監修: 不動産のエキスパート 風戸裕樹

「フィリピン不動産投資に興味があるけれど、中古物件ってどうなんだろう...…」

「中古物件を購入すると、どんなデメリットがあるんだろう...…」


海外不動産の中古物件に対して、ぼんやりとリスクの高さを感じていませんか？

そこで今回は、フィリピンの中古物件を購入するデメリットを５つ紹介します。

デメリットとその背景を、専門家が具体的な理由を説明しながらわかりやすく解説しています。


最後まで読むことで、フィリピン不動産投資の中でも、中古物件特有のデメリットを理解できますよ。

フィリピン不動産投資に興味がある方、中古物件のデメリットを把握してリスク対策したい方は、是非ご活用ください。

▶あわせて読む
フィリピンの不動産で中古物件を購入する ５つのメリットを解説！

フィリピン不動産の中古物件を購入する５つのデメリット

フィリピンの中古物件を購入するデメリットは主に５つあります。

①価格が高い
②選択肢が少ない
③まとまった資金が要る
④メンテナンス費用がかかる
⑤設備面やインテリアで劣る

ここでいうフィリピンの「中古物件」は、２通りあります。

（A）すでに持ち主のいる物件
（B）「RFO」（Ready For Occupancyの略）物件
※RFO物件は、すでに建物が完成しデベロッパーが保有しているため、即入居が可能

