アメリカ不動産投資とマレーシア不動産投資を比較:メリット・デメリットについて

海外不動産投資を検討する上では、国ごとのメリットやリスクなど特徴を把握しつつ、複数の国を比較する視点が必要です。この記事では、アメリカ不動産投資とマレーシア不動産投資とが持つメリット・デメリットを比較します。


アメリカ不動産投資とマレーシア不動産投資を比較:メリット・デメリットについて


アメリカ不動産投資のメリット

アメリカ不動産投資に関する最大のメリットは、外国人投資家に対する規制が特にないことです。また、銀行口座の開設や国をまたいだ資金移動も容易なので、外国人投資家による投資の環境が整っています。


外国人投資家に対する規制がない

新興国では特に、外国人投資家に対する不動産の最低購入価格が決められていることもあります。

しかし、アメリカには外国人投資家に対する規制が特にありません。

日本人投資家でも物件価格や不動産種別にかかわらず投資可能です。

選べる物件の幅が広いため、アメリカ不動産投資では様々な目的に対応した物件を購入できます。

また、アメリカには外国人に対する通貨の送金規制などもありません。

アメリカ不動産投資で得た利益を、他の国の不動産投資に充当することも可能です。


日本にいながら容易に銀行口座を開設できる

海外不動産投資を円滑に進めるためには、投資先の国で銀行口座を開設する必要があります。

しかし、非居住者の外国人は口座を開設できない銀行も少なくありません。

アメリカ不動産投資を進めるのであれば、ユニオンバンクで口座開設するのがおすすめです。

ユニオンバンクは三菱UFJ銀行の子会社なので、各種手続きに日本語対応しています。

ユニオンバンクの銀行口座は、必要書類を提出すれば、日本にいながら開設可能です。

また、外国人が海外現地の銀行で口座を維持するためには、最低預金を預け入れる必要があります。

預金額が最低額を割り込むと、口座を凍結されてしまうためです。

銀行によっては多額の最低預金額を要求されることもあります。

ユニオンバンクでは、口座の種類によって$100以上の初回預金を要求されますが、口座維持手数料は毎月最大で$10など割安です。

口座維持にかかる費用が少なく済む点は、アメリカ不動産投資のメリットです。


アメリカ不動産投資のデメリット



アメリカ不動産投資で注意を要するデメリットは、選択肢の多さゆえに投資先を決めにくいことと、エリアによっては災害リスクに注意を要する点です。


投資エリアを決めにくい

アメリカは国土が広く多数の州で構成されています。

また、不動産価格や税制などが州によって異なります。

このため、自らの投資目的に最も合っているのがどの州なのか、判断するのは難しいものです。

また、海外不動産投資では、できる限り日本人の不動産エージェントを頼るほうが、コミュニケーションの面でストレスを抱えずに済みます。

アメリカは外国の中で日本人が最も多い国です。しかし、どの州にでも日本人の不動産エージェントがいるわけではありません。

このため、アメリカ不動産投資で詳しい情報を収集できるのは、日本の不動産会社が進出しているエリアや日本人エージェントがいるエリアに限られます。

全ての州を水平比較できるわけではないので要注意です。


エリアによっては様々な災害リスクがある

アメリカの中でもテキサス州には多くの日系不動産企業が進出しています。

また、実際にテキサス州の不動産に投資している日本人投資家も多いものです。

しかし、テキサス州では複数の自然災害に注意が必要です。

毎シーズン必ず起こるわけではありませんが、テキサス州ではハリケーン・竜巻・ひょうなどによる被害が発生します。

そのほか、2021年2月には、テキサス州は寒波に見舞われており、大規模な停電と断水が続きました。

テキサス州の他にも、フロリダ州などではハリケーンの被害に要注意です。

特にアメリカ南部のエリアでは、様々な災害リスクがあります。


マレーシア不動産投資のメリット



アメリカ不動産投資と比較したマレーシア不動産投資のメリットは、比較的エリアを選びやすいことと、それほど災害のリスクが大きくないことです。


