フィリピン不動産投資でローンは組める?現地で利用可能なローンもご紹介

海外不動産投資を進めるためには、ローンを利用可能な金融機関を開拓することが課題となります。この記事では、フィリピン不動産投資に利用可能なローンについて、メリットとデメリットを解説します。


フィリピン不動産投資でローンは組める?
現地で利用可能なローンもご紹介


フィリピン不動産投資に利用できる現地金融機関のローン

フィリピン不動産投資でローンを利用できるフィリピン現地の金融機関についてご紹介するとともに、ローン利用上の注意点についても解説します。


フィリピンナショナル銀行

フィリピンナショナル銀行は、日本人によるフィリピン不動産投資のローンに対応しています。

また、東京および名古屋に支店があるため、フィリピンナショナル銀行のローンを利用するのであれば、フィリピン現地へ行かなくても手続き可能です。

2021年1月末時点では、主な借入条件は以下の通りとなります。


フィリピンナショナル銀行の主な借入条件

融資限度額

物件の購入契約価格もしくは物件評価額の70%

返済期間

10年

返済方法

元利均等返済

金利

6.0%(2021年1月末時点の金利)

審査期間

3週間〜4週間

※参照:フィリピンナショナル銀行


フィリピンナショナル銀行のローンを利用するメリット

フィリピン不動産投資でフィリピンナショナル銀行のローンを利用するメリットとしては、為替変動に関するリスクを排除できる点が挙げられます。

海外不動産投資では現地通貨で家賃収入が入ってくるためです。

日本国内の金融機関でローンを利用すると、日本国内の口座から返済することになります。

しかし、為替は日々変動するため、日本円に換算すると時期によって家賃収入も上下します。

日本国内の金融機関でローンを利用すると、時期によって収益が変化する点がデメリットです。

しかし、フィリピンナショナル銀行のローンを利用すれば、収益の安定化が可能になります。

また現在フィリピンナショナル銀行は不動産購入者向けにフィリピン株購入のための証券口座を提供しています。

※斡旋提携しているプロパティアクセス株式会社(弊社)の場合


フィリピンナショナル銀行のローンを利用するデメリット

一方で、フィリピンナショナル銀行のローンを利用するデメリットは、毎月の返済額が大きくなる点です。

返済金利はフィリピン国内の金利に準拠しているため、日本国内の金融機関と比較すると高金利になっています。

また、返済期間が10年間と長くはないため、毎月の返済元本も大きいです。

相応の利回りを確保できる物件でないと収益が残りません。

キャッシュフローを確保するためには、借入額を限度額以下に抑制するなどの対策も必要になります。


プレビルドの物件を購入する際の注意点

フィリピン不動産投資では、プレビルドと呼ばれる完成前の物件に投資することが多くなります。

プレビルドの物件に投資する場合は、支払スケジュールとローン実行のタイミングを把握しておくことが重要です。

日本国内の不動産投資では、物件の購入契約時に手付金を支払ったら、引渡し時に残金を一括清算します。

しかし、フィリピン不動産投資でプレビルドの物件を購入すると、予約金および手付金を支払った後、物件完成までの間に毎月分割して支払うこともあります。

ローン実行のタイミングは引渡し時の最終精算時になるため、ローンを利用しても分割払いするための自己資金が必要です。

支払スケジュールについては、売主が複数の案を提示してくるため、自分に合った支払スケジュールを選ぶことが重要になります。


日本国内の金融機関でローンは利用できる?



つづいて、海外不動産投資に対応している日本国内の金融機関について、ローンの借入条件等を解説します。


オリックス銀行

オリックス銀行では、不動産担保ローンによって海外不動産投資にも対応しています。主な借入条件は以下の通りです。


オリックス銀行の主な借入条件

融資限度額

1,000万円以上2億円以下

返済期間

1年以上35年以内

返済方法

元利均等返済・ボーナス返済を併用可能

金利

変動金利:3.675%

3年固定金利特約つきの場合:3.3%

5年固定金利特約つきの場合:3.5%

※参照:オリックス銀行


オリックス銀行のローンを利用するメリット

オリックス銀行のローンを利用するメリットは、投資する物件を問わないことです。

国内の不動産を担保とするため、融資額は担保とする国内不動産の評価に基づいて決定されます。

また、融資額の使途は自由なので、投資する物件の評価が低いためにローンを利用できないといったことは起こりません。


オリックス銀行のローンを利用するデメリット

オリックス銀行のローンを利用するデメリットは、属性が良くないと利用できないことです。

また、担保不動産の立地が限定されていることもデメリットと言えます。

前年度年収700万円以上であること・同一勤務先の勤務期間が3年以上であることなどが申込の条件です。

また、担保とする国内の不動産は、首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市に立地していることとされています。

申込できるのは、日本国内である程度不動産投資の実績がある人などに限られます。


日本政策金融公庫

日本政策金融公庫で利用できるローンの概要は以下の通りです。


日本政策金融公庫の主な借入条件

融資限度額

原則として2,400万円まで

返済期間

20年以内

金利

固定金利:1%〜2%台

※参照:日本政策金融公庫


日本政策金融公庫のローンを利用するメリット

日本政策金融公庫のローンを利用するメリットは、金利が低いことと担保不要で借入できることです。

日本国内の不動産投資に利用する場合と、それほど変わりのない金利でローンを利用できます。

また、固定金利なので金利変動によるキャッシュフロー減少のリスクもありません。

そのほか、担保不要のため、日本国内で不動産投資をしていない場合でもローン利用できます。


日本政策金融公庫のローンを利用するデメリット

日本政策金融公庫のローンを利用するデメリットは、審査通過の難易度が高いことです。

個人の投資家が、海外不動産投資に利用するためローンを申込しても、審査通過できることは稀といえます。

審査通過の難易度が高いのは、事業を経営する上で海外展開が必要と認められなければならないためです。

融資金の使途が投資ではなく事業であることや、海外展開の必要性を証明できなければ審査を通過できません。


その他国内金融機関のローンスタンス

2021年1月時点では、海外不動産投資に融資している日本国内の金融機関はあまり多くありません。

銀行種別のスタンスは以下の通りです。


銀行種別

融資のスタンス

メガバンク

積極的には融資していない

信託銀行

基本的に融資していない

地方銀行

顧客ごとの取引状況によって、メガバンクよりは融資する可能性がある

ノンバンク

国や条件次第で融資することもある


大企業に長年勤務していて年収が高い場合などは、個別の取引状況次第でメガバンクも融資することがあります。

しかし、担当者のさじ加減次第といった側面もあり、必ずしもローンが実現するとは限りません。

また、ノンバンクについては、アメリカ不動産投資であれば融資しているところもあるなど、条件が限定されます。


まとめ:事前に借入条件の入念な確認を

フィリピン不動産投資に利用できるローンの選択肢は複数あります。

しかし、金融機関ごとの特徴は一長一短です。

申込する前に、自分に合うローンはどの金融機関のものなのか、見極める必要があります。

また、自分に合うローンを見極めるためには、投資目的と計画を考えることが重要です。

ぜひ、この記事を参考に検討してみてください。


海外不動産のローン状況については動画でも解説していますので、当社YouTube「不動産の学校」

海外不動産で使えるローン2021年最新版 よりご覧ください。



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