監修: 不動産のエキスパート 風戸裕樹

「フィリピンで不動産投資をしたいけれど、中古物件ってどうなんだろう……」
「フィリピンの不動産で中古物件を購入するメリットは何か知りたい！」


海外の中古物件と聞くと、投資へのリスクが高く感じる方も多いのではないでしょうか？

しかし実は、フィリピンの不動産購入において中古物件は狙い目です。


そこで今回は、フィリピンの中古物件を購入するメリットを５つ紹介します。

プレビルド（未完成物件）を購入する場合と比較しながら、専門家が具体的にわかりやすく解説しています。


最後まで読むことで、フィリピン不動産投資の中でも、中古物件ならではのメリットを詳しく知ることができますよ。

フィリピン不動産投資に興味がある方、新築か中古か投資物件に迷われている方は、是非ご活用ください。

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フィリピン不動産の中古物件に投資する５つのメリット

フィリピンの中古物件に投資するメリットは主に５つあります。

①購入する物件の実物を確認できる
②周辺エリアの商業施設や雰囲気を確認できる
③フレキシブルな支払オプションが選べる
④すぐ入居できる
⑤将来的に値上がりも期待できる


ここでいうフィリピンの「中古物件」は、２通りあります。

（A）すでに持ち主のいる物件
（B）「RFO」（Ready For Occupancyの略）物件
※RFO物件は、デベロッパーが保有している完成物件で、即入居が可能

