フィリピンの不動産投資で失敗しないための対策を解説。

フィリピンの不動産への投資を検討している方の中には失敗したくないと考えている方も多いのではないでしょうか。

フィリピンの不動産投資をする上で失敗しないために、押さえておくべきポイントや投資物件を購入する際に知っておくべき情報などを徹底解説します。

物件購入前にできるフィリピンの不動産投資で失敗しないための対策

まずは、フィリピンの不動産購入前に押さえておくべきポイントをお伝えします。

周囲の相場と商況を理解し、出口戦略をしっかり定めることで、目的にあったエリアや物件選びが可能です。

周囲の物件価格相場を把握する

フィリピンの不動産投資によくある失敗例として、周辺相場よりも高すぎる物件を購入してしまう失敗があります。

周辺相場よりも高すぎる物件を購入すると、家賃を高くしないと利回りが確保できません。

相場よりも高い家賃を設定すると、入居者探しに苦戦します。

結局、入居者が入らずに失敗してしまったという例は少なくありません。

こうした失敗を防ぐためには、物件を購入する前に物件価格の相場感を養うことが重要です。

まず、購入しようとする物件のあるエリア、物件タイプ、状態に応じた価格を事前に調査すれば、物件価格の相場感を掴めます。

価格調査のツールとして、不動産関連のデジタルマーケティングサービスを提供するJOSEBA UMBELINAが公開している、フィリピンのトップ不動産売買・賃貸のポータルサイト（2019年）をご紹介します。

こういったサイトを活用して、できるだけ購入エリアの物件価格について相場感を身に着けておきましょう。

①Lamudi　　　https://www.lamudi.com.ph/

②dotproperty     https://www.dotproperty.com.ph/

③property24      https://www.property24.com.ph/

④MyProperty 　https://www.myproperty.ph/

物件購入前に出口戦略を決めておく

不動産投資は物件を売却することによって終了します。

しかし、フィリピン不動産投資では、物件を売りたくてもなかなか売れず、売り時を逃してしまう失敗例も多いものです。

物件の売却に関する失敗を防ぐためには、物件を購入する前に出口戦略を決めておく必要があります。

フィリピンで外国人が購入する不動産として一般的なのはコンドミニアムです。

コンドミニアムを購入する方法としては、プレビルドがメインとなります。

プレビルドとは、コンドミニアムを企画・建設段階で購入契約することです。

プレビルドの物件は、計画から完成まで数年かかることもあり、その間は購入するタイミングによって値段が変わります。

計画段階から工事が進むにつれて値段が上がり、竣工時は計画時に比べて数10％ほど販売価格が高くなることがあります。

出口戦略としては、①上記の仕組みを利用して、値上がりしたところで販売してキャピタルゲインを得る方法、または②賃貸してインカムゲインを得る方法があります。

それぞれの出口戦略に合ったエリアや内容のプロジェクトを選定することが大切です。

物件の売れ行きを確認する

フィリピン不動産投資には、プレビルドの物件を購入するため売買契約を締結したものの、物件が完成せずに引き渡しを受けられないという失敗例もあります。

1度物件の工事が止まってしまうと、工事が再開されることはほとんどありません。

引渡しを受けられないと、入居者を入れられないため家賃収入が入ってこないばかりか、支払済みの手付金なども返還されなくなってしまいます。

こうした失敗が起こるのは、契約者から回収した物件購入費用をそのまま工事資金に充当する、自転車操業状態のプロジェクトになっているからです。

プレビルドの物件購入に関する失敗を防ぐためには、購入しようとしている物件の販売開始時期と売れ行きを確認してみましょう。

プロジェクトの売れ行きがあまり伸びず、売主が資金繰りに行き詰まってしまうと、工事が遅れたり、途中で止まってしまったりするケースにつながります。

また、個人でコントロールできるものではありませんが、為替の動きも念頭に置いておく必要があります。

以下のグラフでご覧いただける通り、2018年以降は特にフィリピンペソ/日本円の為替レートは１ペソ＝約2.1円とかなり安定した状態に入っています。

しかし、2015年のピーク時は１ペソ＝約2.7円です。例えば、800万ペソのスタジオユニットを購入したとして、当時と今では為替だけで約480万円の差があるのです。

▼PHP/JPY為替レート推移（出所：xe）

不動産会社の実績を確認する

フィリピン不動産投資の失敗を防ぐためには、プロジェクトの頓挫だけではなく、不動産会社の倒産にも要注意です。

前述の通り、フィリピンではプレビルドでの購入が一般的ですが、購入契約したもののデベロッパーが倒産して物件が完成しない、予定の完成時期から大幅に遅れる、完成した物件のクオリティが低いなどのトラブルも起こりえます。

これらの失敗を防ぐためには、プロジェクトの売れ行きと並行して、デベロッパーの実績や経営状況についても確認を要します。

安かろう悪かろうの物件にも注意が必要です。大手や著名なデベロッパーであれば倒産リスクは低いですが、大手でもクオリティが著しく低い会社もあります。

確かなデベロッパーとプロジェクトの選定が海外不動産投資成功の第一歩です。

物件購入後の管理について体制を整えておく

海外では、日本と違ってきれいに部屋を使ってくれない入居者に当たることもあります。

また、家賃の回収や税金に関するトラブルにも要注意です。

フィリピン不動産は各種契約書など書面が英語で整っているため比較的安心ですが、失敗を防ぐためにはトラブルの事前対策が重要になります。

トラブルを回避できる体制、現地の弁護士や税理士とのネットワーク、そしてデベロッパーとの強いコネクションがあるエージェントを選ぶことで、そのようなリスクを大幅に減らせます。