州ごとの特徴が明確に違うためエリア選定をしやすい

マレーシアは13の州と3つの連邦直轄領に分かれています。

しかし、マレーシアで最も発展しているのは首都のクアラルンプールです。

人口集積の度合いからリスクの大きさを測るのであれば、マレーシア不動産投資で最もリスクが低いのはクアラルンプールということになります。

マレーシアは発展めざましい国ではありますが、2021年時点ではまだ先進国というほどに発展しているわけではありません。

新興国では特に、地方から首都に向かって人口が集中する傾向が顕著です。

富裕層や外国人が最も集まっている点を考慮しても、マレーシア不動産投資ではクアラルンプールで物件を選ぶのが妥当と言えます。


災害リスクが比較的小さい

例えば日本と比較すると、マレーシアでは地震や台風などの自然災害が少ないものです。

マレーシアには雨季と乾季があり、雨季には豪雨による水害が発生することもあります。

しかし、マレーシアでは日本のように大きな地震が起こることはほとんどありません。

また、台風による被害が出たこともあまりないので、2021年時点では豪雨による被害に注意しておけば十分とも考えられます。

アメリカ不動産投資においても、すべてのエリアに災害リスクがあるわけではないものの、マレーシア不動産投資のほうが、災害リスクは少ないと言えます。


マレーシア不動産投資のデメリット



マレーシア不動産投資で注意すべきデメリットは、外国人投資家に対する規制と物件選びの難易度に関するポイントです。


外国人投資家に対する最低不動産購入価格の規制がある

マレーシア不動産投資における最大のデメリットは、外国人投資家に対する最低不動産購入価格の規制があることです。

ビザを取得している場合はビザの種類やエリアによって規制内容が変わるものの、非居住者の外国人投資家はRM100万(=2,700万円:RM1=27円換算)以上の不動産しか購入できません。

RM100万という物件価格は、日本の不動産市場に当てはめれば東京都内の1Rマンション相当ですが、マレーシア国内ではかなり高額な部類に入ります。

価格が高い物件では、家賃も高額に設定しないと利回りを取れません。

しかし、高額な家賃を毎月支払える人は限られているのが現実です。

マレーシア不動産投資では、入居者ターゲットになる人が物件周辺にいるのか、事前に確認することが重要になります。


物件選びの難易度は高め

マレーシア不動産投資をするならば、2021年時点では首都のクアラルンプールで物件を選ぶのが最も安全と言えます。

しかし、マレーシアでは住宅の供給過剰が起きている点に要注意です。

物件選びに失敗すると、入居者が入らない上に売却もできないという事態に陥ってしまいます。

マレーシアでは、外資を呼び込むために海外資本に対する規制を緩和した時期がありました。

規制緩和後に中華系の資本が大量に流れ込み、多くのデベロッパーがクアラルンプールやジョホールバルで大型コンドミニアムを建設しました。

海外資本によるものも含めて乱開発が進んだ結果、マレーシアでは政府が対策に乗り出すほどの住宅供給過剰状態となっています。

空室率が低く売却もできる物件を見つけるためには、入念な物件の見極めが必要です。


まとめ

日本人投資家にとって、アメリカ不動産投資は様々な目的に利用できるメリットがあります。

また、口座開設や海外送金に関するハードルが低いことも大きな利点です。

しかし、投資エリアの比較や災害による被害には注意を要します。

一方で、マレーシア不動産投資にはエリアの比較が容易な点と災害リスクは小さい点がメリットです。

しかし、外国人投資家に対する規制や物件選びの難しさには注意を要します。

アメリカにもマレーシアにもそれぞれ異なったメリット・デメリットがあるため、何を優先して投資先を選ぶのか、優先順位を決めてからエリア・物件を選ぶことが重要です。


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