【完全保存】海外不動産投資をする際にどのようにローンを組むか?

初めて不動産投資をする方にとって、どのようにローンを組むべきか悩まれている方も多いのではないでしょうか。ここでは、海外不動産投資をする上で、国内の金融機関の比較と、現地の金融機関から資金調達する上でのメリット・デメリット、海外不動産担保ローンについてご紹介します。


【完全保存】海外不動産投資をする際に
どのようにローンを組むか?


初めての海外不動産投資は、自己資金かそれとも融資(ローン)か?

海外不動産投資は、可能ならば融資を活用するのがおすすめです。海外には日本よりも大きく値上がりしている不動産市場がたくさんあります。融資の活用によって、投資効率をより大きくすることが可能です。なお、海外不動産投資に融資している日本国内の金融機関も複数あります。国内の金融機関であれば、契約手続きなども国内でできるので、国内不動産投資と同じような手続きで利用可能です。

以下動画でも2021年における海外不動産で活用できるローンを説明をしています


海外不動産の購入時に融資をしてくれる国内の金融機関



日本国内で海外不動産の購入に利用できる融資について、金利など諸条件をご紹介するとともに、金融機関ごとのメリット・デメリットを解説します。


オリックス銀行 金利などの諸条件

オリックス銀行は不動産担保ローンという融資商品を提供しており、海外不動産投資にも活用可能です。金利など諸条件は以下の通りとなっています。


借入限度額

1,000万円以上2億円以内

返済期間

1年以上35年以内

金利

変動金利または更新ありの固定金利

3.3%〜3.675%

繰上げ返済手数料

0.5%〜2.0%

※参照:オリックス銀行


オリックス銀行 メリット・デメリット

オリックス銀行のローンを利用するメリットは、投資先の国を投資家側で自由に決められることです。他の銀行のローンは、ハワイのホノルルだけなど、利用できる投資先が限定されています。しかし、オリックス銀行の場合は国内の不動産を担保とするので、どの国の不動産に投資しても問題ありません。その一方で、利用できる人が限られる点はデメリットとなります。オリックス銀行のローンを申し込みするためには以下の条件を満たすことが必要です。


  • ・担保不動産が首都圏・近畿圏・名古屋市内・福岡市内のいずれかに立地していること
  • ・満30歳以上60歳未満で完済時80歳未満であること
  • ・同一勤務先に3年以上勤務していること
  • ・前年度の税込み年収が700万円以上であること

担保に入れる不動産は立地に関する条件があります。抵当権がついていない不動産ならば何でも良いというわけではないので要注意です。また、勤続年数や年収についても具体的な条件が定められています。


SBJ銀行 金利などの諸条件

SBJ銀行の海外不動産購入ローンも、海外不動産投資に利用できるローンです。諸条件は以下のようになっています。


借入限度額

1,000万円以上2億円以内

返済期間

1年以上35年以内

金利

変動金利:2.8%

繰上げ返済手数料

返済元金の2.0%または22,000円

※参照:SBJ銀行


SBJ銀行 メリット・デメリット

SBJ銀行のローンを利用するメリットは、購入する不動産を担保に入れられる点と返済期間を長期に設定できる点です。SBJ銀行のローンは、オリックス銀行のローンと違い、日本国内の不動産を担保に入れる必要がありません。

このため、不動産投資が初めてという人でも利用できるようになっています。また、返済期間を最長で35年に設定できるので、毎月の返済負担を軽減することが可能です。返済負担の軽減はキャッシュフローの増加につながります。

一方で、投資対象の不動産がハワイのホノルル市内に限定されることはデメリットです。ホノルル市内の不動産は世界全体で見ても高額な部類に入るため、投資できるのは一定以上の資金力がある人に限られます。また、物件価格が高いと利回りは下がりがちです。自己資金を抑制できるものの、投資効率があまり上がらないという点には気をつける必要があります。


日本政策金融公庫 金利などの諸条件

日本政策金融公庫は海外展開・事業再編資金の貸付を行なっています。借入限度額や金利など諸条件は以下の通りです。


借入限度額

最大7,200万円

返済期間

7年〜20年

金利

固定金利:0.61%〜2.8%

※参照:日本政策金融公庫


日本政策金融公庫 メリット・デメリット

日本政策金融公庫の融資を利用するメリットは、金利の低さです。担保を提供可能で条件に合致すれば、最低0.61%(2020年10月現在)の金利で融資を受けられます。また、担保なし・無保証の場合でも、金利の目安は2.8%です。

しかし、借り入れの審査が非常に厳しい点はデメリットとなります。日本政策金融公庫の融資を利用するには、不動産投資の物件購入資金としてではなく、不動産賃貸業の拡大資金として申し込みしなくてはなりません。

また、審査にあたっては事業計画書の提出や、海外展開の必要性に関する説明などを求められます。低金利が大きな魅力である一方、融資を引き出せる人は非常に限られているのが実態です。


