フィリピン不動産投資のメリットやリスクを初心者向けに解説!

フィリピン不動産への投資を検討している方向けに、フィリピン不動産投資のメリットやリスク、マーケット情報、コロナの状況などを徹底解説します。投資初心者の方にこそ知ってほしい情報を紹介します。


フィリピン不動産投資のメリットやリスクを初心者向けに解説!

フィリピン不動産への投資を検討している方向けに、フィリピン不動産投資のメリットやリスク、マーケット情報、コロナの状況などを徹底解説します。

投資初心者の方にこそ知ってほしい情報を紹介します。


フィリピン不動産投資のメリット

フィリピン不動産投資が持つ人気の秘密は何でしょうか。その魅力は経済と人口にあります。

また、東南アジアの主要都市や東京と比べても割安な不動産と、高い利回りはメリットです。


メリット①:成長著しい経済を背景として大きな利益を狙える

以下は2010年以降のフィリピンの実質GDP成長率です。

2010年、2011年はリーマンショックからの回復期でボラティリティが見られますが、それ以降は5%~10%の間で安定的に推移しています。

2020年は、コロナの影響で大幅な下落となり、第2四半期には過去最悪の-16.5%を記録しましたが、第3四半期には-11.5%まで戻ってきました。

政府は、2020年通年のGDP成長率を-5.5%、2021年は6.5%~7.5%の回復を予想しています。



経済成長は国民の所得や不動産価格などを引き上げます。

高い経済成長率を維持するフィリピンでは、家賃や不動産価格の値上がりによる利益の拡大を狙えるでしょう。


メリット②:高い賃貸需要と物件値上がり益を期待できる

高齢化が進み人口が減少気味の日本と比較すると、フィリピンは非常に若者の多い国です。

PopulationPyramid.netによると、今後人口は2075年まで増加する予想となっています。


▼フィリピンの人口ピラミッドと人口予想(出所:Population Pyramid)



さらに、都市人口も増加しています。世界銀行のデータから、着実に都市人口が増加していることも読み取れます。

人口増加+都市人口の増加で、都市部の住宅需要はますます高まることが予想されます。


▼フィリピンの都市人口推移(出所:世界銀行)


若年人口の多い国では、賃貸需要の高まりを期待できます。

賃貸需要が高ければ、空室の少ない安定した不動産投資が可能です。

また、人口が増加しているエリアでは不動産需要の高まりを期待できます。

フィリピンでは、今後不動産価格の上昇による物件の売却益を狙えるでしょう。


メリット③:物件価格が割安

生活費データベースNumbeo利用して、マニラの市街地でのアパートメント購入費用(平米あたり)を1として東南アジアの主要都市と比較してみました。

マニラ(フィリピン)はクアラルンプール(マレーシア)とほぼ同レベル、バンコク、特にシンガポールや香港と比べると割安です。


クアラルンプール

マニラ

バンコク

シンガポール

香港

東京


0.9

1.0

1.8

6.1

10.0

3.5


フィリピンは人口や経済成長の面で将来性豊かな不動産市場を持っています。

その一方で不動産価格はまだ安いので、少ない資金で大きな利益を狙えるのがフィリピン不動産投資のメリットです。

なお、例えばマレーシアなどにあるような、外国人に対する不動産の最低購入価格に関する規制は、フィリピンでは制定されていません。

フィリピン不動産投資には、規制なしで割安な物件を購入できるメリットもあります。


メリット④:高い利回りはアジアトップレベル

Global Property Guideが発表している利回り比較によると、もちろん、エリアや物件によって違いはありますが、フィリピンはアジアの中でも利回りが高めです。

利回り狙いの不動産投資をしたい人には、フィリピンはオススメの投資先と言えます。


▼表面利回りの各国比較(出所:Global Property Guide)


