監修: 不動産のエキスパート 風戸裕樹

「海外不動産投資先としてよく名前のあがるアメリカとフィリピン。どんな違いがあるだろう？」

「海外移住を考えているけれど、どの国がいいかわからない…」

海外不動産投資を検討する際に、先進国と新興国で投資先で迷われる方も多いのではないでしょうか？

この記事では、海外不動産の投資先として、「先進国」の代表アメリカと「新興国」の代表フィリピンを比較します。

専門家が、メリット・デメリットの２つの側面から丁寧に解説しますよ。

最後まで読むことで、海外不動産投資における先進国と新興国の「違い」の全体像を把握できます。

海外不動産の投資先に悩まれている方、海外移住を視野に投資を検討されている方は、是非参考にしてください。

アメリカ不動産投資のメリット

アメリカ不動産投資が持つメリットは、マーケットの透明性と全体的なリスクの低さです。

アメリカには、日本人の個人投資家でも物件購入に踏み切りやすい投資環境が整っています。

比較的容易に情報収集できる

アメリカ不動産投資では、個人の投資家でも容易に情報収集が可能です。

アメリカでは、各州や各都市の人口動態や年齢別の人口などについて政府が細かいデータを公表しており、誰でもwebで検索可能です。

※参照：US Census Breau

また、RedfinやZillowなどの不動産ポータルサイトを参照すれば、直近の不動産価格や家賃を確認できます。

不動産に関するデータの整備が進んでいる上に、誰でもweb検索できるように公開されているのがアメリカ不動産投資のメリットです。

日本人の不動産エージェントも多い

アメリカ不動産投資では、現地で活動している日本人不動産エージェントも比較的見つけやすいと言えます。

外務省が発表している海外在留邦人数調査統計によると、日本人が最も多く住んでいる外国はアメリカです。

2023年10月1日時点でアメリカに住んでいる日本人は41万人を超えています。

2番目に日本人が多いのは中国ですが、中国の在留邦人数は約10万人で、アメリカ在住の日本人は圧倒的多数です。

このため、州都には日本人会が組織されている都市も多く、日本人会にアクセスできれば、日本人不動産エージェントが見つかることもあります。

外国人のビジネス感覚は日本人と違うことも多いものです。

このため、外国人のエージェントと取引をすると、レスポンスの遅さなどからストレスが溜まることも少なくありません。

日本人の不動産エージェントと取引しやすい環境が整っていることは、アメリカ不動産投資の大きなメリットです。

地政学リスクが低い

地政学リスクとは、地理的な位置関係によって、その国が抱える政治的・社会的な問題が投資などに影響を与えるリスクのことを指します。

アメリカは大きな経済圏や国力を持つ国の1つです。

経済的・政治的な力が大きいため、アメリカの経済は、他の国における経済的・政治的な動向の影響を受けにくいと言えます。

地政学リスクが低く、安定性が高い点がアメリカ不動産投資のメリットです。

アメリカ不動産投資のデメリット

アメリカ不動産投資のデメリットは、時差があるためにエージェントとのコミュニケーションを取りづらい点と、先進国特有の高い物件価格にあります。

時差が大きくエージェントとのコミュニケーションが大変

不動産投資を成功させるためには、不動産エージェントや管理会社との円滑なコミュニケーションが必要です。

しかし、アメリカは日本との時差が大きいため、エージェントや管理会社とのコミュニケーションに時間がかかることもあります。

例えば、東京とニューヨークとの時差は14時間です。

東京の日中はニューヨークの夜に該当するため、時間が合わずにエージェントとのコミュニケーションが取れないこともあります。

物件価格が高いエリアも多く利回りは低め

アメリカの中でもハワイ・ロサンゼルス・ニューヨークといった都市部では、不動産価格がかなり高くなっています。

日本人に馴染みの深い大都市には特に、不動産価格が高いエリアが多いものです。

利回りの計算上、物件価格が高いと利回りは下がるので、アメリカ不動産投資では利回りがかなり低いエリアもあることに注意が必要です。

その一方で、例えばデトロイトなど想定利回りを高く取れるエリアもあります。

しかし、利回りが高いエリアでは、不動産価格がまだ安い理由を確認することが重要です。

デトロイトなどには治安が悪いエリアも多く、物件を安く買えても賃貸運用に難があるケースが少なくありません。

フィリピン不動産投資のメリット