東京スター銀行 金利などの諸条件

東京スター銀行ではハワイ不動産担保ローンを利用できます。金利など諸条件は以下の通りです。


借入限度額

1,000万円以上2億円以下

返済期間

1年以上5年以内

金利

固定金利:2.8%

繰上げ返済手数料

返済元金の2.0%

※参照:東京スター銀行


東京スター銀行 メリット・デメリット

東京スター銀行のローンを利用するメリットは、低い利率の固定金利で契約できる点です。金利は2.8%(2020年10月現在)でSBJ銀行と同じですが、SBJ銀行は基本的に変動金利のみとなっています。固定金利は金利変動のリスクがないので、キャッシュフローの見通しを立てやすいでしょう。

また、東京スター銀行のローンについても、SBJ銀行と同じく購入する不動産を担保に入れられるので、日本国内の担保不動産などは不要です。一方で、返済期間が非常に短い点はデメリットとなります。東京スター銀行の融資期間は1年以上5年以内となっており、この記事でご紹介しているローンの中では最も短いです。

返済期間が短いと毎月の返済額が高くなります。返済額が高いと毎月のキャッシュフローが減るので、利回り重視で投資するならば、物件を厳選しなくてはなりません。物件選びの難易度が上がる点には注意が必要です。


海外の金融機関のメリット・デメリット



ここまで日本国内の金融機関について融資商品の特徴などを解説してきましたが、海外にも国ごとに日本人が融資を利用できる金融機関があります。


どのように海外の金融機関を使えば良いのか

海外の金融機関で融資を利用するメリットは、為替のリスクを排除できることです。日本国内の金融機関は円建てで融資しています。しかし、海外不動産投資では購入資金を現地に送金するので、投資するときの為替次第で着金額が上下します。

その一方、海外の金融機関で融資を利用すれば、為替は関係ありません。投資先の国内で売主に送金すれば良いからです。海外不動産投資特有のリスクを1つ排除できる点は、海外の金融機関で融資を利用するメリットとなります。

一方で、海外の金融機関で融資を利用するデメリットは、日本よりも金利が高くなることです。日本は2016年からマイナス金利政策を導入しているので、融資の金利が非常に低くなっています。

しかし、海外でマイナス金利が導入されている国はあまりありません。特に新興国では高金利の国も多いです。支払金利は毎月のキャッシュフローに大きく影響するので、ローンを利用しても手残りがあるかどうか、事前の確認が重要になります。


海外不動産投資の融資を受ける流れ



ここからは、海外不動産投資の融資を受ける流れについて解説します。基本的な流れは日本国内での不動産投資と大きく変わりありません。ただし、例えばハワイなどは不動産投資先として世界的に人気があるので、良い物件はすぐに買い手がつきます。エリアによっては競争が激しいところもあるので、基本的な融資条件などについては、先に確認しておくことが重要です。


①仮審査

最初に、申込者の収入など基本的な情報と購入物件の販売資料などを提出し、仮審査を受けます。仮審査を通過できたら、次は本審査に入ります。


②本審査

本審査では、審査期間が長期間に渡ることもあるので注意が必要です。例えばアメリカ不動産の購入で購入物件を担保とする場合は、物件の担保価値を確認するために時間がかかることもあります。金融機関は、物件の担保価値を確認するために現地の鑑定業者へ鑑定を依頼するからです。

通常は本審査のために締結済みの売買契約書を提出しますが、競争が激しいエリアで投資する場合は、あらかじめ物件の概要だけでも金融機関に伝えておくなど、対策が必要になります。


③融資実行

無事に審査を通過できたら融資が実行されます。融資金額の送金先が申込者の口座なのか、売主の指定口座に送金してもらえるのか、あらかじめ確認が重要です。申込者の口座に送金される場合は、着金を待ってから自分で再度売主に送金する必要があります。売主指定の日にちに着金が間に合わないと、その先のステップに進めないこともあるので要注意です。


④登記済証の提出

海外不動産投資の融資では、融資実行後に問題なく所有権登記されたのか確認するために、登記済証の提出を求められることがあります。国によっては登記済証の発行に時間がかかることもあるので、発行時期はいつ頃になるのか契約手続きの時に確認しておくと無難です。


まとめ

海外不動産投資には、可能な限りローンを活用するのがおすすめです。海外には利回りや値上がり幅などの点で、日本よりも大きなメリットを持った不動産市場がたくさんあります。日本国内でも複数の金融機関が海外不動産投資に使える融資をしていますが、金融機関ごとに特徴が異なるので、あらかじめ確認しておくことが重要です。

なお、海外現地でローンを利用する方法もありますが、海外の金融機関は金利が高いので、事前にシミュレーションしておくようにしましょう。海外不動産投資の融資も国内不動産投資の融資と手順は同じですが、登記済証の取得時期について事前に確認しておくことが重要です。