フィリピン不動産投資のリスク

フィリピン不動産投資で中心となる投資対象は「プレビルド」と呼ばれる完成前の物件です。

フィリピン不動産投資では、完成前の物件を購入する以上リスク対策も重要になります。


リスク①:竣工リスク

日本の新築マンションを完成前に購入するのと同じように、フィリピンでは「プレビルド」と呼ばれる建設前のコンドミニアムを購入することが一般的です。

物件の購入契約から完成まで数年かかることもあります。

完成品を見ないうちに購入するわけですので、完成してみたら仕上がりがイメージと違うということも出てきます。

また、最悪の場合は、物件の購入契約後に工事がストップしてしまうことも。

安かろう悪かろうという物件には特に注意が必要です。

大手や著名なデベロッパーであれば倒産リスクは低いですが、大手でもクオリティが著しく低い会社もあります。

ここで重要なのは、確かなデベロッパーとプロジェクトの選定です。


リスク②:物件を売却できないリスク

プレビルド物件の販売価格は、完成が近づくにつれて高くなる仕組みになっています。

販売価格の変化を利用して、工事開始当初に購入した物件を完成が近づいた時点で売却すれば、物件の売却益を狙った投資も可能です。

しかし、物件価格が思ったほど値上がりしない場合もあります

また、販売価格が高くなったからといって、その値段で転売できるとは限りません。

日本でも同様に需要と供給のバランスで、実勢価格が販売価格に見合わないことがあります。


リスク③:物件の見極め不足による空室リスク

賃貸収入を当てにしていたのに、借り手がつかないこともあります。

完成時の品質が悪くてそのまま貸せない、設定した賃料や物件の内装や家具が借り手のニーズとマッチしていないなどの理由があります。

ここで重要なのは、エリアや建物種別の見極めです。フィリピンで伸びるエリアとそうではないエリア(現地の人しか住まないような地区、ハザードマップに該当するような洪水エリア)を外国人が見極めるのは困難です。


リスク④:物件購入資金の支払いに関するリスク

フィリピンでは手付金を分割払いで支払うのが一般的なことから、エントリーがしやすいのが特徴です。

しかし、物件の引渡し時に残金の支払いがあることを忘れてはいけません

ローンの審査期間が十分に取れず期日に間に合わなかった、もしくは必要な額の融資が受けられなかった、などを理由に、支払済みの金額が没収されてしまうこともあります。

ここで重要なのは、不動産購入のプロセスをトータルで見て、資金計画をしっかり立てておくことです。

トラブルがつきものの海外不動産ですが、トラブルを回避できる体制、現地の弁護士や税理士とのネットワーク、そしてデベロッパーとの強いコネクションがあるエージェントを選ぶことで、上記のようなリスクを大幅に減らすことができます。


この章のポイント

  • フィリピン不動産投資の魅力は高い経済成長率や人口増加率です。国全体の人口増加に加え、都市人口が増えることで、安定的な住宅需要増が見込めます。

  • もう1つの大きなメリットは、バンコクの約55%、東京の約30%という割安な不動産価格に、平均利回り6.13%という魅力的な利回りです。

  • フィリピン不動産投資のリスクは、一般的なプレビルド物件購入に付随するものです。リスクを低減するためには、安心できるデベロッパー、エリア、プロジェクトを選定できるエージェントを味方につけることが肝心です。


フィリピン不動産投資でローンは使える?

フィリピン不動産を購入するときには、物件売買契約を締結した後に、手付金として物件価格の10%〜30%を支払います。

手付金支払い後の残金は、工事の進捗に合わせた分割払いなどが通常です。

なお、残金の支払いについてはローンを利用できます。

フィリピン不動産投資のローンについては、日本の銀行から融資を受ける方法・フィリピンの銀行から融資を受ける方法・売主が提供するデベロッパーローンを利用する方法があります。

弊社ではローンのアレンジも承りますので、利用をご希望の場合はご相談ください。


フィリピンの不動産マーケットが持つ特徴

フィリピンの市場はコロナ禍でも元気な復活の兆しを見せています。

コロナの感染者数は依然として高いですが、8月に2週間実施したマニラ首都圏を中心とする厳しいロックダウン以降、徐々に減少傾向に入ってきています。


フィリピンの不動産マーケット概況

2010年~2018年まで住宅価格のブームを迎えたフィリピンでしたが、2019年は国内経済の減速、そして米中貿易戦争にともなって減速しました。

しかし、2020年に入って再び住宅価格が上昇してきています

この主な理由は、高い利回りを背景に、投資家の目がフィリピンに集まっていること、そして、待ちに待った2009年不動産投資信託法の実施規則(Implementing Rules and Regulations(IRR))が、2020年1月にリリースされたことです。ここのIRRにより、国内でREITが活用されることを妨げていた、厳しい税務上の規制と最低公開株式要件(minimum public ownership requirement)が緩和されました。


▼マニラ首都圏のコンドミニアムユニット価格インデックス(出所:フィリピン中央銀行


フィリピンではコロナは大丈夫?