フィリピン不動産投資のメリットは、経済的・人口的背景に裏打ちされた投資環境と、位置的・気候的な優位性にあります。

人口や経済の成長率が高い

フィリピン不動産投資では、高い経済成長率と人口増加率とを背景として、利益の拡大を狙えます。

IMFが発表している統計によると、フィリピンの2023年のGDP成長率は5.6%で、2029年の予測GDP成長率は6.4%です。

▼フィリピン/日本/アメリカのGDP成長率比較（出所：IMF）
※緑：フィリピン、紫：日本、青：アメリカ

グラフの通り、フィリピンは今後も高い水準で経済成長を続けると予測されています。

また、国際連合が発表している統計によると、2019年から2023年までのフィリピンの平均人口増加率は1.5%です。

日本は-0.5%でアメリカは0.5%なので、フィリピンは日本やアメリカよりも高い人口増加率を維持している様子が伺えます。

※参照：国際連合、世界銀行

高い水準で経済成長や人口増加を維持している国では、住宅需要の拡大を見込めます。

住宅需要が拡大すれば賃貸需要も拡大するため、フィリピンでは家賃収入と物件の転売益とを両方とも狙えます。

物件視察をしやすい

日本の首都である東京とフィリピンの首都であるマニラとでは、時差が1時間しかありません。

また、飛行機による東京からマニラまでのフライト時間は5時間です。

海外不動産投資では、海外渡航を要するために事前の物件視察をしづらいことが難点になります。

しかし、日本からフィリピンまでは比較的短時間で行けるため、物件視察のハードルもそれほど高くありません。

また、時差が少ないため、フィリピン不動産投資はエージェントとのコミュニケーションも取りやすいメリットを持っています。

移住にも向いている

フィリピンの温暖な気候は海外移住にも向いています。

将来的な移住も見据えた投資ができるのは、フィリピン不動産投資のメリットです。

フィリピンへの移住に利用できる長期滞在ビザは複数種類あるため、自分にあったビザを選べます。

フィリピン不動産投資のデメリット

フィリピン不動産投資のデメリットは、先進国での投資と比較すると、不動産会社や物件を選ぶ難易度が高いことです。

不動産会社を見極める難易度が比較的高め

フィリピンは発展著しい新興国なので、多くの海外企業が現地に進出しています。

フィリピンへ進出している海外企業の中には、不動産関連の企業も少なくありません。

このため、フィリピンでは様々な背景を持った不動産会社が物件を建設しています。

フィリピンを含む東南アジアで不動産投資をする場合は、物件の工事が途中で中断される竣工リスクなどに要注意です。

竣工リスクを下げるためには、売主である不動産会社の見極めが不可欠になります。

しかし、日本人の個人投資家が日本から海外企業の情報を収集するのは容易ではありません。

フィリピン不動産投資では、不動産会社の情報収集について頼れる不動産エージェントを探すことが重要です。

中古住宅のマーケットがオープンになっていない

フィリピンでは、日本のように中古住宅の情報がwebなどに公開されていません。

中古住宅の情報は、売主から売却手続きの依頼を受けた不動産エージェントが個々に握っています。

例えばフィリピンの首都マニラでは、すでに都市開発も進んでいるため、利回りの高い投資を実現するために中古住宅に投資するのも有効です。

しかし、中古住宅のマーケットがオープンになっていないため、フィリピンで中古住宅の情報を探すのは難易度が高い点に要注意です。

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まとめ

アメリカ不動産投資とフィリピン不動産投資とでは、メリットやデメリットに加えて注意すべきリスクも異なります。

どちらに投資するのが良いか判断するためには、何を重視して国や物件を選ぶのか、優先順位を決めることが必要です。

なお、フィリピン不動産投資を検討する上では特に、信頼できる不動産エージェントを見つけることがリスクの抑制につながります。

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最後までお読みいただき、ありがとうございました。

(*)弊社ニュースリリースより
・2024年2月21日「オルティガス・ランド社」のTop海外マーケティングパートナー企業に選定

・2024年3月27日フェデラルランド社のプロジェクトチャンピオン、総合トップブローカー3位を受賞