マニラで不動産投資をするなら知っておきたいフィリピン不動産投資の失敗例

フィリピンの不動産投資では、首都マニラかセブ島で物件を選ぶことが多くなります。海外不動産投資で失敗のリスクを下げるためには、首都で物件を選ぶのが有効です。しかし、フィリピンの首都マニラでも失敗例が無いわけではありません。マニラの不動産投資における失敗例とリスクを下げるための対策についてご紹介します。


マニラで不動産投資をするなら知っておきたいフィリピン不動産投資の失敗例


首都マニラも例外ではないフィリピン不動産投資の失敗例

新興国で不動産投資をするならば、首都の物件は失敗のリスクが低いと言えます。

しかし、首都の物件であれば失敗しないというわけではありません。

フィリピンの首都マニラで物件を選んだものの、失敗してしまった事例をご紹介します。


物件の建設工事が途中で止まってしまった

フィリピンを含む新興国では、プレビルドと呼ばれる完成前の物件が多く販売されています。

プレビルドの物件を購入する場合は、工事の進捗に合わせて購入資金を支払うのが一般的です。

しかし、新興国の物件には、買主から回収した資金をそのまま建設費用に充当しているプロジェクトも少なくありません。

こうした自転車操業状態のプロジェクトでは、物件の売れ行きが良くないと、売主が建設会社に工事費用を支払えません。

売主からの支払いが滞った結果、工事が途中で止まってしまったプロジェクトも多いものです。

1度工事が止まってしまうと、その後工事が再開される見込みは非常に薄くなります。

また、売主が資金を返金することもできず、買主は資金の支払い損になってしまいます。


内装に難ありで賃貸できない

物件の建設工事が無事に完了したとしても、内装工事の仕上がりに難があるため賃貸できないこともあるので要注意です。

また、物件引き渡しを受けた後に内装工事の不備を指摘しても、対応してもらえないこともあります。

プレビルドの物件を購入する場合は、工事が完了した時点で、引き渡しを受ける前に物件の内装を確認しに行くのが得策です。

または、どうしても引き渡し前に現地訪問するのが難しい場合は、エージェントに確認してもらうのが望ましいです。

指摘した不具合箇所は、写真を撮るなどして記録しておくと、指摘後の確認に役立ちます。


保証賃料が送金されなくなった

マニラの投資用不動産には、運用を開始してから数年の間は賃料収入が保証されている物件も少なくありません。

しかし、引き渡し後1度も保証賃料が支払われないケースや、最初の1〜2ヶ月しか保証賃料が支払われなかったという失敗例もあります。

保証賃料が支払われないのは、物件完成後に入居者が入らないことが原因です。

買主に支払われる保証賃料は、入居者から支払われる家賃を原資としています。

なお、保証会社が入居者の募集を開始する時期が遅いと、引き渡し直後の時点で入居者を入れられません。

家賃保証開始当初につまずいてしまうと、その後買主へ保証賃料が支払われる可能性は低くなります。

家賃保証がついている物件を検討する場合は、いつから入居者を募集するスケジュールとしているのか、あらかじめ確認することもリスクヘッジにつながります。


周辺施設が完成せず入居者が入らない

マニラには、近隣に新駅ができる・ショッピングモールが完成するなどを宣伝文句として販売されている投資用物件も少なくありません。

しかし、周辺施設の工事が遅れた結果、物件引き渡しを受けた時点で入居者を入れられないというケースも多いものです。

新興国の建設工事は、コンドミニアムに限らず完成が遅れると考えておくほうが妥当です。

特に新駅などは、数ヶ月完成が遅れるだけでも投資用物件の入居者募集に与える影響は大きくなります。

購入したプレビルド物件の完成予定時期と、周辺施設の完成予定時期とが離れている場合は要注意です。

なお、マニラにおいても、賃貸需要を周辺施設に依存しない物件を選ぶことが失敗予防のカギとなります。


家賃が高すぎて空室続きに

マニラでは高層コンドミニアムも数多く販売されています。

しかし、高級物件は価格が高いため、利回りを確保するためには募集家賃も高価に設定することが必要です。

結果的に設定家賃が家賃相場から乖離してしまい、入居者が入らない失敗も多いものです。

また、高級物件では賃貸管理費や固定資産税など、管理経費も高くなります。

