[シンガポール] オフィス市場、長期的に安定した成長へ向かう

シンガポールのCBD（中心業務地区）のオフィス資産は、2018年、記録的な価格と圧縮された利回りで資産を求める、投資家のレーダー内にしっかりと収まっています。

例えば、トゥエンティ・アンソンと55マーケット・ストリートは、それぞれ2.7％と1.7％の純利回りで取引がされました。MYPプラザもまた2％を下回る利回りで持ち主が変わったとみられています。ストラタ・タイトル（区分所有権）市場において、少なくとも３つの物件（ジ・オクタゴン、スプリングリーフ・タワー、サムスン・ハブ）で記録的な価格設定がされました。

投資家の楽観的な見方をけん引するのは、中長期的に供給ラインが少ないことが予想されることを受けて、オフィスセクターの安定的かつ持続可能な成長が見込まれていることです。

中期的ダイナミクス

現在入手できるプロジェクト情報に基づくと、今後４年間（2019年～2022年）で、CBDにおいて、約330万平方フィート（約306,580平米）の新規供給が、毎年平均80万平方フィート（約74,322平米）で見込まれています。これは、過去10年間の年間平均の実質契約面積90万平方フィート（約83,613平米）をやや下回っています。

*注：フレイザーズ・タワーの完成は2018年第2四半期
出所：JLLリサーチ、2018年第3四半期


シンガポールのCBDは老朽化してきているため、再開発/改修のための資産の市場からの撤収が見込まれます。シェブロン・ハウスのテナントにはすでに通知がされ、建物は2019年に回収に入ることになっています。ホー・チアン・ロードのケッペル・タワーズ再開発のための許可書も2018年第2四半期に更新され、近く市場から撤収される可能性があります。他にも、老朽化してきた資産の再開発に悩むオーナーが数人いるとみられています。これらの再開発が具体化すれば、残りの物件に対する需要はさらに高まるでしょう。

当然のことながら、伸び悩む年間GDP成長率2～3％の見通しと主要な需要ドライバーに欠けることから、将来の需要が過去の年間平均90万平方フィート（約83,613平米）を下回る可能性があると唱える者もいます。

長期的ダイナミクス

2022年以降、シンガポールの密集したCBDにおけるグレードAオフィス供給の増加率は、CBD唯一の未開発地、マリーナベイについて政府の土地売却プログラムがどう出るかにかかっています。

この点について、JLL社は、政府がゆっくり放出するアプローチをとり、CBDの外に商業エリアを成長させ、職場と言えの距離を縮め、渋滞を緩和し、CBD内のサポートインフラにかかる負荷の軽減をさせる狙いを達成するものとみています。

現在進行中の老朽化資産の再開発とあいまって、CBDグレードAオフィスの在庫は長期的に比較的安定するとみられています。

一方で、経済成長も引き続きオフィススペース需要を生みます。JLL社の予想モデルでは、CBDのグレードAオフィススペースの実質契約面積は、今後10年間で平均60万平方フィートから70万平方フィート（約55,742平米～65,032平米）と見ています。このモデルには、USとシンガポールのGDP成長など、過去の実質契約面積に密接に関係しているような外因性の要因が考慮されています。

結論として、不測の外的ショックを除いて、安定したCBDグレードAオフィスと安定した需要のコンビネーションが、賃料と資本価値が安定的かつ持続可能な成長への道をたどるための地盤固めとなるはずです。

（出所：JLL）