海外不動産投資のメリットデメリットを徹底解説!国ごとの安全性や購入のコツまで

海外不動産投資のメリットデメリットを徹底解説!国ごとの安全性や購入のコツまで

  1. 海外不動産投資のメリットデメリットを徹底解説!
目次

1 海外不動産投資のメリット・デメリット
  
1.1 海外不動産投資のメリット
  
1.2 海外不動産投資のデメリット

2 マレーシアのキーポイント
  
2.1 なぜマレーシアの物件を買うべきか
  
2.2 マレーシアの不動産を購入する2つの主要な方法
  
2.3 マレーシアでの外国人投資家に対する制限

3 フィリピンのキーポイント
  
3.1 フィリピンの高税金
  
3.2 フィリピンの不動産を購入する方法
  
3.3 外国人投資家に対する制限

4 タイのキーポイント
  
4.1 なぜタイの物件を買うべきか
  
4.2 タイの不動産を購入する方法
  
4.3 外国人投資家に対する制限

5 ベトナムのキーポイント
  
5.1 なぜベトナムの物件を買うべきか
  
5.2 ベトナムの不動産を購入する方法
  
5.3 外国人投資家に対する制限
  5.4 ベトナムへの投資は安全か?

6 カンボジアのキーポイント
  
6.1 なぜカンボジアの物件を買うべきか
  
6.2 カンボジアの不動産を購入する方法
  
6.3 外国人投資家に対する制限
  
6.4 「ハードタイトル」&「ソフトタイトル」
  
6.5 カンボジアへの投資は安全か?

7 アメリカのキーポイント
  7
.1 なぜアメリカの物件を買うべきか
  7
.2 課税
  7
.3 アメリカの不動産を購入する方法
  7
.4 外国人投資家に対する制限
  7
.5 他のポイント

8まとめ

海外不動産投資のメリット・デメリット

■海外不動産投資のメリット

グローバルな多様化(分散投資

  • 不動産ポートフォリオを多様化することによって、地元の不動産市場に特有の市場リスクを緩和します。これは非常に重要です。私たちはすべての資金を一つの市場に投入すべきではありません。なぜなら、経済的条件があなたに逆らうならば、負担する危険性が非常に高く、すべての資金を簡単に失うからです。国際不動産市場は、異なる方向または反対方向に移動します。さらに、外国の新興市場は、より早い成長と富の創造が可能。

新興市場の成長の機会

  • 国際不動産、特にベトナム、フィリピン、タイなどの新興市場に投資すると、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の両方の成長の機会が増えます。これらの国々では、人口は絶えず増加しており、継続的な経済成長も経験し、投資家にとってより収益性の高い場所です。

通貨の多様化

  • 通貨はポートフォリオと同じように、一つの国の通貨だけを保持するのはとても危険です。なぜなら、自分の投資はその通貨のパフォーマンスのみに依存します。その、通貨が減価した場合、利益またはイールドが減少します。したがって、通貨のエクスポージャーを多様化することは良いことです。

より低いコスト

  • 新興国、例えば、マレーシア、フィリピン、ベトナム、カンボジアの不動産物価は先進国と比べとても安いです。約日本と比べ3分の1でシンガポールと比べ6分の1。また、人口増加も長期的に続くことから安定的な住宅需要の拡大が見込まれている新興国は海外の不動産投資家から非常に人気です。

■海外不動産投資のデメリット

遠隔管理

  • 外国で不動産を購入する場合、効果的に遠隔管理する方法を見つける必要があります。 投資不動産の価値を維持するために財産の定期的なメンテナンスを行うことが大切です。そのためには、不動産管理者を雇うことは有用かもしれません。

為替変動リスク

  • これは、国際不動産への投資の最大の欠点の1つです。現地通貨と外貨の為替レートの変動は避けられず、一般的には予測できません。外貨が予期せず償却された場合、利益を現地通貨に換算した時、利益は元より少なくなります。

  • 例:初期為替レート:2円= 1ペソ

    10万ペソの利益で、最初のリターンは現地通貨(円)で20万円です。だが新しい為替レート:1.5円= 1ペソだと、同じ10万ペソの利益で、現地通貨での新しいリターンは15万円に下がります。

