不動産投資は日本と海外どちらがおすすめ?日本とフィリピンを比較

日本では人口減少が進行しているため、今後は海外不動産投資が有望と言われています。しかし、日本と海外とではメリット・デメリットにどんな違いがあるのか、分からないという人もいるのではないでしょうか。この記事では、代表的な新興国としてフィリピンを取り上げて、日本と不動産投資のメリット・デメリットを比較します。


不動産投資は日本と海外どちらがおすすめ?日本とフィリピンを比較


日本国内で不動産投資をするメリット

海外不動産投資との比較では、日本国内の不動産投資には、不動産業者選びやローンの利用難易度という点にメリットがあります。


不動産業者とコミュニケーションを取りやすい

海外不動産投資と比較すると、日本国内の不動産投資では、コミュニケーションの不安がありません。

言語の壁や時差などがないほか、日本人同士なので商習慣に関する感覚も同じです。

また、海外と比較すると日本国内では管理会社を探しやすいので、管理会社の比較も難しくありません。

日本国内の不動産投資では、自分に合った管理会社を探せます。

その一方で、フィリピンを含む海外不動産投資では、日系の管理会社はあまり多くありません。

海外不動産投資では管理会社の比較が難しい点には要注意です。


情報収集をしやすい

不動産投資で成功するための方法を学ぶためには、成功している投資家に教えを請うのも有効な方法です。

日本国内であれば、すでに成功している投資家を見つけるのも難しくありません。

不動産会社とのコミュニケーションも取りやすいので、海外不動産投資と比較すると、日本国内の不動産投資は情報収集しやすいと言えます。

また、都道府県別の人口や不動産価格などもwebで容易に調べられるので、海外不動産投資と比較すると、エリアや物件を比較するのに手間や時間がかかりません。

情報収集はリスクヘッジのために有効な手段です。

日本国内の不動産投資では、情報収集によってリスクを下げやすいと言えます。


ローンを使う難易度が低い

日本国内の不動産投資では、個人の投資家が融資元の金融機関を開拓することも可能です。

大手の金融機関では高い属性を求められますが、信用金庫など地場の金融機関まで視野を広げれば、そこまで属性が高くなくても、交渉のテーブルに乗ることはあります。

その一方で、抵当権設定や貸し倒れ時の資金回収などが難しいことから、国内の金融機関で海外不動産投資に融資しているところは限られているのが現実です。

また、海外現地でも、非居住者の外国人投資家に融資する金融機関はあまり多くありません。

どこの金融機関でも融資してくれるわけではありませんが、海外不動産投資と比較すれば、日本国内の不動産投資でローンを使う難易度は低いと言えます。


日本国内で不動産投資をするデメリット



フィリピンなど新興国での投資と比較すると、日本国内の不動産投資では、物件価格が下がっていく点と地方都市の空室リスクに要注意です。


大半の物件は時間の経過とともに価格が下がる

日本の不動産は、基本的に新築時の価格が最も高く、築年数が経過するとともに値下がりしていきます。

投資用不動産においても、時間経過とともに物件価格が下がって行く前提に立った収支や売却のシミュレーションが必要です。

売却価格を上げるためにはリフォームやリノベーションなどが有効ですが、費用がかかります。

期待できる値上がり幅が費用を下回ることも少なくありません。

物件価格が上がる要因としては、物件そのもののバリューアップよりも、駅前再開発などの外的な要因のほうが期待値は高いものです。

外的な要因は投資家が自らコントロールできません。

物件の売却益を狙いにくい点が国内不動産投資のデメリットです。


人口が減少している地方都市では特に空室リスクが高い

日本ではすでに人口減少が始まっており、今後も減少が続くと言われています。

なお、コロナの感染拡大によってテレワークが普及したため、今後は東京一極集中の流れが変わるとも予測されています。

しかし、2020年の通年で見ると東京特別区の人口は増えており、今後地方都市の人口が大幅に増えるとは言い切れません。

※参照:総務省


人口の減少幅が大きい日本の地方都市では、空室リスクを下げるためには、立地を慎重に見極める必要があります。

東京は日本の中でも特に不動産価格が高いため、地方都市で物件を探すのも1つの方法です。

しかし、空室率をあらかじめ高めに見積もっておくなど、空室対策は必須と言えます。


