マニラ不動産の利回りやリスクを日本の不動産と比較

フィリピンは経済発展や人口増加などの面から海外不動産投資先として有望です。この記事では、フィリピンの首都マニラでは利回りがどの程度で、どんなリスクに注意するべきなのか、日本国内の不動産投資と比較しながら解説します。


マニラ不動産の利回りやリスクを日本の不動産と比較


マニラ不動産投資と国内不動産投資との利回り比較

マニラの不動産は日本国内の不動産と比較して高い利回りを期待できます。

どの程度の差があるのか、フィリピンと日本とで利回りを比較します。


マニラの不動産は期待利回りが高い

Global Property Guideのレポートによると、フィリピン不動産投資の期待利回りは6.13%となっています。

一方、日本の不動産投資における期待利回りは、不動産投資と収益物件の情報サイト健美家が発表したレポートによると、築10年未満の東京23区に立地する区分マンションで4.46%です。

なお、東京23区では築20年以上の物件で期待利回りが6.94%となっています。

また、東京23区の区分マンションは平均で2,072万円です。

物件によりますが、マニラでは2,000万円を下回る価格のコンドミニアムも多数販売されています。

マニラでは東京よりも物件価格が安いほか、ある程度築年数が経過した東京23区の区分マンションと同等の利回りを期待できます。


※参照:Global Property Guide

※参照:不動産投資と収益物件の情報サイト健美家


国内不動産投資と比較したマニラ不動産投資の注意点



続いて、日本国内での不動産投資と比較したマニラ不動産の注意点について解説します。

マニラの不動産投資で失敗しないために重要なポイントは、とにかく事前の情報収集を怠らないことです。


入居者の見極めは慎重に

首都となる都市ではどの国でも、富裕層向けに建設されたグレードの高い物件が販売されています。例えば、トランプタワーなどが代表的です。

しかし、グレードの高い物件は価格が高いため、家賃も高い金額を設定しないと利回りを確保できません。

また、東南アジアの不動産投資では、海外駐在員の入居を狙った投資用物件も多く販売されています。マニラも例外ではありません。

海外駐在員は住居費について会社の補助を受けていることも多いので、多少家賃が高くても入居を狙えるためです。

しかし、駐在員の人達も、家賃が高すぎるコンドミニアムに入居できるわけではありません。

また、東南アジアには富裕層と呼ばれる人がまだそれほど多くないことも認識しておく必要があります。

結果的に、入居者が入らず維持費だけがかかるケースも少なくありません。

また、入居者が入らないからと物件を売却しようとしても、入居の見込めない投資用物件は値段を下げないと売れないことも多いものです。

マニラの不動産投資では、物件を選ぶときに物件の価格と入居者のターゲットについて妥当性を見極めることが重要になります。

なお、日本国内の不動産投資では、不動産賃貸のニーズを見極める指標として、駅からの距離や生活利便施設の有無などがあります。

しかし、マニラでは2021年時点で鉄道網の整備も道半ばといった状態です。

そのほか、マニラでは買い物の行き先はショッピングモールなどが大半で、スーパーマーケットがたくさんあるわけではありません。

マニラで物件を選ぶときには、日本国内での不動産投資とは賃貸ニーズの見極め方が変わってくることも考慮する必要があります。


プレビルド物件のリスクに要注意

マニラの不動産投資では、基本的にコンドミニアムへ投資することになります。

フィリピンでは外国人に対して土地の所有が認められていないためです。

また、投資用物件のマーケットでは、コンドミニアムの中でも新築物件が大半を占めています。

なお、工事中で未完成の物件を「プレビルド」と呼びます。

マニラでプレビルドのコンドミニアムに投資する場合は、竣工リスクに要注意です。

日本では、賃貸マンションの建設工事が途中で中断されることはほとんどありません。

資金調達ができていない段階で事業者が工事に入ることはあまりないからです。