外国市場の理解が必要

  • 新興市場を活用するためには、投資家が外国の不動産法、税制、所有制限その他の法的規制を理解することが重要です。そのような情報を知るために、不動産弁護士または代理店を雇うことをお勧めします。これは、不必要な支払いや詐欺の被害を防ぐのにも役立ちます。

安定性の不足

  • この点は、暴動、テロリズム、デモンストレーションにつながる適切な政治制度が不足しているため、新興国にとって特に重要です。これは外国の投資不動産にとって有害であります。

送金制限

  • 海外の国々は、不動産投資の利益の送金を制限することが多い。


マレーシアのキーポイント

■なぜマレーシアの物件を買うべきか

手頃な価格

  • 過去20年間の高い成長にもかかわらず、マレーシアの物件はまだ手頃な価格で購入することができます。また、多くの通貨に対してリンギットは弱く、マレーシアで大きな価値を得ることができます。

購入費用が低い!

  • シンガポール、タイ、オーストラリア、イギリスと比べ、購入費用は4〜5%だけでとても安い!

ファイナンス&資本の移転を制限していない

  • マレーシアの多くの銀行は外国人投資家に融資したく、利率は約4.4%。マレーシアは他国との間で資本(資金)の移転を制限していないことも重要なポイントです。

比較的低いキャピタルゲイン税

  • マレーシア政府が不動産の売却に課す資本利得税であるリアル・プロパティ・ゲイン・タックス(RPGT)は、地域の他の国々に比べて相対的に低い − 特に5年以上にわたり不動産を保有している場合。


マレーシアの不動産を購入する2つの主要な方法 

新規物件を購入する

  • 「新規物件」は、ディベロッパーが直接販売する新しいプロパティで、「オフプラン」、つまり完了する前に販売されます。新しい不動産を購入する場合、典型的な支払いスケジュールは、事前に合意されたタイムラインに基づく「割賦」となります。建設されていない新しい打ち上げのプロパティは、比較的小額の前払いで購入することができます − 通常、予約料です。 

「サブセールス」のプロパティを購入する

  • ディベロッパーから直接購入していない場合は、「サブセールス」のプロパティを購入することができます。これは基本的に以前に所有されており、「セカンダリーマーケット」で再販売されている物件です。

マレーシアマイセカンドホーム(MM2H)

  • これは、マレーシアに長期滞在(10年間のビザ)したい外国人向けのプログラム。これを取ると外国人はRM100万よりも安い物件を購入することができるので、明確な利点があります。 また、MM2H保有者は最大70%までローンを組めます。


■外国人投資家に対する制限

最低購入価格

  • 2014年以降、マレーシア政府が外国投資家に課した最低購入価格はRM100万です。これは、外国人投資家の投機を防ぐため。しかし、そのような制限は州や住居の種類によって異なります。したがって、自分の地域の最低購入価格を知ることは重要です。

ローンファイナンス

  • MM2H保有者でない場合、外国人は50〜60%のマージンのローンを組むことができます。外国人投資家は通常、マレーシアの外国銀行から借りる方がおすすめです。



  • フィリピンのキーポイント

■フィリピンの高税金

非居住者に対する高税金

  • フィリピンは、特に非居住者の税金がかなり高いです。年間の不動産税率は、メトロマニラでは1%、市外の地域では2%となっています。

  • また、フィリピンに居住していない場合、税控除もなく、所得は25%の一定率で課税されます。

フィリピンの不動産を購入する方法 

バンコ・セントラル・ング・フィリピナス(BSP)で登録

  • バンコ・セントラル・ング・フィリピナス(BSP)に登録された投資のみが、全資本および配当金/利益を本国に送金することができます。

特別居住者リタイアメントビザ

  • このビザは居住者の恩恵を受けるだけでなく、個人のビジネスと財産を国内に持つこともできる。外国人は$1万と$5万内の額を預金する必要があります。ビザを持つことによって複数の特典があります。特別なタイプのビザであり、永住または無期限に滞在する権利があります。

