マレーシア不動産投資は安全?日本の不動産投資とメリットやリスクを比較

2019年末に発表された税制改正大綱により、海外不動産投資では減価償却費の計上を利用した節税ができなくなります。今後の海外不動産投資では、収益の大きさに着目した物件選びが重要です。 この記事では、マレーシア不動産投資が持つメリットやリスクについて、日本の不動産投資と比較しながら解説します。


マレーシア不動産投資は安全?日本の不動産投資とメリットやリスクを比較


日本国内の不動産投資と比較したマレーシア不動産投資のメリット

マレーシア不動産投資が持つ最大のメリットは将来性です。経済や人口などの指標を日本と比較しながら解説します。


人口や経済の面で今後有望

日本ではすでに人口減少が始まっており、今後住宅需要は減っていくものと予測されています。

しかし、マレーシアでは人口が長期継続的に増加中です。

国際連合によると、2015年〜2020年における日本の平均人口増加率は-0.2%です。

その一方で、マレーシアの平均人口増加率は1.3%となっています。

ちなみに、東南アジア諸国で比較すると、タイは0.3%でベトナムは1.0%です。

マレーシアの人口増加率は、東南アジア諸国の中でも高い水準を保っています。

※参照:国際連合


マレーシアの住宅需要は今後も増していくと予測されます。

住宅需要の高まりは住宅価格を押し上げるため、マレーシアでは、今後住宅の値上がりを期待できます。

また、IMFが公表している国別の予測GDP成長率をみると、日本における2025年の予測GDP成長率は0.6%ですが、マレーシアは5.0%です。

そのほか、アメリカも予測GDP成長率が1.8%で、マレーシアでは先進諸国よりも経済成長率が高くなっています。

※参照:IMF


日本などの先進国は、人口および経済が成熟に向かっているため、新興国と比較すると今後成長の余地が少ないと言えます。

国として成長の余地を多く残している点が、マレーシア不動産投資のメリットです。

なお、日本の不動産は新しいほど価値が高く、築年数の経過とともに値下がりします。

また、日本の地方都市では特に人口が減少しているエリアも多いので、立地の選定に要注意です。

しかし、人口増加によって住宅需要が増していくマレーシアでは、不動産市場の特徴が日本とは根本的に異なります。

年数の経過とともに住宅需要が高まることで、購入価格以上の値段で売却することも可能です。


国民所得が大きく増加している

国民所得が増加している点からも、マレーシアでは不動産価格上昇や家賃値上がりを期待できます。

世界銀行の統計によると、2018年時点のGNI成長率は、日本が0.383%であるのに対してマレーシアは4.457%です。

※参照:世界銀行


マレーシアでは、経済成長によって国民の生活が豊かさを増していくと予測されます。

経済成長と国民生活向上の好循環が起きている点も、マレーシアの将来性を証明する裏付けの1つです。


年齢中央値が若く住宅需要の増大を期待できる

マレーシアでは、国民全体の年齢がまだ日本よりも低い点からも、強い賃貸需要を期待できます。

現役で働いている人がたくさんいる市場であれば、住宅の賃貸需要が高まるからです。

CIAが公表している統計によると、2020年の予測値において日本の年齢中央値は48.6歳です。

その一方で、マレーシアの年齢中央値は29.2歳になっています。

東南アジアの中で比較すると、タイが39歳・ベトナムが31.9歳なので、マレーシアには比較的若い人が多いと言えます。

※参照:The World Factbook 2021. Washington, DC: Central Intelligence Agency, 2021.


なお、中央値とは最高値と最低値の真ん中に位置する数値のことです。平均値とは性質が異なります。

そのほか、世界銀行の統計で人口1,000人あたりの出生者数をみると、日本は2018年時点で7.4人ですが、マレーシアでは16.752人となっています。

同統計において、タイは10.344人・ベトナムは16.745人です。

マレーシアでは、今後も日本より若い人が増えていくと予測されます。

※参照:世界銀行


マレーシア不動産投資で注意すべきリスク



マレーシア不動産投資で特に注意すべきリスクは、空室リスクおよび登記済証の取得に関するものです。

空室リスクが発生する背景と対策および、登記済証の取得に関する注意点を解説します。


空室リスクを下げるためには首都で投資する

マレーシア不動産投資で最も注意を要するリスクは、入居者が入らない空室リスクです。

人口は継続的に増えているものの、不動産市場では需要を上回る量の住宅が供給されています。

マレーシアでは住宅の過剰供給が社会問題化しており、政府が対策に乗り出すほどです。

マレーシアで住宅の供給過剰が起きた背景には、中国系資本の大量流入があります。

中国系デベロッパーが至る所でコンドミニアムを建設した結果、現地マレーシア人には手の届かない高級コンドミニアムが林立することとなりました。

マレーシア不動産投資で空室リスクを下げるためには、最も人が集まる首都クアラルンプールで、とにかく品質の良い物件に投資することが必要です。

マレーシアには、外国人がRM100万(=2,700万円:RM1=27円換算)以下の物件を購入できない規制があります。

しかし、マレーシア政府の統計によると、2020年上半期に取引量が最も多かったのはRM30万以下の物件です。

※参照:マレーシア政府統計


外国人がマレーシアで投資できる物件は、一般的な現地人には手が届かないというギャップがあります。

こうした環境下で入居者を入れるためには戦略が必要です。

マレーシアには、中華系の華僑も多く住んでいます。また、中華系の華僑には富裕層も多いものです。

このため、マレーシア不動産投資では、中華系の華僑が好む物件に投資することで、家賃が高くても入居率を維持する戦略が必要になります。

中国人や台湾人など中国系の富裕層は、物件に入っている設備のメーカーなどをとても気にします。

このため、日系メーカーの設備が入っている物件などは好感度が高いものです。

立地が良く、設備関係もしっかりしている物件に投資することが、マレーシア不動産投資を成功させるカギになります。


登記済証の発行スケジュールに要注意

マレーシア不動産投資で注意を要するリスクの2点目は、登記済証が発行されるまでにとても時間がかかることです。

マレーシアでは、登記済証が発行されるまでに1年以上など時間がかかることもめずらしくありません。

このため、日本の金融機関でローンを利用する場合などは要注意です。

融資した金額を物件購入に利用したことの証明として、金融機関から登記済証の提出を求められることがあります。

そのほか、登記済証を取得できないと、物件の所有権を法的に主張できない点はリスクです。

物件を売却する時以外に登記済証の提出を求められるケースは少ないものですが、短期間での転売などを計画している場合は注意を要します。

マレーシア不動産投資を進める時には、登記済証の発行見込みについて、売主やエージェントに細かく確認していくことが重要です。


まとめ

マレーシアには、人口増加・経済成長・所得の増加・高い出生率など、不動産投資による収益を今後拡大できる環境が日本よりも整っています。

また、東南アジアの新興国と比較しても、その成長性は比較的大きいものです。

その一方で、外国人に対する規制や供給過剰が起きている不動産市場の背景などから、空室リスクの対策が必要になります。

空室リスクを避けるためには、投資する物件の立地とクオリティを入念に確認することが重要です。

また、物件所有権の登記済証を取得できるまでに時間がかかるため、発行時期について売主やエージェントに繰り返し確認していくことが必要になります。


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