フィリピン不動産投資のメリット



フィリピンを含む新興国の不動産投資では、人口増加や経済発展を背景とした物件の値上がりを期待できるという点で、日本国内の不動産投資とは前提が異なります。


物件の値上がり期待が大きい

国際連合の統計によると、フィリピンにおける2015年〜2020年の平均年間人口増加率は1.4%です。

その一方で、同期間における日本の人口増加率は-0.2%となっています。

人口が増加している国では住宅需要が喚起されるため、フィリピン不動産投資では今後物件価格の値上がりを期待可能です。

フィリピンでは、人口増加率の他にGDP成長率も高い水準で推移することが予測されています。

IMFの統計によると、フィリピンにおける2021年の予測GDP成長率は7.4%で、2025年の予測値は6.5%です。

※参照:国際連合
※参照:IMF


高い人口増加率と経済成長率を背景として、フィリピン不動産投資では物件の値上がりを期待できます。


都心部では特に空室率の低い運用を期待できる

フィリピンを含む新興国では特に、国内の地方都市から首都圏へ移動する人は多いものです。

発展めざましいフィリピンでは、今後も首都のマニラを中心とした都心部に、人口が集積していくと考えられます。

フィリピンの人口は2018年時点で1億人を超えており、人口密度もすでに日本と変わらない水準まで上がっています。

人口密度の高いエリアでは特に、空室率の低い物件運用が可能です。


東京と比較すると都心部の物件価格が安い

経済成長率や人口増加率が高いフィリピンですが、2021年時点では、首都マニラでも1,000万円台のコンドミニアムが少なくありません。

マニラの物件価格は、2021年時点では日本の首都である東京よりもまだ安い状況です。

高稼働と値上がりも期待できる物件を安く買えると言う点で、フィリピン不動産投資は日本国内の不動産投資よりもメリットがあります。


フィリピン不動産投資のデメリット



日本国内の不動産投資と比較すると、ローンを利用しにくい点と中古住宅の流通量が少ない点は、フィリピン不動産投資のデメリットと言えます。


現地金融機関のローンは金利が高い

フィリピン不動産投資ではローン利用の難易度が高い点に要注意です。

日本国内では、海外不動産投資に融資している金融機関はそれほど多くありません。

その一方で、フィリピン国内には外国人向けに融資している金融機関もあります。

しかし、フィリピン国内の金融機関が提供しているローンは高金利である点に要注意です。

日本では、2021年時点でマイナス金利政策が始まってから数年が経過しており、不動産投資向けのローンもそれほど金利が高くありません。

しかし、フィリピンのような新興国では、コロナの対応を除けば、景気対策のために金利を下げる必要もないと言えます。

支払金利は不動産投資の経費の中でも大きな割合を占めるため、ローンを使えても金利が高いとキャッシュフローを残せないこともあるので要注意です。


中古住宅市場の整備が日本ほどは進んでいない

日本国内の不動産市場と比較すると、フィリピンでは中古住宅市場の整備が進んでいません。

フィリピンでは、不動産ポータルサイトに中古住宅の情報が集まっているということはなく、中古住宅の物件情報は、不動産エージェントが個々に握っています。

中古住宅は、新築分譲時の物件価格やこれまでの稼働状況を確認できる点から、不動産投資の有効な選択肢です。

しかし、フィリピン不動産投資では、中古住宅の情報がオープンになっていないため、新築物件が主な選択肢となります。

なお、中古住宅の市場が整備されていない点は、投資の出口戦略にも影響があります。

フィリピン不動産投資で物件を売却する場合には、情報をwebサイトに掲出すれば良いというわけではないので、買主のターゲットをよく考えた戦略が必要です。


まとめ

日本国内の不動産投資では、金融機関の開拓ができれば、低金利のローンを利用しつつ不動産会社に関するリスクを抑えた投資が可能になります。

その一方で、日本の市場では、不動産は築年数の経過とともに値下がりするので、物件購入当初から売却を見据えた投資戦略が必要です。

フィリピン不動産投資では、住宅需要の高まりと経済発展に伴う物価上昇から不動産は値上がりしていくと考えられます。

しかし、ローンの利用難易度や出口戦略については要注意です。


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