会社を通じて

  • フィリピン人が会社の60%を所有している限り、外国人は会社を通じて土地や不動産を購入することができます。


外国人投資家に対する制限 

外国人の所有権

  • 外国人はフィリピンの土地を所有することはできません。しかし、フィリピンに投資する外国人は、50年間は土地をリースすることができ、最大25年間は一度再生可能。

  • フィリピンのコンドミニアム法に基づき、外国人はマンションの全ユニット所有権は40%を超えない限り、マンションを購入することができます。

ローンファイナンス

  • ますます多くの銀行が外国人に住宅ローンを提供し始めているので、ローンを組むのが簡単になりました。だがいかに簡単かは、個人のビザの種類と個人的な状況によって変わります。一般的、外国人は「ローン・オブ・バリュー・レシオ」(LTV)の80%の適格がありますが、これは銀行によります。 


タイのキーポイント

なぜタイの物件を買うべきか 

戦略的な位置

  • タイの戦略的な立地は、カンボジア、ラオス、ベトナム、ミャンマーの4つのフロンティア市場から1時間の飛行です。これはタイにとって、より急速に成長している近隣諸国に「ピギーバック」することによって経済を改善する機会があります。

安定性

  • タイバーツは、アジアで最も安定した通貨の1つであり、過去10年間でシンガポールドルまたは日本円よりも変動が少ない。タイの不動産は、その通貨と経済とともに、崩壊する傾向が低い。これは特定のタイプの投資家に理想的なポイントです。

■タイの不動産を購入する方法

会社を通じて土地を購入する

  • タイの有限会社を設立すると良いです。だが、外国人は会社の株式の49%以上を保有してはいけません。同社は少なくとも51%はタイ国民が所有していなければなりません。

外国人としてアパートを購入する

  • 法的規制のため、ほとんどの外国人は単にタイでマンションやコンドミニアムを購入することを選択します。外国人は、自分の名でマンションを購入することができます。しかし、開発の51%以上はタイ国民が所有しなくてはいけません。 

■外国人投資家に対する制限

外国人の所有権

  • 外国人は、タイのフリーホールドコンドミニアムの全ユニットの49%だけを購入することができます。土地は一切購入することはできません。

  • リースホールドのコンドミニアムを30年間購入することが認められています。

外国の通貨

  • 最も重要なポイントは、不動産を購入するお金は、海外からタイに移転されたものでなければならない。タイバーツへの外貨の交換は、タイの銀行によってタイで行われなければなりません。

ローンファイナンス

  • 外国人向けの住宅ローンは、ICBC、中国銀行、UOBなどの国際銀行から入手できます。資金は外国から必要であるため、バンコクで申請が行われ、シンガポールの支店からローンが管理されています。ローンは、通常、シンガポールドルまたはアメリカドルで10年から20年間にわたって提供され、「ローン・オブ・バリュー・レシオ」は最大70%です。

  • ローンの返済は、タイの銀行の支店を通じてタイバーツで行うことができます。

■タイへの投資は安全か?

  • タイは所有権の法律が強く、安全なコンピュータ化されたタイトルシステムを提供しています。その理由で、政府の方では何も問題はないでしょう。さらに、評判が高く、長年の経験を持つ大規模な不動産開発者はたくさんタイにあります。このような大規模な開発者には大きな問題はないはずでしょう。しかし、限られた経験を持つ中小企業には注意が必要。ユニットが完成され、転送する準備が整ったら、第三者としてインスペクターを入手することを強くお勧めします。 


ベトナムのキーポイント

■なぜベトナムの物件を買うべきか?