フィリピンは2020年3月中旬から域内でもかなり厳しいロックダウン(ECQ)を実施しました。

5月中旬より段階的に解除されたものの感染者が急増したことから、8月に2週間メトロマニラを中心に一段階厳しいロックダウン(MECQ)が再び実施されました。

フィリピンのロックダウンは厳しい順に、強化されたコミュニティ隔離措置(ECQ)→修正を加えた強化されたコミュニティ隔離措置(MECQ)→一般的なコミュニティ隔離措置(GCQ)→修正を加えた一般的なコミュニティ隔離措置(MGCQ)となっています。

2020年11月30日現在、メトロマニラを含む一部の州・市がGCQ、それ以外の地域はMGCQとなっています。

依然として数は多いですが、ピーク時より感染者数が徐々に減少してきています


▼フィリピン週間コロナ感染者数の推移(出所:フィリピン保健省


この章のポイント

  • 2010年~2018年まで住宅価格ブームを迎えたのち、2019年国内経済の低迷と米中貿易戦争の影響で減速した不動産価格は、2020年に入って高い利回りやREITの活性化への期待を背景に再び上昇中です。

  • フィリピンは2020年3月中旬から域内でも最も厳しいロックダウンを実施しました。段階的に解除されたものの感染者数が再増したため、8月2週間のマニラ首都圏を中心とした厳しいロックダウン再実施を経て、現在は徐々に感染者数が減ってきています。


フィリピンのおススメのエリアの紹介

フィリピンのおススメエリアは大きく分けて、マニラ首都圏とセブ島があります

フィリピンの在留邦人数は過去5年で16,000~18,000人の間で推移しており、直近の統計では世界で在留邦人の多い国17位となっています。


お勧めのエリアを紹介

マニラ首都圏であれば、マカティ(Makati)、ボニファシオ・グローバルシティ(Bonifacio Global City(BGC))、オルティガス(Ortigas)といった地区が古くからのビジネス街となっています。

外国人駐在員をはじめとして、需要の高いエリアです。

セブ(Cebu)は美しい海を持つリゾートとして有名ですが、ITパーク、ビジネスパークといった経済特区にグローバル企業の進出も増えており、発展目覚ましいエリアです。

語学留学生が多く住むエリアでもあります。


移住する日本人はいるのか

外務省の令和元年(2019)版「海外在留邦人数調査統計」では、フィリピンに3か月以上在留する日本人は16,894人います。

うち、永住権を認められており、生活の拠点を日本からフィリピンに移した永住者は5,660人で前年比+4.4%となっています。

フィリピン在住者を中心としたFacebookコミュニティなども複数存在します。数千人のメンバーがいます。

昔と比べて、移住に関する情報交換もインターネットで便利になってきているようです。


この章のポイント

  • マニラ首都圏なら、マカティ、BGC、オルティガスはビジネス街で外国人駐在員を中心に需要の高いエリアです。マニラ首都圏以外では、美しい海で有名なセブがあります。

  • フィリピン在留邦人は最新の外務省の統計では16,894人。うち33.5%が生活の拠点をフィリピンに移した永住者です。


フィリピンの物件・エリア情報

上記でご紹介したエリア内にある、プロパティアクセスおすすめの物件をいくつかご紹介していきます。


物件事例(物件価格・㎡単価・㎡数など)

■Seasons Residences - Natsu Tower(シーズンズ・レジデンシーズ・ナツ・タワー)

価格:約3,800万円〜/広さ:44平米〜/カテゴリー:高級コンドミニアム

外資系の金融機関オフィス、高級ホテル、レジデンス、デパートが集まるグローバル・ボニファシオ・シティに開店予定、フィリピン初の三越が入る商業施設との複合レジデンシャル。

野村不動産株式会社、三越伊勢丹ホールディングス、フェデラルランドが開発。


■Empress(エンプレス)

価格:約1,700万円〜(月々5万円程度の分割払い)/広さ:30平米〜/カテゴリー:高級コンドミニアム/想定表面利回り:約6.5%〜

JICAの地下鉄直結の複合開発キャピトルコモンズ内。未来に備えた「スマートホーム」機能付。

デパート、シネコン、大規模スーパーが完成済でコミュニティの発展が期待される。

デベロッパーは地元で評価の高い約90年の歴史を誇る「オルティガスランド」。


■The Grand Midori Ortigas(ザ・グランド・ミドリ・オルティガス)

価格:約1,800万円〜(月々約6万円の分割払い)/広さ:35平米〜/カテゴリー:高級コンドミニアム/想定利回り:約6%

日本の現代建築とデザインを牽引する「丹下都市建築設計」によるデザイン監修。

JICA支援の地下鉄駅「オルティガスノース」が徒歩圏に完成(2025年完成)。

ニノイアキノ国際空港(マニラ空港)まで地下鉄で1本。

デベロッパーはフィリピン大手金融財閥GTキャピタルグループのフェデラルランドおよび日本のオリックス。


■Cebu Exchange(セブ・エクスチェンジ)