このため、高級物件で空室が続くと赤字額も大きくなってしまいます。

マニラで物件を選ぶときには、賃貸需要のある価格帯を意識することが必要です。


物件が高級すぎてなかなか売れない

入居者が見つからず赤字続きになっているため物件を売却しようとしても、なかなか売れない失敗も多いものです。

入居者が入らない投資用物件は買い手がつきにくく、価格を下げないと売れないこともあります。

結果的に物件の購入額を下回る金額で売却せざるを得ず、赤字だけが残ってしまうこともめずらしくありません。


マニラの物件選びで失敗しないためのコツ



マニラの不動産投資で失敗しないためのコツは、大きく分けて3つあります。

どれも物件の購入前に対策を講じられるポイントです。


売主やエージェントの背景を確認する

プレビルドの物件に投資するときには、各関係者の背景を確認しておくことが重要です。

日本からフィリピン不動産に投資する場合は、以下の関係者が登場します。


  • 売主となるデベロッパー
  • 買主と売主とを仲介するエージェント
  • 物件の建設工事を担当する建設会社

なお、場合によっては、エージェントを紹介するだけの業者が登場することもあります。

こうした業者は紹介以外の実務を何もせずに手数料を要求してくることもあるので、関わりを持たないのが得策です。

また、エージェントが信頼できると感じても、売主も信頼に値するとは限りません。

エージェントの背景とともに、売主の会社規模や分譲実績を確認することが必要です。

フィリピンでは、大手の不動産会社が客層によってグループ会社を分けていることもあります。

グループ会社が売主の場合は、親会社はどこの会社なのか、当該グループ会社が単独で分譲してきた物件の実績はあるのか、事前に確認すると良いでしょう。


収支シミュレーションの妥当性を検証する

海外不動産投資で購入できる物件には、見栄えを良くするために想定利回りが高く設定されているものも少なくありません。

このため、家賃保証がついている物件を検討する場合などは特に、収支シミュレーションの妥当性を検証することが必要です。

想定している募集家賃はいくらなのか、募集家賃を支払える入居者候補は物件の周辺にどの程度いるのか、その根拠は何かなど、エージェントや売主に確認することが失敗予防につながります。

なお、シミュレーションの妥当性検証と合わせて、物件の周辺を視察することも重要です。

実際に現地を訪問することで得られる情報は、机上の情報よりも貴重と言えます。

現地視察によって収支シミュレーションの裏付けが取れれば、より一層失敗の可能性を減らせます。


物件のグレードは要確認

マニラの不動産投資で空室に関する失敗は、相場よりも高すぎる募集家賃に起因していることが多いものです。

マニラはフィリピンの中でも特に発展著しく、高所得層の人も増えています。

しかし、総人口の比率で見れば、高所得者はまだそれほど多くないことも事実です。

純粋な賃貸運用によって家賃収入を狙うのであれば、現地の水準から見て高級な物件は適切でないこともあります。

高級物件に投資するのであれば、外国人観光者向けのAirbnb運用なども検討すると良いでしょう。

マニラの不動産投資では、物件のグレードと賃貸運用の戦略を合致させることが失敗防止のポイントとなります。

以下で動画でも海外不動産の失敗を減らす方法を紹介しています。


まとめ

マニラの不動産投資で多い失敗例は、売主に関するもの・空室に関するもの・物件の売却に関するものの3種類です。

しかし、これらの失敗に対しては、物件を購入する前の段階で予防策を講じられます。

また、失敗予防のポイントになるのは正確な情報の収集です。

情報収集をスムーズに進めるためには、信頼できるエージェントを選ぶことが必要になります。

弊社には、フィリピン現地で不動産エージェントの経験を積んだスタッフが在籍しています。

物件選びに関して、現地人の感覚に基づいたアドバイスが可能です。

マニラの不動産投資をご検討される際には、ぜひ1度ご相談ください。


当社では、日本の投資家の皆様の運用する資金を国内外の株や債券などと不動産を国内だけでなく、国外も含めて、どのような割合で投資すべきかのご相談も承っております。

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