ベトナムは大きな可能性のある国ですが、 より多くの警告があります。アジアの中で最悪の通貨の一つであり、外国投資に対してたくさんの制限があります。ベトナムの資産に投資することは必ずしも悪い考えではなく、利益を上げる可能性はあります。だが、この地域ではより良い選択肢があります。マレーシアでは土地を所有でき、永住ビザを取得することができます。タイの投資家は安定した通貨から恩恵する。カンボジアの人々は、最も急速に成長している経済の報酬を享受する。外国人は、これら3つの市場のすべてにおいて自由所有権を取得することができます。対照的に、ベトナムは現在、正しいインセンティブを持っていないと思います。  

■ベトナムの不動産を購入する方法

個人で物件を購入する 

  • 外国人は合法的に入国する限り、ベトナムで居住用不動産を購入する権利があります。外国人が所有する物件は、売却、サブリース、継承、担保に供することができます。

外国企業を設立する

  • 外国企業を設立することによって、期間内にベトナムのアパートや住宅を購入することができます。

ベトナムで合弁事業を設立する

  • もう一つの選択肢は、ベトナムの株主との合弁事業を設立すること。地元の企業やベトナム市民は、不動産プロジェクトの全部または一部を購入とリースすることができます。ベトナム市民の合意の期間は無期限である。一方、地元の企業は、会社の解任まで物件の所有権を保持することができます。

■外国人投資家に対する制限

外国人の所有権

  • ベトナムでは、土地はすべての人々に属し、州によって規制されています。これは、外国人とベトナム人は土地を所有できないと言う意味です。しかし、ベトナムで土地を使う権利は得ることができます。 

  • ベトナムへの入国許可を得られた外国人は、マンションや住宅などを購入し所有することができます。しかし、外国人はマンションやヴィラ/タウンハウスの所有割合は、それぞれ30%と10%の上限を超えてはならない。

テニュア

  • 物件を購入した外国人の在留期間は50年であり、承認がある限り更新することができます。

■ベトナムへの投資は安全か?

ベトナムは良く文書化された土地登録制度を有しており、政府はすべての主要都市を良好に追跡している。ベトナムで不動産を購入する際の問題は、政府よりも売り手から来るでしょう。東南アジアのほとんどの国と同じように、購入する開発者の評判を調べると良いと思います。


カンボジアのキーポイント

■なぜカンボジアの物件を買うべきか

  • カンボジアは今後10年間、興味深い国になるでしょう。急速なペースで成長する経済で、政治的に少し不安定な状況では、リスク選好度の高い投資家は大きな利回りを得ることができます。東南アジアの最後のフロンティア国のひとつとして、外国人投資家を「オープンアーム」で歓迎するカンボジアは、不動産投資家にとって面白い遊び場になるでしょう。 

  • カンボジアは20年間の間一回も景気後退を経験していません。 1990年代のアジア金融危機と2000年代初頭のITバブルを乗り越え、2008年の金融危機をさらに上回った。カンボジアは多くのフロンティア市場と同様に、世界経済との相関が低い。

■カンボジアの不動産を購入する方法

カンボジア企業を通じて土地を購入

  • おそらくカンボジアで土地を買う方法として最も安全な選択肢でしょう。しかし、会社の株式の51%はカンボジア人が所有する必要があります。

借地権契約の設立

  • 外国人投資家は、リース期間15〜50年の間、土地を使用することが認められ、期間を最大50年間延長することができます。

カンボジア人のノミニーを通じて土地を購入

  • カンボジア人のノミニーを通じて土地を購入すること。これは、最も一般的で、最安な方法。

■外国人投資家に対する制限

外国人の所有権

  • カンボジアでは、外国人はストラタ物件の一階意外は所有することができます。だが、外国人は全ユニットの70%まで購入できます。

  • カンボジア企業を通じて私有財産の49%を所有することができます。しかし、その会社の株式の51%はカンボジア人が保有しなければなりません。

  • 外国人は土地を所有することはできませんが、現地企業を通じ買収したり、土地を借りたり、カンボジアのノミニーを通じて購入したりすることで、支配権を行使することができます。

■「ハードタイトル」&「ソフトタイトル」

  • ストラタ・タイトルのほか、カンボジアの不動産市場のもう一つの特徴は、「ハードタイトル」と「ソフトタイトル」の区別です。どちらも法的なフリーホールドステータスであり、カンボジア人またはカンボジアの会社のいずれかが所有しなければならない。

  • 外国人は自分の名で「ソフトタイトル」や「ハードタイトル」のプロパティを法的に所有することはできないことに注意! 