しかし、海外では売上金をそのまま建設費用に充当する、いわゆる自転車操業状態のプロジェクトも少なくありません。

自転車操業のプロジェクトでは、売上が上がらないと物件の建設工事が中断されてしまいます。

建設工事が中断されると、その後工事が再開されることはほとんどありません。

物件の引き渡しを受けられず、支払い済みの資金も戻ってこなかったという失敗談は多く聞かれます。

日本で投資用物件を購入する場合は、購入契約時に手付金を支払ったら、引渡し時に残金を一括精算するケースがほとんどです。

契約内容次第で中間金を支払うケースもありますが、あまり多くはないと言えます。

その一方で、マニラの不動産投資では、物件の購入資金を複数回に分けて支払うことも少なくありません。

数ヶ月おきに資金を支払うなどの場合は、そのプロジェクトは自転車操業になっている可能性も高いと言えます。

マニラの不動産投資で竣工リスクを減らすためには、売主の実績やプロジェクトの売れ行きに加え、物件購入資金の支払い方などを確認することが必要です。


交通インフラに期待しすぎない

マニラでは鉄道網を整備するための工事が進められています。

このため、新駅の建設によって周辺エリアの人口が増えることを宣伝文句とした投資用物件も販売されています。

しかし、リスクを下げるためには、将来的な交通インフラの発展に期待しすぎないことが必要です。

日本国内の不動産投資でも、再開発エリアに着目して投資用物件を選ぶのはめずらしいことではありません。

再開発によって人口が増えれば住宅需要も上がるため、高い入居率や物件の値上がりを期待できます。

しかし、日本ではよほどのことがない限り都市開発が遅れることはありません。

その一方で東南アジアでは、コンドミニアムや都市開発に限らず工事の遅延は頻繁に発生します。

交通インフラの整備に関する工事も例外ではありません。

新駅の建設などは完成予定時期が公表されているものですが、リスクを下げるためには、予定から数ヶ月程度遅れることも念頭に入れておくほうが無難です。

インフラ整備に期待した投資は、工事が遅れた結果、引渡し後しばらくの間は入居者が入らないということも起こり得ます。

マニラの不動産投資でも、物件を選ぶときには、そもそもの立地をよく見極めることが重要です。


中古物件は情報収集が難しい

フィリピンではwebサイトで物件情報を探そうとしても、日本のように不動産のポータルサイトが整備されていません。

マニラの不動産を探すときにも、新築不動産の情報は数多く見つかりますが、中古物件の情報は見つからない点に要注意です。

マニラの中心部は都市の発展に伴い物件価格が上がってきているため、新築物件だと多少利回りが下がってしまいます。

このため、中古物件を探せば好立地で利回りの高い投資も可能です。

しかし、フィリピンの不動産市場では、中古物件は売主が個別に不動産ジェージェントへ売却依頼しており、情報が集約されていません。

このため、外国人の投資家が独力で中古物件を探すのは困難です。

また、中古物件にも物件の劣化状況などリスクがあり、投資家が売却の条件などを個別に交渉するのはハードルが高いと言えます。

マニラの不動産投資で安全に中古物件を探すためには、まず信頼できる不動産エージェントを探すことが必要です。


まとめ:マニラ不動産の投資は慎重な情報収集を

フィリピンの首都マニラにおける不動産投資は、日本の首都である東京と比較すると、新しい物件を安価に購入できる点でメリットがあります。

また、同等の築年数で比較すれば、マニラの物件のほうが高利回りを期待できるでしょう。

しかし、東京と違い、マニラは首都と言ってもまだ発展を続けている最中の都市です。

物件探しや賃貸ニーズの見極めにおいて、日本の不動産投資とは違った視点を持って検証する必要があります。

マニラの不動産投資における各種のリスクを低減するためには、まず信頼できる不動産エージェントを探すことが必要です。

弊社には、フィリピン現地で不動産業に従事してきた現地スタッフが在籍しています。マニラで不動産投資をご検討の際には、ぜひ1度ご相談ください。


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