フィリピン不動産における「中古物件の２つの定義」をおさえたところで、メリットを一つずつ見ていきましょう。

メリット①購入する物件の実物を確認できる

中古物件の最大のメリットは「建物が完成している」ことです。

フィリピンでは、竣工前のコンドミニアムを購入するプレビルドまたはプレセールと呼ばれる購入方法が主流です。

プレビルドでは、頭金を支払ったあと、建物の完成まで分割払いで購入価格の残金を支払います。

つまり、プレビルドの購入判断でよりどころとなるのは、販売資料やイメージ図のみです。

プレビルドで不動産を購入する場合は、定評あるデベロッパーを選ばないと、イメージ違いが起こる可能性があります。


これに対して、中古物件では実物の建物を見ることができます。

購入しようとしている建物全体、物件内部の品質や状況を、実際に見て確かめることができるのです。

工期の遅れや、建設途中での仕様の変更によるコスト増の心配もありません。



メリット②周辺エリアの商業施設や雰囲気を確認できる

建物が建つエリアの商業施設や雰囲気を確認できるのも、フィリピンで中古物件を購入するときはプラスになります。


フィリピンにおけるプレビルドの物件は、新規開発または再開発のエリアに集中しているので、購入判断のよりどころは周辺の開発計画です。

不動産物件も周辺エリアも共に成長するイメージで、成熟するまでには時間がかかります。

また建物が完成し次第、順次引渡しとなるので、入居時期が重なることが多くなります。

価格帯である程度ふるいに掛けられるとはいえ、他の入居者や近隣エリアの住民も、住んでみてからのお楽しみとなるわけです。


これに対して中古物件は、ある程度出来上がったエリアに投資することになります。

周辺エリアにどんな施設があるかはもちろん、スーパーの品揃えやどのような属性の人たちが利用しているかまで確認できます。

主要オフィスへの近さ、交通の便の良さ、治安の良さ、洪水や地震の情報などの調査も可能です。

狙ったターゲットに適した投資物件かどうか判断するための材料を増やせるのが、中古物件を選ぶ魅力のひとつです。

メリット③フレキシブルな支払オプションが選べる

フィリピンで中古物件を購入するときは、フレキシブルな支払方法が選べます。

たとえば、契約書によって「月払い・四半期払い・年払い」などの方法があります。

なかでも、RFO物件では「レント・トゥ・オウン（Rent-to-Own）」という方法もあります。

レント・トゥ・オウンは、いわば「買い取りオプション付きの賃貸契約」のイメージです。

物件価格の10〜30％に相当する頭金を支払ったのち、物件を一定期間リースして、賃貸料を支払い、期間の満了時に購入します。

現時点で物件価格すべては用意できないけれど、気に入った物件を見つけた場合に使うと便利なプランです。


賃貸料は購入オプションがある分、高めに設定されています。

気に入った物件が見つかった場合、支払った賃貸料が購入代金の一部に充当されます。

リース期間満了時に購入しないことを決めた場合は、支払った賃貸料の負担のみで済むのです。

契約時に物件価格を固めてしまうので、相場が上がって物件の価値が上昇しても、リース期間終了時に支払う価格は変わりません。


レント・トゥ・オウンを選んだ場合、リース期間中であっても、デベロッパーの承認を得ることで又貸しも可能です。

この場合は、契約書を注意深く読むことが必要です。


ただし、レント・トゥ・オウンは全ての中古物件に使える支払方法とは限りません。

希望する中古物件に適用できるか事前に確認しましょう。


デベロッパーの中には、プロモーションでディスカウントを行っている期間もあります。

便利なプランやお得な期間を活用するために、情報を集めてみるのも良いでしょう。

支払い方法の注意事項について、詳しい内容は以下の記事に記載しています。
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メリット④すぐ入居できる

フィリピンの中古物件は、売買契約を交わして必要な書類の整備と支払いを終えれば、すぐに入居できます。

電気・水道なども名義変更のみで使用でき、建物内のプールやジムといったアメニティもすぐに利用が可能です。

魅力的なアメニティを備えた建物は、不動産需要も高い傾向にあります。


一方で、プレビルドの物件では、売り出しから完成まで数年待つことになります。

当社の取扱い物件を見ても、販売時点から竣工予定まで4年から7年程度かかるものがほとんどです。

したがって、中古物件は、転勤、進学などで、すぐに賃貸住宅に入居したいファミリー、社会人、学生にとって最適なオプションです。

このような層のテナントを見つけることで、購入した物件からすぐに収益を発生させ始めることができるでしょう。

メリット⑤将来的に値上がりも期待できる

フィリピンの中古物件のなかには、将来的に不動産価値の値上がりが期待できる物件もあります。

RFO物件は、購入時にプレビルドの物件よりも値段が高く設定されていることが多いです。

発売開始時と比べて値段が高いということは、そのエリア/物件に健全な不動産需要があることを示しています。

今後も値上がりの可能性が期待できると言えるでしょう。


また、財務状況の悪化などを理由に、持ち主が売り急いでいるケースもあります。

この場合は、同じエリアの同等物件より割安で入手できるため、不動産購入の狙い目と言えます。

このように、フィリピンの中古物件でも、売却の際に購入時よりも高く売れる可能性が見込めるのです。

そのためには優良エリアや割安物件の情報を持つ、現地との強いパイプのあるエージェントのサポートを受けると良いでしょう。

弊社では実務経験豊富なスタッフによる「無料の個別相談」を実施しています。

フィリピン不動産投資に関してご希望の情報や、不動産投資を始めるうえで気になる点がありましたら、お気軽にご利用ください。

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まとめ

今回は、フィリピン不動産の中でも、中古物件への投資のメリットとして以下の５つを紹介しました。

①購入する物件の実物を確認できる
②周辺エリアの商業施設や雰囲気がわかる
③フレキシブルな支払オプションが選べる
④すぐ入居できる
⑤将来的に値上がりも期待できる


購入する物件の品質・状態を実際に確認でき、建設遅れやイメージ違いの心配がありません。

周辺エリアの施設や雰囲気もチェックできるので、狙った投資ができそうかの判断がしやすくなります。

「レント・トゥ・オウン」という、買い取りオプション付き賃貸のような支払い方法が選択できることもあり、すぐにまとまった資金がない時に便利です。

すぐに入居できるので、転勤や進学のタイミングでの賃貸ニーズを狙って、購入物件の収益化を見込めます。

価格はプレビルドより高く設定されていることが多いですが、裏返せば、エリアの今後の不動産市場の成長が期待できるサインでもあります。


最後に、中古物件とプレビルドとの違いを以下の表にまとめました。

上記の表を参考に、フィリピン不動産投資における中古物件のメリットを把握して、ご自分の投資スタイルに合った物件を選びましょう。



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最後までお読みいただき、ありがとうございました。



(*)弊社ニュースリリースより
・2024年2月21日「オルティガス・ランド社」のTop海外マーケティングパートナー企業に選定

・2024年3月27日フェデラルランド社のプロジェクトチャンピオン、総合トップブローカー3位を受賞