不動産サービス会社クッシュマン＆ウェイクフィールドとCBREが、韓国・ソウルの不動産マーケットトレンドについてレポートを発行しています。見ていきましょう。

2022年の韓国GDPは約2.6%成長しました。世界経済の不確実性が高まる中、国際通貨基金は韓国経済の成長率を約1.7%と予測し、昨年末からの低成長傾向を継続するとみています。

小売

CBREは、韓国の小売市場は、2022年上半期は好調であったが、下半期に高インフレと主要金利の急上昇の影響が出始め、消費の急激な収縮を招いたと報告しています。2023年も内需の緩やかな回復が続くと予想されるが、インフレがピークに達すると金利が緩和されるため、下期にはセンチメントが改善されるだろうと予測しています。

一方で、クッシュマン＆ウェイクフィールドは、韓国の小売業界のトレンドとして、ポップアップストアが全盛期を迎えていると報告しています。ミレニアル世代とジェネレーションZが流入し、パンデミックにもかかわらず、聖水（ソンス）はポップアップストアの激戦区となっています。各ブランドは、個性的で創造的な空間を提供することで、溢れるポップアップストアの中で差別化を図る戦略をとっているようです。

オフィス

クッシュマン＆ウェイクフィールドによると、グレードAオフィス全体の空室率は前期比0.2パーセンテージポイント上昇の2.4％となり、6四半期連続の減少から初めて上昇に転じました。オフィス全体の賃料水準も前四半期比2.2パーセンテージポイント上昇し、GBD（江南[ガンナム]ビジネス地区）の賃料上昇がYBD（汝矣島[ヨイド]ビジネス地区）やCBD（従来のビジネス街）の賃料上昇にも及んでいます。

CBREによると、2023年にはGBDとYBDでそれぞれ1棟の新規供給が予定されており、新規供給総量は過去5年間の年間平均供給量の半分以下になると予測されます。CBREは、2023年もソウルのグレードAオフィスの賃貸競争は激化し、ソウルの実効賃料は今後1年間で5%以上上昇すると予想しています。

投資

ソウルと盆唐（プンダン）のオフィスセクターの投資額は、2022年第4四半期に約3.0兆ウォンとなりました。鍾路タワー、サムスン生命大峙タワー、ハンファ総合保険ビルなど、REIT向け特別目的取引が複数完了。クッシュマン＆ウェイクフィールドは、オフィス投資市場は、急激な金利上昇を受け、6年ぶりにマイナス成長となったと報告しています。2022年のオフィス取引総額は14.4兆ウォン、前年比6％減を記録しました。

CBREは、2023年のソウルの商業用不動産市場が、高金利と金融コストの上昇に伴うリスクにより、すべてのセクターで取引量が減少し、利回りが上昇すると予想しています。下半期に金利上昇が緩和され、回復に向かうだろうとも述べています。

物流

クッシュマン＆ウェイクフィールドは、ロジスティクス 大ソウル圏の物流センターの取引高は、ドライスペースを持つ物流センターを中心に、2022年下半期に前年同期比54％減の2兆1,000億ウォン（約8兆円）を記録したと報告しています。仁川北港ヒンターランドを含む西側サブマーケットを中心に、物流センター供給量に新しく175万㎡が加わりました。同社は、急激な金利上昇で取引中止が相次ぐ中、競争力のある物流センター設計で投資需要を掘り起こすことがより重要だと指摘しています。

CBREは、2023年の物流不動産市場について、ソウル大都市圏で昨年の2倍となる600万㎡強の物流不動産在庫が新たに供給される予定で、かつてないほどの供給量となると予想しています。多くの小売企業が様々な成長戦略を実施していますが、販売実績に応じた必要な物量により、リーシング活動が異なることが予想されます。

（出所： Cushman & Wakefield、CBRE）

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（画像：UnsplashのJenny Kimが撮影した写真）