日本人が海外の不動産で資産形成をするうえで気を付けるべきポイント

アウトバウンド【日本の不動産の投資家向けに、東南アジアの成長国の不動産を投資のポートフォリオに組み込むための情報提供】をしているProperty Access 株式会社の風戸と、インバウンドにおいて【生涯のパートナー・生涯担当】を掲げている株式会社 KIZUNAFACTORYの稲垣氏と、アウトバウンドとインバウンドのプロフェッショナルに「日本人が海外の不動産で資産形成をするうえで気を付けるべきポイント」を本音で語ってもらうべく、今回のインタビュー・対談を企画しました。

今回は、「日本人が海外の不動産で資産形成をするうえで気を付けるべきポイント」と題して、Property Access 株式会社代表の風戸と、日本の不動産仲介を代表する、株式会社 KIZUNAFACTORY代表の稲垣氏の特別対談を実施致しました。

インタビュー経歴紹介

風戸 裕樹

Property Access 株式会社:代表取締役社長・共同創業者

2004年早稲田大学商学部卒業。同年オークラヤ住宅に入社。その後、06年にクリード、さらに08年ダヴィンチ・アドバイザーズに転じ、この間、起業構想を温める。10年不動産仲介透明化フォーラム(FCT)を設立、社長に就任。日本の不動産取引を変革するべく、米国型エージェント制度の日本版「売却のミカタ」を開始し、全国展開。2014年にソニー不動産にFCT社を売却し、ソニー不動産 執行役員 売却コンサルティング事業部長兼コンサルティング事業部長として、創業に携わるとともに事業を拡大、不動産取引の透明化を加速。2017年シンガポールにてProperty Access 共同創業。

Property Access 株式会社は日本の会社ではあるが、子会社にシンガポール・フィリピン・マレーシアの会社がある。主としてはアウトバウンド【日本の不動産の投資家向けに、東南アジアの成長国の不動産を投資のポートフォリオに組み込むための情報提供】をしている。

マレーシアとフィリピンに関しては、現地のライセンスを取得・現地にもスタッフを配置し、実際に不動産取引も行っている。

稲垣紀人

株式会社 KIZUNAFACTORY:代表取締役
東京不動産大学:学長

新卒で大手総合不動産会社に就職し、以来不動産業界に従事。 2007年に賃貸仲介ベンチャーの創業に参画。 高級賃貸仲介、法人賃貸仲介を中心に経験する。 2014年紹介、リピートのお客様を中心に生涯のパートナーとなれるような不動産会社としてKIZUNAFACTORYを創業。 多くの不動産テック企業のコンサルを経験し不動産業界の変革を志す。
東京不動産大学では、不動産取引に関する情報がどこにあるのか分からず不動産取引で損する人を減らすべく、YouTubeを開設。初心者でも分かるように、不動産(主にマンション)の購入・売却ノウハウを金融や経済情勢などのトレンドを踏まえた講義が大人気。

株式会社 KIZUNAFACTORYでは、国内の仲介事業+買取再販事業を展開。仲介事業では、購入・売却・賃貸・管理と4つの領域で事業を展開。買取再販事業では、リノベにこだわり、デザイナーズリノベを取り入れた、資産価値のある不動産販売事業を展開。

会社の経営理念は【生涯のパートナー・生涯担当】。一生涯不動産取引においては、KIZUNAFACTORYを使っていただけるように会社を運営している。

対談の趣旨・背景

アウトバウンド【日本の不動産の投資家向けに、東南アジアの成長国の不動産を投資のポートフォリオに組み込むための情報提供】をしているProperty Access 株式会社の風戸と、インバウンドにおいて【生涯のパートナー・生涯担当】を掲げている株式会社 KIZUNAFACTORYの稲垣氏と、アウトバウンドとインバウンドのプロフェッショナルに「日本人が海外の不動産で資産形成をするうえで気を付けるべきポイント」を本音で語ってもらうべく、今回のインタビュー・対談を企画しました。

