ライブセミナー：INVESTigate（シーズン1、第3話）

「コロナショック！！都心・地方の不動産市場の現状を赤裸々に語る」  

2020年4月23日放送

ゲスト：鈴木豪一郎氏、山際良一氏

■首都圏・新潟の不動産状況

（鈴木氏）売買に関して言うと３月は動きが鈍い。通常は、賃貸の繁忙期１月～３月、売買に流れてくるお客さんがいるが、今年はその動きがなかった。城南地域の中額・高額帯については、購買層は主な上場企業と取引先に勤める人が中心。勤務する会社の株価や業績の見通しにリンクして、これからどうなるか分からないという不安から購入マインドが下がっている。

営業マンもテレワークに移行したり、内見のお誘いも自粛している。都心部の大手のセンター長と話したけれど、4月も数字はぱったりだとのこと。

（山際氏）新潟は２月、3月は悪くなかった。例年の春に比べたら少し落ちるくらいで、コロナの影響はそんなに感じなかった。3月末には東京に緊急事態宣言が出たので、これから反響が出てくるのではと思っている。雪がオープンハウスなどの客足に影響するものだが、今年は雪が少なかったので2月くらいの早い段階から動きはあった。

価格帯にもよる。新潟では高額だと3,000万から4,000万、低額だと1,500万円前後。中古住宅の低額帯は、リーマンショックの時もそうだが、さほど影響なかった。高額のマンションは鈍くなっている印象は受ける。

■賃貸の状況は？

（鈴木氏）１月、2月はそれなりに動きがあった。例年は、3月入っても忙しい状況が続くものだが、今年は3月に入って減速した印象。全体として8割、9割くらい問い合わせが減っている。逆に言うと、退去の数が減っているということで、賃借人が契約更新して長く入ってくれるという意味では、大家さんの立場からすれば悪くない話。

（山際氏）賃貸はあまりやってないが、テナントから家賃下げてくれという電話が多くなった。管理戸数は多くないが、退去が意外と出ている。理由は実家に戻るなど。不安定な時期ということでお金がかからない方法をとることかと理解しており、今後も増えてくるという印象。

■家賃減額のリクエストはどのくらい来ていて、どう対処しているか？

（鈴木氏）当社の場合は、事業用があまりなく、95％がレジデンス。確かにここ２週間で2，3件の問い合わせがあった。当社は厳しいと伝えた上で、給付金など社会保障制度の案内をした。

（山際氏）当社は管理やってない。管理会社から聞いた話だと、家賃を下げるところまでには至ってない。個人的には、相談してやった方がいいかなと思っている。更新時期が来た物件については、こういう時期なので更新料などはサービスしたりした。

■短期的な国内不動産の見通し

（鈴木氏）需要については、こういった市況でも、需要を感じている人は少なからずいる。売主さんが弱気になっているところがあるので、買うにはチャンス。価格交渉、条件の交渉などがしやすい環境。供給については、今市場に並んでいるものは、コロナ前に仕込まれたもので、そんなに安くない。一方で、仕入れをストップしたり、手付契約をしていても手付流しで解約したりするなど、あえて在庫を積むことは控えている感じがする。

（山際氏）お客さんのマインドは落ちている。地方は東京から一歩遅れて影響が来るので、今後影響が出てくる。低額帯は動きがあるので、場所を絞ったり、価格帯のターゲットを絞れば、そんなに影響がないと思う。不動産の総額が安いので、ローンを組んでも支払額は家賃とそんなに変わらない。そういう価格帯なら変わらない。新築物件は新潟でも高額になってくるので、大手デベロッパーも仕入れをストップしており影響が出てくると思う。

■中長期の見通し、今考えておかなければいけないこと

（鈴木氏）経済的なダメージが大きいのでコロナ後も影響を引きずっていくと思う。あとは人口減少がもたらす経済の縮小は避けられない。不動産業界では7年周期説、10年周期説などと言われるが、裏を返せば好景気もあるということ。山もあれば谷もある。コロナをいつまでも引きずることなく業界を盛り上げていきたい。

（山際氏）今回のコロナが終息しても、第2、第3のコロナが出てくると思う。こういう状況になったときに、どういう対策ができるかを常日頃から考えておかねばいけない。新潟についていえば、コロナが終息したら、コロナ前のレベルには戻るだろう。

■投資用物件の状況

（鈴木氏）オリンピックが東京に決まる前は利回りが10％だったものが、決まった後は6-7％と価格が上がっていた。コロナで価格が下がり利回りは上がってくるだろう。金融機関と話をした感じだと、アパートローンについては前向きだが、今ついている家賃が今後も維持できるかに懐疑的になっているので、担保評価をしたり安定運営ができるかの判断については厳しめになっている。

（山際氏）アパートローンに関しては、かぼちゃの馬車やりそな銀行の件もあり、コロナの前から地銀はほとんど貸しておらず、状況は変わってない。値段が下がってきて利回りは上がってきているが、まだやや割高感がある。融資は厳しい。自己資金が潤沢な人、何棟か持っている人しか買えない状況。

新築のアパートだと利回り6-7％、今は少し上がって8％～9％弱。20年前後のアパートだと、当時は10％前後で、今は12-15％。2割くらい価格が下がった。

■海外不動産投資（フィリピン）の魅力

（鈴木氏）人口ボーナスが魅力。フィリピンに実際に行ってみて、エネルギーや将来性を感じた。日本の高度成長期ってこんな感じだったんだろうなと思う。

（山際氏）最初は好奇心。イメージと違って都会で人も多い。国に到着した時点で、パワーを感じ、将来に期待が持てた。海外に視野を広げることで気づきが色々あった。

■フィリピン不動産のクオリティについて

（鈴木氏）建物の専門家ではないが、PropertyAccessで紹介を受けたデベロッパーはトップクラスなので、ひどいなという感じはなかった。細かいところでは、日本だったらこういうのはないなというところはあったが、そんなに気にはならなかった。

（山際氏）専門ではない。中古を扱っているので、細かくは見てない。紹介してくれる人を見て、信用して決断している。

（風戸）アジアの中にはひどい品質の物件も多数あるが、フィリピンは比較的いい方。先進国のシンガポールでさえ築10年ではひどい。日本のクオリティを求めるのは厳しい。

■購入物件と決め手

（鈴木氏）BPOが集積するITパークの物件で、セブ初のSクラスオフィス「セブエクスチェンジ」。コールセンター業務はこれからも伸びるし、コロナの影響でアウトソーシングが加速すると考えて購入。

もう一軒はマニラの学生専用のドミトリー。人口増加、平均年齢、国際競争力などの要素を見たとき、ハイレベルな教育を求める人も爆発的に増えると考えて購入。いずれも人口増が底上げするパワーが決め手。

（山際氏）将来の地下鉄が直結するエリアのレジデンス。今は地下鉄は主流ではないようだが、これから変わってくるだろういう期待から。もう一軒は、マニラのはずれにあるビジネス街至近のレジデンス。渋滞を避けたい人の需要もあるかなと思って購入。もう一軒は、セブのオフィス。理由は鈴木さんと同じ。成功したらいいけど、失敗したら自己責任という気持ちで投資した。

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