インターナショナル不動産＆投資カンファレンス2018 in Osaka
レポート⑧

海外不動産販売業とリサーチ＆コンサルティング事業を手掛けるSIBJフィナンシャルグループCEO、小林リヒャルド・ワルター氏のセミナーの様子です。

SIBJフィナンシャルグループCEO　小林リヒャルド・ワルター氏

1979年生まれ、2003年に国際基督教大学を卒業後、日立化成に就職。
その後ドイツ赴任やTOTOヨーロッパへの転職を経て、2010年からモンゴルの証券会社に入社。
モンゴルベンチャー企業副社長を経験し、日本でSIBJフィナンシャルグループのCEOに就任。

「国際金融グループによるモンゴル経済不動産投資セミナー」 

１８ヵ月で３０%リターンの投資案件、ウランバートル中心地のサービスアパートという興味深いスライドで幕開けた小林氏のセミナー、実は好条件が揃っている国、モンゴルの知られざる不動産事情として、何故今、モンゴルなのか？を解説してくださいました。

まずは、小林氏の会社「SIBJフィナンシャルグループ」の会社紹介から。「日本から世界へ未来を創る投資を。」を掲げるSIBJフィナンシャルグループは、モンゴル、ラオス、ドイツ、フィリピンに拠点を持ち、100％子会社のノンバンクInvesCoreは10億1千万円に上ります。

国土面積1,565,000㎢、人口3,117,762人のモンゴルは、日本から直行便で５時間の距離にあります。小林氏は、モンゴルにおける世論調査の結果を紹介、40％を超える人が日本に対する親しみを感じ、日本に対して経済力・技術力の高い国として、好イメージを持っているということです。また、モンゴルのGDP成長率も、2017年の2.2％から2019年7.3％（予想）と、高い成長率が見込まれます。1人あたりGDPも、共産主義から1992年に民主主義になって、ここ20年で劇的に成長、2000年と比べて8倍、若年層が圧倒的に多い人口ボーナス期にあり、投資ブームや鉱山開発が同時期に発生しているということです。経済展望は、共産主義時代に手つかずだった資源が開発されており、リオ・ティントのオユトルゴイ金・銅鉱山の開発再開が順調。2021年に完成予定のオユトルゴイ、フルキャパシティ時で、年間30億ドルの金銅の輸出が可能、オユトルゴイがフル稼働するだけでモンゴルのＧＤＰは２５％上昇すると言われているそうです。

小林氏は、モンゴルの発展の背景とリスクを以下のようにまとめています。

＜発展の背景＞
・人口ボーナス期にある
→生産年齢の人口比率が高い時期
・資源国である
→確認されている資源は約＄1,200,000,000,000相当と言われており、その開発はまだ始まったばかり
・近年再生可能エネルギーへの投資が増えている
→ソフトバンクの風力発電所。シャープの太陽光発電所

＜リスク＞
・国境のつながった隣国が中国・ロシアしかない
→政治的な圧力に弱い。
・インフラが未熟
→インフラの整備に膨大な資金がかかる。
・小規模国家であり、為替リスクが高い
→近年、１年で対ドル２０％安になった事がある。

このように、大きな発展の可能性とリスクを含むモンゴルですが、小林氏は「何故、今モンゴルなのか？」の問いに以下の通り説明しています。

(1) 経済成長がアジアの中でもトップクラスであり、中長期的な成長ポテンシャルも高い：現地での実業の利益率が高い
(2) ビジネス環境が良い：世界銀行のビジネスランキングで中位にランクインしたモンゴルは、起業、契約内容の執行、開発許可の取得が比較的しやすいといわれています。

次に、モンゴルの不動産事情面から見た、「何故、今モンゴルなのか？」の問いに対する答えを説明いただきました。

モンゴル人口の半分、150万人が住んでいるといわれる首都のウランバートルの様子を写真で紹介、びっくりするくらい近代的な建物や整備された住宅地が並ぶ中心地と、主にモンゴル高原に住む遊牧民が使用している、伝統的な移動式住居ゲルが立ち並ぶゲル地区との対象が印象的です。モンゴルの中流以下の層は今、ゲル地区から近代的な設備が整っているアパートに移り住みたくて頑張っていると小林氏は言います。

(3) 近代的な住宅がまだ物理的に不足している：良い物件を建てれば在庫リスクは極めて低い、需要が高いので開発利益も高い
(4) アパート・コンドミニアムの住宅文化が既に根付いている：中古物件のセカンドマーケットが確立している、外国人でも区分所有権が持てる
(5) 不動産開発にはインフラ的、気候的な制限がある：乱開発が起こり難い、中心地の土地の希少性が高い

続いて、モンゴルの金融事情面から見た、「何故、今モンゴルなのか？」の問いに対する答えを説明いただきました。

モンゴルの金融セクターの特徴として、他の旧ソ連中央アジア国家と比較して銀行セクターはかなり機能しており、 大きい金額の国際送金がネットバンキングで可能、お金の出し入れが容易、大手銀行には英語や日本語で対応する窓口がある、預金金利・貸出金利が高い（現地通貨、預金15％～、貸出20％～）と小林氏は言います。

(6) 金融セクターがきちんと機能している：ネットバンキングでお金の移動が容易、金利も高い
(7) 銀行の貸出金利が高く、外資デベロッパーが現地で融資を引けない：開発利益が高いのに競合が少ない

最後に、日本大使館から７０メートルの好立地にあるお勧め物件、日本の施工会社による「アンバサダー」を紹介するとともに、2016年と2017年に夫々オフィスビルを竣工した実績についてもご紹介いただきました。