そもそも、不動産を投資するためには、居住用にどんな家を買うべきか、なぜ不動産投資をするのか、どんな人がどんな目的をもって、不動産を購入しているのかについて、対談形式で議論していただきました。

日本の不動産を購入する際の注意点

海外不動産については、お話を進める前に、まずは国内(日本)の不動産の購入する際の注意点について質問をしてみました。

風戸:日本の不動産を購入するうえで、アドバイスしたいポイントは、「早めに購入した方がよい」ということ。結婚する前に家を買ってもよいと思うし、社会人3年目のタイミングでもとにかく早く、家を買うことをお勧めしたいです。ただ早めに買うといっても、次の買い替えや、住み替えを考慮し、1LDKなどの物件を買うとよいと考えています。

なぜかというと、「日本の不動産は流動性が高い」からです。まず、日本で通勤エリアなどを考慮に入れて、ある程度資産価値があるものを購入すれば、売れないということはまずないと思っています。そのため、何よりも早めに不動産を購入するという経験をしておくことが今後にとっても重要だと考えています。

稲垣:私も早めに不動産を購入することが大事だと考えています。会社に勤めていて、「与信」が使えるうちに不動産を所有しないのは非常にもったいないと思っています。与信を創ること自体が資産形成であるとすら、私は考えています。

不動産をどこで持つかという議論が良くなされていますが、私は人口動態がすべてだと思っており、特に日本の東京や風戸氏が事業をされている東南アジアの成長国は、人口動態に問題がないと思っているからこそ、早めに購入することが大事だと考えています。

資産形成するうえで不動産を選ぶべきかのか

続いて、資産形成をするうえで、保険・株などの金融商品がある中で、不動産を選ぶことのメリットについての質問をしてみました。

風戸:私としては、特に日本で居住用の不動産をお持ちの場合で、次のステップとしての資産形成をされる場合は、すべてのお金を「不動産」に投資する必要はないと考えています。株などの金融商品を組み合わせることが重要だと思っています。

ただ、一番値下がり率が低いのは不動産です。不動産は値段の上げ幅も下げ幅もそこまでなく、個人的には安定した商品だと考えています。購入する際にきちんと投資用のローンが使える与信がある人については、投資としての不動産を持つことを私はお勧めしたいと思っています。

稲垣:風戸氏のおっしゃる通りかなと思います。そういう意味では、仕事を頑張ること。就職や転職のタイミングに与信が良い会社でキャリアを形成すること自体が何よりの資産形成といえるのかもしれませんね

その与信を使って、何に投資をするかということですが、私も不動産はやはりお勧めしたいです。私はレバレッジが効くという点が不動産の醍醐味だと考えています。風戸氏の言う通り、安定資産をレバレッジをかけて所有することができるという点で「不動産」は面白いと思っています。

もちろん人によって、海外を持つのか日本を持つのか、区分なのか一棟なのか、築浅なのか築古なのかと色々考えないといけないポイントがありますが、資産形成をするうえで「不動産」を選ばれることは、世界的に見てもおかしなことではないと考えています。

他にも、不況に強い(景況感に左右されにくい)というメリットもあると思っています。

風戸:そこは私も同意です。不動産は「ロングで持つと負けない」とよく言われています。ほかの金融商品ではどうしても現金が必要・換金しないといけないというタイミングが来てしまいますが、基本的にロングで持って、インカム(家賃収入)が入ってくるので、負けない商品だと思っています。

実際に海外不動産投資をしたいというお客様に話を聞いていると、過去に仮想通貨や株・FXなどをしていて、もう疲れたから、不動産に投資して、心安らかに生きたい。というお話もよく耳にします。