フィリピン不動産における、中古物件の２つの定義をおさえたところで、デメリットを一つずつ見ていきましょう。

デメリット①価格が高い

フィリピンの中古物件は、通常プレビルド（竣工前の物件）より価格が高く設定されています。

プレビルドの段階では、デベロッパーは建設資金を調達したいので、利益幅が小さくても販売しようとします。

しかし、ひとたび建物が完成してしまえば、デベロッパーはわざわざ価格を低く設定する理由がありません。


また、フィリピン不動産市場は上昇傾向にあるため、中古物件の価格にはプレミアム（割り増し分）も乗っています。

値上がりは、不動産の必然的な部分とも言えるでしょう。


中古物件にも割引やプロモーションが適用されて、お得に購入できる期間もあります。

しかし、プレビルドほどの割安感はありません。

さらに注意しておきたいのは、購入した中古物件を賃貸するとき、新築物件よりも賃料が低い傾向にあることです。

短期間で大きな利益を出すというよりは、長期的にじっくり投資を回収したい方に向いています。

デメリット②選択肢が少ない

フィリピンの中古物件では、不動産選びの選択肢が少ないことも頭に入れておく必要があります。

プレビルドの段階で、立地の良い物件や人気のフロアや間取りは押さえられてしまうからです。

そのため、中古物件を検討する際は、気に入った物件に出会える確率は低くなります。

眺望がベストではない、上層階ではない等、どうしても二番手の選択肢が多くなりがちです。


だからといって、中古物件が選択肢としてあり得ないわけではありません。

中古物件選びでは、掘り出し物にめぐり合う可能性もあります。

プレセール段階で買い手がついたものの、買い手側の理由でキャンセルされた物件が中古物件にまわる場合もあるのです。

また、古くても立地の良さから、テナントが見つかりやすい物件もあります。

このような情報を入手するには、現地の最新情報に精通したエージェントが頼りです。



デメリット③まとまった資金が要る

フィリピンの中古物件を購入するためには、まとまった資金が必要です。

建物が完成しているので、契約書類を整えて支払いを済ませれば、すぐに入居できる状態にあるからです。


中古物件のなかでも、RFO物件は「レント・トゥ・オウン」という支払方法が選択肢のひとつにあります。

買い取りオプション付きの賃貸契約に似た方法で、契約時に物件価格全額を用意する必要はありません。

とはいえ、レント・トゥ・オウンを利用しても、物件価格の10％～30％の頭金は必要になります。

手元資金をどのくらい投資に充てられるか、残りをどのように調達するか、資金計画を立てましょう。


レント・トゥ・オウンの支払方法に関して、詳しい内容は以下の記事に記載しています。
フィリピンの不動産で中古物件を購入する ５つのメリットを解説！

デメリット④メンテナンス費用がかかる

フィリピンの中古物件では、築年数が長いほど、メンテナンスやアップグレードが必要になります。

中には、大規模なリフォームが必要なものも出てきます。


フィリピンで中古物件を購入する前には、「デューデリジェンス」を行うと良いでしょう。

デューデリジェンスとは、購入しようとしている物件の価値やリスクなどを調査するプロセスです。

このプロセスにより、構造上の欠陥や法的な問題など、購入後のサプライズや予期せぬ出費を避けられます。


中古物件の物理的な状態や近隣の状況は、購入者が目視で確認することもできます。

構造上の話や法的なチェックは、プロのエージェントに任せるのが安心です。



デメリット⑤設備面やインテリアで劣る

フィリピンの中古物件は、設備面やインテリアでどうしても新築物件に劣る点にも注意が必要です。

新築物件は、新しい技術やトレンドが織り込まれているため、より快適な環境で生活できます。

例えば、省エネ設備や、コロナ禍をきっかけとした新しい暮らしのスタイルを考慮した施設が採用されています。


一方、中古物件は、設備が古いぶん光熱費が高めです。

インテリアに時代を感じることもあるでしょう。

しかし、同じ部屋数でも、築古の物件の方が、新築物件より面積が広い傾向です。

利便性や居住スペースの広さ、賃料の安さを理由に、古めの物件を好むテナントは一定数います。

そのエリアにインフラ整備や開発の動きなどがあれば、さらにプラスになります。

好立地の物件を選び、適切なリフォームを行うことで、設備やインテリアの古さをカバーする魅力を生むことができるのです。

弊社では実務経験豊富なスタッフによる「無料の個別相談」を実施しています。

フィリピン不動産投資に関してご希望の情報や、不動産投資を始めるうえで気になる点がありましたら、お気軽にご利用ください。

「プロパティアクセス　無料個別相談予約フォーム」はこちら

まとめ

今回は、フィリピン不動産の中でも、中古物件への投資のデメリットとして以下の５つを紹介しました。

①価格が高い
②選択肢が少ない
③まとまった資金が要る
④メンテナンス費用がかかる
⑤設備面やインテリアで新築に劣る


中古物件は通常、プレビルドより価格が高く設定されています。

賃料も新築と比べて安いので、投資を長期的に捉えると良いでしょう。

プレビルドの段階で、立地の良い物件や人気のフロアや間取りは押さえられてしまうので、選択肢は少ないです。

掘り出し物に遭遇するためには、現地の事情に精通したエージェントの力を借りましょう。


また中古物件は、支払いを済ませればすぐに入居できるので、購入のためにまとまった資金が必要になります。

レント・トゥ・オウンのようなフレキシブルな支払方法を選ぶこともできますが、入念な資金計画が重要です。

築年数が長いほど、メンテナンスやアップグレードが必要になります。

思わぬ出費を避けるためにも、デューデリジェンスを行いましょう。

設備やインテリアのモダンさは新築には敵いませんが、立地の良く広い物件は古くてもテナントにとっては魅力的です。


これらのデメリットを考慮しながら、ご自分の投資目的に合った物件探しをしましょう。

とはいえ、日本から現地の最新情報を入手するのは簡単なことではありません。

「現地の事情に精通したエージェント」の力を借りるのも一つの手段です。


フィリピン不動産を取り扱う会社は国内外を見ても数多くあります。

どの企業に依頼をするのか、決め手となるのは豊富な経験と厳選された取り扱い物件、そして現地パートナーとの優良なコネクションです。

Property Accessはフィリピン不動産取引に精通したセールスチームが特徴です。

パートナー各社と良好な関係を保ちながら(*)、海外不動産の取扱量を増やし、2023年には取引総額累計150億円を突破しました。

これまでに培った経験をもとに、お客様お一人お一人にあった投資プランをご提案いたします。

弊社では実務経験豊富なスタッフによる「無料の個別相談」を実施しています。

フィリピン不動産投資に関してご希望の情報や、不動産投資を始めるうえで気になる点がありましたら、お気軽にご利用ください。

「プロパティアクセス　無料個別相談予約フォーム」はこちら

最後までお読みいただき、ありがとうございました。



(*)弊社ニュースリリースより
・2024年2月21日「オルティガス・ランド社」のTop海外マーケティングパートナー企業に選定
・2024年3月27日フェデラルランド社のプロジェクトチャンピオン、総合トップブローカー3位を受賞