「ハードタイトル」

  • それは、国の政府の土地登記所を通じて登録され、不動産所有者に独占的権利を与える。

「ソフトタイトル」

  • 一方、ソフトタイトルは地方政府によって登録されている。 

  • 移転手数料がかなり低く、処理の時間が短いため、ほとんどのカンボジア人は、「ソフトタイトル」の方が好みです。

■カンボジアへの投資は安全か?

  • 一言で言うと、安全です。外国人は、物事を正しく行った場合、フリーホルド所有権および物件を完全に所有することができます。しかし、「ソフトタイトル」の物件では、購入したい物件に他のクレームがないことを確かめるのが重要です。土地事務所の公共記録情報を調べると良いです。また、外国人は自分の名で「ソフトタイトル」や「ハードタイトル」のプロパティを法的に所有することはできないことに注意! 


アメリカのキーポイント

■なぜアメリカの物件を買うべきか

アメリカは世界で最も裕福な国で最大の経済国です。海外投資家は「オープンアーム」で歓迎。弾力性のある米国経済は、世界金融危機(GFC)後、回復し、現在、成長に向かっている。

■課税

  • 外国不動産所有者の納税義務は、購入者がどの国から来たのか、その国が米国と租税条約を締結しているかどうかによって変わる。

  • 日本は米国と租税条約を締結している。つまり、日本人は、減税を享受することができます。また、米国内の特定の収入に対して、米国税を免除することもできます。

固定資産税

  • 非居住者の場合、キャピタルゲイン税は15%です。

所得税

外国企業および個人(「国際投資家」)は、米国の貿易または事業と効果的に関連する所得(「米国源泉所得」)にのみ所得税があります。米国における不動産売却による賃料収入および利益は、米国の源泉所得である。米国のすべての源泉所得に30%の税金が課されます。

■アメリカの不動産を購入する方法

有限責任会社(LLC)の設立

  • 訴訟の場合、個人資産と財産にはリスクがありません。 LLCを設立することによって、その財産は会社を通じて所有されます。また、あなたに対して訴訟が提起された場合、個人的な財政は影響を受けません。

  • また、いわゆる「パススルー課税」によってLLCを設立すると、減税を享受することができます。不動産所有者は、LLCを通じて財産を所有していない場合、二重課税を受ける可能性があります。気を付けて下さい!

■外国人投資家に対する制限

外国人の所有権

  • 外国人投資家への制限はありません!米国内の不動産や土地を購入し所有することができます。しかし、外国人投資家はIndividual Taxpayer Identification Number(個人納税者番号)を持っていなければなりません。外国人に割り当てられた納税整理番号です。 
  • 外国人投資家は、戸建て住宅、コンドミニアム、やタウンハウスを購入することができます。しかし、Housing Cooperatives/co-ops(住宅協同組合)は、よく外国人の所有を禁止する規則を持っています。 

ローンファイナンス

  • 30〜40%のダウンペイメントを払った適格外国人は、米国の不動産購入のためにローンを組むことができます。しかし、多くの銀行は、外国人に対して、通常は不動産価格の3分の1(10万ドル以上)の多額の預金が必要としています。

■他のポイント

  • 米国の不動産取引の方法は、母国とは異なる場合があります。米国の各州には、購入契約の種類、売却の方法、不動産の購入に関する独自のルールがあります。

  • 購入者は、通常、タイトル検索と保険、および法律手数料を支払う責任を負い、トランザクション費用に1〜2.25%追加します。

  • 米国の不動産を購入したからって、長期のビザまたは居留許可を直接取得することはできません。これは、米国のパスポートを入手することがますます難しくなっているからです。

まとめ

  • いかかでしたでしょうか?

    上述した通り、海外不動産投資には様々なメリットがある反面、リスクもかなり存在します。

    ただ、重要なのは海外不動産投資が良い投資であるかどうかではなく、例えば自分が多額の資金を投入しハイリスク・ハイリターンの投資をしたいのか、もしくは少額投資でローリスク・ローリターンの投資をしていきたいのか、どういう風に資産形成をしていきたいのか、是非検討してみてください。