安定資産といっても、不動産投資をするうえで気を付けるべきことはないのか

ここまでの話を聞くと、景況感にも強い安定資産である不動産を早めに持つことは、今後の資産形成をするうえでも重要なことであると感じるが、不動産投資をするうえで気を付けるべきことについて質問をしてみました。

稲垣1に場所、2に場所、3に場所は気を付けるべきだと思います。

後は家賃のグロス(金額)も大事だと思います。修繕費用が賄えなかったり、入居者の質が低いことにより管理コストが上がってしまうことがあるので、家賃のグロス(金額)については気を付けたほうが良いと思います。

風戸:私も立地は絶対条件だと思っています。それにプラスして、やはり流動性が大事だと考えています。流動性が極端に低いもの、これはすごく大きな不動産、もしくは極端に小さな不動産ということですが、これらは買い手が少なくなってしまうので、外した方が良いと考えています。小さな不動産の場合は、住宅ローンが使えなかったりする点があるので、そこも注意が必要だと思っています。

次に売るのが難しいという物件は避けることが重要です。

稲垣:居住用でもその考え方は非常に重要だと思っています。いくら立地が良くても、奇をてらった物件は売りづらくなってしまうので、リセールバリューが下がってしまうので、投資だけでなく居住用の不動産でも、外すべきだと思います。

安く買おうと思うと、地上権の物件の古いリノベーションや、自主管理の物件などもありますが、資産性の観点からは外した方が良いと思います。

風戸:私も似たように考えてはいるのですが、お客様の目的によって変わる部分もあると思っています。確かに投資用の不動産を持つうえで、借地権などの物件は外すべきだと思うのですが、売るということを考えないのであれば、借地権のものも良いのではないかと思います。その人が不動産を購入してから、売る可能性があるのか否かということを人生のステップも含めて考えることが何より重要だと思っています。

ただ、稲垣氏のおっしゃる通り、基本的には、所有権・立地がそこそこよく、汎用性のある間取りの不動産で資産形成をしていくことが重要です。

稲垣:本当にそうですね。1つ目に買う家が、結婚をして、家族構成も考慮に入れた不動産を持っているのか。それとも独身時代に資産形成を考えた不動産になっているのかによって、2つ目・3つ目に持つ不動産の目的は全く異なってくるので、その人にとって、どんな不動産を持つことが安定資産である不動産と呼べることになるのかを一緒に考えてあげることが我々の仕事だと思っています

不動産を購入することは、賃貸よりもキャッシュフローが低く抑えらえるということで、十分なメリットであるといえると思いますし、基本的にはインフレをしていくことを考えると、お金をモノ・資産に変えていくという考え方を持って良いと考えています。

あと、もう一つ注意する点として、「オーバーローン」をしてはいけないということは伝えておきたいです。フルローンとは物件価格を全部ローンで買うということです。諸費用まで含めて家を買うことは「オーバーローン」になります。

よくお金がないけど、家を買いたいという人に出会いますが、お勧めしません。不動産を購入するうえでは、諸費用くらいは自分でキャッシュを出せるくらいのお金をためておくことが重要だと考えています。

結局は、支払い金利を下げて、取得利回りを上げることが不動産の醍醐味です。諸費用までをローンしてしまうと支払い金利を上げてしまうことになるので、注意が必要です。

今の日本の不動産の市況・マーケットはズバリどうなのか?

人によって、人生のステップと考えながら、諸費用払えるくらい自己資金をためて、安定資産である不動産を早く持つことが重要ということがこれまでの対談を通してわかってきました。とはいえ、今の日本の不動産の市況・マーケットについてはどどうなのかもお二人に聞いてみました。

風戸:私は今はすごい。と思っています。今は理由なく、価格が上がっていると思っています。

何故こんなことが起こっているかというと、日本はローカルが強いということだと思います。中国の方の爆買いがなかったとしても、内需でしっかりと回るということが証明されていると思います。ここまでマネーサプライが増えていることを考えると、賢い人はインフレが来るということを想像していて、余ったキャッシュを資産に切り替えているというのも上がっている要因ではないかと考えています。

