需要も拡大するため、人口増加の面からも、マレーシアでは不動産価格の値上がりを期待できます。

総じて、マレーシア不動産投資では、日本と違ってキャピタルゲインを狙った投資が可能です。

海外の中では安定性が比較的高い

海外不動産投資の選択肢としては、様々な国が挙げられますが、新興国の中でもマレーシアは比較的状況が安定している部類に入ります。

2021年初頭の時点では、ミャンマーで起きたクーデターが記憶に新しいところです。

そのほかにも、例えばタイでは数年おきに反政権デモ隊と治安部隊との大規模な衝突が起きています。

しかし、マレーシアでは軍事クーデターが起こる可能性は低いものです。

ただし、マレーシアでも政治汚職に絡んだデモが発生したことはあるので、全く心配がないわけではありません。

不動産投資を検討するのであれば、現地のニュースもチェックすることをおすすめします。

マレーシアで不動産投資をするデメリット

マレーシア不動産投資のデメリットは、情報収集の難易度と供給調整が続く不動産マーケットの特性にあります。

成功事例の情報を収集しづらい

マレーシア不動産投資に限った話ではありませんが、海外不動産投資では事例を収集しづらい点に要注意です。

日本国内の不動産投資であれば書籍も大量に出版されていますが、海外不動産投資に関する書籍はそれほど多くありません。

情報ソースが不動産業者やwebに偏りがちなため、海外不動産投資では、公正なジャッジを下す難易度が高いと言えます。

マレーシア不動産投資で成功するためには、少なくとも、発表されている政府統計などを把握することが必要です。

住宅の供給調整局面に入っている

マレーシアの不動産マーケットが独自に持つ特性として、住宅の供給調整局面に入っている点が挙げられます。

マレーシアでは海外資本を大々的に受け入れた時期があり、結果として中国系の資本を中心として、海外資本が大量流入しました。

乱開発とも言えるほどの都市開発が進んだ結果、現地の需要をはるかに上回る量の住宅が建設されています。

マレーシア政府も住宅市場の正常化を重要課題の1つと捉えており、低所得者層向けの支援を発表するなど、国を挙げて対策に乗り出しています。

本来であれば2020年には供給調整が完了すると予測されていたものの、コロナウイルス 感染症拡大によって、足踏みを余儀なくされた状況です。

マレーシアのデベロッパーも在庫の処分を念頭に置いて営業しているため、ディスカウントが入ることもある点ではメリットもあります。

しかし、物件購入後の運用を考慮すると、供給過多が起きているマーケットの状況には要注意です。

まとめ

マレーシア不動産投資は、日本国内の不動産投資と比較すると、将来的なキャピタルゲインを狙えるなどの点にメリットがあります。

しかし、事例や情報を集めづらい点と、供給過多のマーケットを調整する動きが続いている点には要注意です。

なお、マーケットの状況などは特に変わりやすいため、適切な投資判断を下すためには、信頼できるエージェントを見つけることが重要になります。

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