セブ島で不動産投資するメリットとリスクをデータで解説

セブで不動産投資できるエリアとは？

セブ島はフィリピンの首都マニラの南方に位置するリゾートエリアです。また、都市開発が進んでいるエリアは、セブシティエリアとマクタン島エリアとに分かれます。

なお、マクタン島にはマクタン・セブ国際空港があり、東京・大阪・名古屋などから直行便があります。マニラからの移動も飛行機を利用するのが一般的で、移動時間は約1時間です。

セブで不動産投資するメリット

セブで不動産投資をする主なメリットは、増加中の人口と高い経済成長率とに裏打ちされた将来性です。また、ホテル運用を見込める点も大きなポイントと言えます。

豊富な人口と高い人口増加率

セブはフィリピンの中でもセントラルビサヤというエリアに属しています。フィリピン政府の統計によると、セントラルビサヤの2021年推計人口は約805万人です。

日本の都市と比較すると、大阪府の2018年推計人口より1割少ない程度となります。また、セブだけを見ても2021年の推計人口は約516万人で、北海道全体の2018年推計人口と同程度です。

フィリピン全体の人口は2021年時点で1億人を超えており、人口密度はすでに日本よりも高くなっています。

※参照：総務省 統計局

なお、フィリピン政府は2025年までの推計人口を発表しており、セブエリアでは2025年まで毎年人口増加率1%以上を維持すると予測されています。

推計人口

予測人口増加率

※参照：フィリピン政府統計

人口増加は住宅需要の増加へつながるため、セブでは今後もしばらくの間は高い住宅需要を見込めます。セブの不動産投資では、精度の高い物件選定ができれば、低い空室率と大きな値上がり益を狙えるでしょう。

高い経済成長率

フィリピン政府の発表によると、2018年におけるフィリピン全体のGDP成長率は6.2%でした。しかし、セントラルビサヤではGDP成長率が7.6%となっており、フィリピン全体の成長率を上回っています。

産業別の成長率を見ると、セントラルビサヤで最も成長率が高いのはサービス業です。

セントラルビサヤが記録したGDPの中でも、サービス業は56%の割合を占めています。製造業や建設業などが38.8%、農業や漁業などが5.2%と続いています。

特に建設業は14.2%と大きな成長率を記録しており、セントラルビサヤでは都市開発が進んでいると言えるでしょう。セブは観光地なので、サービス業の成長率が高いことに特別驚きはありません。

しかし、農業や漁業などの成長率が低く、建設業やインフラ整備などの業種が高い成長率を記録している点は注目に値します。セントラルビサヤは、今後も産業都市として大きな成長を遂げていくと言えるでしょう。

※参照：フィリピン政府

外資系IT企業の進出が盛ん

セブシティエリアには、北のほうにITパークというエリアが設けられています。フィリピンでは英語を喋れる人が多いことから、IT関連の人材を求める外資企業が多いためです。

セブはビジネス・プロセス・アウトソーシング（BPO）という産業分野で注目を集めており、データセンターなどを設置する外資系IT企業が増えています。

ITパークに拠点を構えているのは、NECや京セラなど日系メーカー企業のほか、IBMなど世界的大手のIT企業などです。

IT関連の外資企業に勤める人には所得の高い人も多いため、セブシティエリアでは、属性の高い入居者の入居も期待できます。

ホテル運用も検討できる

セブはリゾート地として有名であり、日本人にも大きな人気があります。2019年までのフィリピンでは、外国人観光客数も順調に増加していました。

また、住宅の民泊運用に関する規制が少ないのもフィリピン不動産投資の特徴です。観光客による宿泊の収入を目的として、購入したフィリピン不動産をAirbnbで運用する投資家も少なくありません。

通常の賃貸運用以外にも収益を得る選択肢を持っていることは、不動産投資において大きなメリットです。仮に入居者募集期間が長引いたとしても、その間は民泊運用で収入を得られます。

セブで不動産投資するリスク

成長性やホテル運用も可能なことから、大きな利益を見込めるセブの不動産投資ですが、注意すべきリスクもあります。

主なリスクとして挙げられるのは、エリア選定の誤りに起因する空室リスクなどです。

エリア選定に要注意

すでに解説した通り、日本人がセブで不動産投資をするとすれば、物件の立地エリアはセブシティエリアかマクタン島かの2択になります。

2つのエリアで特徴が異なるほか、リゾートエリアの不動産投資では物件から見える景色に要注意です。セブシティエリアでは、ショッピングモールなどが建っていることから生活利便性は高いです。

しかし、マクタン島の景色しか見えず、必ずしもオーシャンビューではない部屋も多く存在します。

付近にIT関連企業の拠点などが揃っていることから、セブシティエリアの物件を購入するのであれば、通常の賃貸運用が主な選択肢です。

セブシティエリアは利便性では勝りますが、必ずしも観光客に選ばれやすいとは限りません。その一方で、マクタン島エリアでは特に島の東側がビーチリゾートとして有名です。

しかし、生活利便施設が十分とは言えないデメリットがあります。マクタン島のほうで物件購入するのであれば、短期滞在者を目的とした運用が適切です。

入居者ターゲットを要確認

セントラルビサヤにおける将来性を解説しましたが、現地人の所得は不動産運用の入居者候補として十分と言えません。

セントラルビサヤは、まだ外資頼みの発展から完全に抜けきったと言い難い状況です。

その一方で、セブ・マクタン島エリアでは、リゾート地であることを意識した高級なコンドミニアムが多数建設されていることも事実です。

しかし、高級コンドミニアムは物件価格が高いため、家賃も高額に設定しなければ利回りを取れません。このため、高級コンドミニアムでは、入居者ターゲットが外国企業の駐在員や富裕層などに限定されます。

安定した賃貸運用を目指す上では、少ない入居者の取り合いに勝つことが必要です。競争に勝てなければ、空室期間が長期化することも考えられます。

セブ・マクタン島エリアで物件を選ぶときには、物件価格と入居者ターゲットの妥当性を確認することが重要です。

朝と夕方には渋滞が発生する

セブ・マクタン島エリアでは、生活利便施設がセブシティエリアに集中しています。しかし、2つのエリアを行き来するためには、2つしかない橋を渡らなくてはなりません。

このため朝夕の時間帯は大きな渋滞が発生しており、マクタン島エリアのほうでは特に、生活に不便な局面も多くなります。

投資用物件を選ぶ上では、入居・宿泊候補者の行動パターンも考慮することが重要です。

まとめ：セブは将来有望であるものの物件選びに要注意

セブ・マクタン島エリアの不動産投資は、人口増加や経済成長の側面から見ると将来有望な投資先です。また、ホテル運用も期待できる点でメリットがあると言えます。

しかし、現地フィリピン人の所得はまだそれほど高くないほか、エリアごとの景色など特徴に違いがあることなどから、投資先の物件選びには要注意です。

物件を選ぶ上では、現地の事情に精通したエージェントからアドバイスを受けることが重要になります。

弊社では、フィリピンで不動産業に従事してきた現地人スタッフも複数人在籍しておりますので、的確なアドバイスが可能です。

セブで不動産投資をご検討の際には、ぜひ1度ご相談ください。

当社では、日本の投資家の皆様の運用する資金を国内外の株や債券などと不動産を国内だけでなく、国外も含めて、どのような割合で投資すべきかのご相談も承っております。

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