ですので、今は日本の不動産も供給(売り出し在庫)が減っています。肌感ですが、通常3カ月かかって売れているものが、今は1カ月半くらいで売れてしまっているのではないかと思います。

稲垣:私もその通りだと思います。さらにはコロナなどで、海外旅行に行けないなど、余ったキャッシュが増えたこと・家にいる時間が増えたことなども、きっかけに人が不動産購入に対するお金や時間を割くことができ、内需が動いているともいえると思います。

ただ、この上がり方はバブルなので、静観する必要があるとは思います。こういうタイミングで価格が上がっているからといって、すぐ不動産を手放すのではなく、私はキャシュフローを考えてからにすべきだと思っています

例えば、今価格が上がっているタイミングで家を売るということは、次価格が下がるタイミングまでは賃貸に住むことになると思いますので、そのタイミングで出ていくキャッシュを使ってでも今のライフスタイルで解決できるものがあるのかどうかをと考えることが重要だということです。

そんな日本の不動産市況と比較して、海外不動産はどうか?

これまで、日本の不動産について、対談の内容を展開してきましたが、ここから海外不動産についてはどう考えているかお二人の意見を聞いてみました。

稲垣:将来的にみると、日本よりも期待できる国があるのではないかと個人的には考えています。この辺りは風戸氏のが詳しいと思うので、私も風戸氏の意見を聞いてみたいです。

風戸:海外にも良いところ、悪いところはありますが、特に東南アジアは日本と比較してもまだまだ成長力があると思っています。人口も増えていますし、産業も発達してきていて、インフラもどんどんと整ってきている状態で、働く現地の人達の給与も上がってきています。

さらに、東南アジアでは、所有権を日本人が持つこともできますし、リスクリターンを考慮に入れることができれば日本と変わらず、不動産を所有することができます。

また、東南アジアは日本から近いということもメリットだと思っています。海外不動産をするうえで一番重要なのは、現地を知り、どんな国なのかを肌で感じることだと考えています。

稲垣:特に風戸氏は、日本人として、東南アジアの現地に法人も作り、スタッフも配置し、デベロッパーとのパイプも形成しているので素晴らしいなと感じます。日本で、海外の不動産を購入しようと思うと、契約書が届かない、連絡がこないなんてことはざらに聞きます。

風戸:実際にこの辺りは我々も、安心していただく環境をつくのには非常に苦労しました。やはり現地のデベロッパーの対応によって、違いが生まれます。私たちは付き合う現地のデベロッパーや業者も厳しく選定しています

不動産という意味では、日本も海外も、物件の選び方は一緒だと思っています。日本でもそうだと思いますが、特に海外の場合は「誰から買うか」が非常に重要です。

私も前職の経験から、海外で不動産事業を展開したいとずっと思ってきましたが、初めて海外で不動産事業をしようと思った時には、法整備から現地の人とのコミュニケーション・文化の違いにすごく苦戦しました。

日本と同じように安心して、東南アジアの不動産を購入できるような環境作りをすることも私のミッションといっても過言ではありません

稲垣:海外の不動産がモノがいいのは間違いないと思います。日本の場合はインカムゲインしか得られませんが、東南アジアはキャピタルゲインも得られるので、日本よりも魅力的なマーケットが広がっていると私は思っています。

次回、もう少し海外不動産について、掘り下げた対談をやりたいですね。

まとめ

・不動産はとにかく早く持つことが重要である。

・ただし、立地、流動性を考えることが重要である。

・不動産は資産形成をするうえで、景況感にも強く、安定資産ということもできる。

支払い金利を下げて、取得利回りを上げるというキャッシュフローが重要である。

・人生、キャリアステップを踏まえ、なぜ家を買うのかが重要である。

・長く持てば不動産で負けることはない。誰から買うかが重要である。


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