価格:約5,000万円〜/広さ:160平米〜/カテゴリー:区分オフィス/想定NET利回り:約7%(以降年間5%上昇見込み)

新たな経済特区「ITパーク」の入り口に位置するセブの「六本木ヒルズ」。

ITパークはアマゾンやグーグルなど国際企業が多数進出、極めて低い空室率と高い賃料上昇力が期待できる。

次のオフィスプロジェクトでは三菱地所が事業参画するグリーン開発を得意とするデベロッパー。


■【プレセール】フィリピン第2の都市セブの高級コンドミニアム

価格:約1,650万円~/広さ:38平米~/カテゴリー:高級コンドミニアム/想定表面利回り約7%〜

フィリピン第2の都市「セブ」のビジネス・商業中心地「セブ ビジネスパーク」に竣工予定の高級コンドミニアム。

デベロッパーは上記Cebu Exchangeと同じARTHALAND。

レジデンスのコンドミアムでは珍しく、国際的な環境認証制度として普及が進むLEEDのゴールドをプレ取得している。

※価格は表示価格は、デベロッパー、為替変動などの要因を受けて変動しますのでご了承ください。


エリア事例

ボニファシオ・グローバルシティは、広大なフィリピン軍駐屯地を再開発し、欧米系の駐在員家族や地元の富裕層をターゲットにした近未来都市で、外資系の金融機関オフィス、高級ホテル、レジデンス、デパートが集まります。

2021年開店予定のフィリピン初の三越に大きな注目が寄せられています。

オルティガスは、ドゥテルテ大統領の旗艦インフラプロジェクトである、2025年運行開始予定のマニラ地下鉄の駅ができ、ボニファシオ・グローバルシティとの接続道路もできることで接続性の向上が期待されているエリアです。

また、総合不動産サービス会社Colliersのレポートは、マカティと比較して3分の2程度の賃料でビジネス街のオフィスの特徴がすべて享受できるオルティガスのオフィスは、費用対効果が高いと述べています。

オルティガスのオフィスへ移転する企業が増えれば、レジデンシャルの需要も増えることが見込まれます。

セブは、高級ライフスタイルマガジン「コンデ・ナスト」誌において、2020年読者が選ぶ最も美しい島(アジア編)でビサヤ諸島とともに1位に輝いています。

一方で、ますます発達する経済特区「ITパーク」や「ビジネスパーク」には、J.P.モルガン、NEC、IBM、マイクロソフト、アクセンチュア、PwC、シルクエア―(シンガポール航空グループ)、キャセイ・パシフィック航空、HSBC、Citibank、メトロバンク、BDOなどの銀行系も入っています。


この章のポイント

  • フィリピン軍駐屯地を再開発した近未来都市BGC、メトロマニラ地下鉄完成すればアクセスがさらに便利なオルティガス、ビーチのみならず発展目覚ましい経済特区を持つセブが注目エリアです。


まとめ

元気な経済、元気な人口がフィリピン不動産投資の魅力です。

人口増に加え、都市化人口が増えることで、安定的な住宅需要増が見込めます。

不動産投資のメリットは、バンコクの約55%、東京の約30%という割安な不動産価格に、平均利回り6.13%という魅力的な利回りです。

一方で、デメリットは、一般的なプレビルド物件購入に付随するリスクです。

完成しない、描いていたような値上がりや賃貸が得られない、資金計画に失敗するリスクに備えて対策が必要です。

2010年~2018年まで住宅価格ブームを迎えたのち、2019年は国内経済の低迷と米中貿易戦争の影響で減速した不動産価格は、2020年に入って高い利回りやREITの活性化への期待を背景に再び上昇中です。

フィリピンはコロナ対策として、2020年3月中旬から域内でも最も厳しいロックダウンを実施しました。

段階的に解除されたものの感染者数が再増したため、8月2週間のマニラ首都圏を中心とした厳しいロックダウン再実施を経て、現在は徐々に感染者数が減ってきています。

フィリピン在留邦人は最新の外務省の統計では16,894人。うち33.5%が生活の拠点をフィリピンに移した永住者です。

投資先におすすめなエリアは、マニラ首都圏なら、ビジネス街で外国人駐在員を中心に需要の高いマカティ、フィリピン軍駐屯地を再開発した近未来都市BGC、メトロマニラ地下鉄が完成すればアクセスがさらに便利なオルティガス、マニラ首都圏以外では、美しい海で有名なだけでなく経済特区の発展目覚ましいセブがあります。

移住、投資など目的に合わせたエリア選びをしてみましょう。


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