現在のコロナ禍での渡航制限など、自分ですぐに駆けつけられない場合も想定して、サポート体制がしっかりした会社を見つけましょう。

物件が立地するエリアの理解を深めておく

フィリピン不動産投資で空室による失敗を防ぐためには、物件が立地しているエリアはどんな特性を持っているのか、あらかじめ理解しておくことが重要です。

そもそも人気がないエリアの物件に投資してしまうと、家賃を下げなければ入居者が入らないことも考えられます。

インターネットなどを活用してかなりリサーチができるようになってきていますが、結局のところ日本人から見ればフィリピンは外国です。

フィリピンで伸びるエリアとそうではないエリア（現地の人しか住まないような地区、ハザードマップに該当するような洪水エリア）を外国人が見極めるのは困難です。

エリアの特性を理解することで、賃貸や売却時のターゲットを絞り込むこともできます。

現地に拠点があり、より掘り下げた情報をつかむことができる会社のサポートを受けると安心です。

物件購入にかかる諸費用を把握しておく

不動産は金額が大きいため、諸費用の金額も合計すると大きくなります。

決済の時になって諸費用の工面に困らないためには、諸費用の内容や金額の把握が必要です。

フィリピンで不動産を購入するにあたって、物件価格以外で必要な諸費用には以下のようなものがあります。

売り手負担になっている費用が多いですが、最終的に購入した物件を売却することにした場合にはかかってくる費用ですので、全体として捉えておくことで「こんな費用があると思わなかった」を防ぐことができます。

(出所：Bureau of Internal Revenue(1) (2)、Deloitte ）

上記以外に、日本語での対応や購入サポートを日本の会社に依頼する場合、アドバイザリー手数料やコンサルティング手数料として、一般的に5％ほどが発生します。

フィリピン不動産の購入にかかる諸費用については、こちらの記事でも詳しく解説していますので、併せてご覧ください。

▶︎フィリピン不動産の物件価格推移と不動産投資にかかる諸費用

フィリピン不動産投資で失敗しないため物件購入後に注意する点

次に、不動産を購入した後について見ていきましょう。購入すれば、勝手に入居者や買い手が見つかるわけではありません。

きちんと管理をして、賃貸するなら入居者を、売り出すなら買い手を見つけられるようにしなければなりません。

購入後の物件管理を管理会社へ任せきりにしない

日本から気軽に物件現地を見に行けないので、海外不動産投資では物件オーナーの目が行き届きにくいことも事実です。

海外のオーナーであるという理由で、管理会社から対応を後回しにされてしまうことも少なくありません。

しかし、管理会社は物件のメンテナンスや家賃の回収および送金など重要な役割を担います。

確実な家賃収入の確保など、円滑な投資運用を実現するためには、物件オーナーも運用に関わることが必要です。

また、不動産投資の最終的な目的は購入ではなく収入を得ることですので、購入した不動産の価値を維持することが重要です。

入居者がいないときには、湿気がこもりがちですし、水回りやエアコンを中心に劣化の進みが早くなります。定期的な物件チェックや、状況レポートを行ってくれるかどうか業者に確認してみましょう。

入居者募集の対策をしておく

フィリピンの不動産投資では、入居者募集の対策として家具家電をそろえておくことも重要です。

日本の賃貸は家具がついていないことがほとんどですが、フィリピンの賃貸は家具家電付きが一般的です。

どんなに最新の物件でも、内装や家具家電が魅力的でないと入居者はつきにくくなります。

しかし、家具家電の予算には要注意です。家具家電に予算をかけすぎると、経費がかさむため投資のリターンが少なくなってしまいます。

ターゲットの客層の好みに合った内装や家具家電を選ぶことが大事です。

物件を売却できない

エリアやプロジェクトが現地の需要にマッチしていないと、買い手はなかなかつきません。

買い手が現れないことには物件は売れません。

土地勘のないままに物件を購入してしまうことで陥りがちな失敗です。

しっかりと下調べをして、土地勘を身に着けておきましょう。

その他日本人が気を付けるべきポイント

最後に、どんなに気に入った物件であっても、外国人の不動産所有にかかる規制があることを忘れてはいけません。

投資先として最も一般的なコンドミニアムですと、外国人が所有できるのは全体のユニット数の40％です。購入時に確認しましょう。

規制など

東南アジア諸国の多くは、外国人の不動産所有に様々な制限をかけています。

フィリピンでは、外国人は土地の所有できませんが、コンドミニアムやタウンハウスの所有は可能です。

外国人も本人名義で物件を購入し所有権登記できますが、１プロジェクト内に外国人が保有できる割合は40％と決まっています。

つまり、全100戸のコンドミニアムプロジェクトがあったとすると、外国人が所有できるのは40戸までです。

ちなみに、フィリピンでは、外国人が購入する不動産に価格の規制はありません。

外国人は、高級コンドミニアムに限らずローカル向けの低価格物件も購入できます。

エリア情報・物件情報

ここでいくつかプロパティアクセスおすすめのプロジェクトを、そのエリアの特色とともにお伝えしていきます。

不動産投資先として人気が高いのは、マニラ首都圏と南部の中心地セブです。マニラ首都圏なら、マカティ、BGC、オルティガスはビジネス街で外国人駐在員を中心に需要の高いエリアです。セブは美しい海で有名ですが、最近ではITパーク、ビジネスパークをはじめとする経済特区の発展が目覚ましいエリアでもあります。

■Seasons Residences - Natsu Tower（シーズンズ・レジデンシーズ・ナツ・タワー）

価格：約3,800万円〜／広さ：44平米〜／カテゴリー：高級コンドミニアム

外資系の金融機関オフィス、高級ホテル、レジデンス、デパートが集まるボニファシオ・グローバル・シティに位置するフィリピン初の三越が入る商業施設との複合レジデンシャル。

野村不動産株式会社、三越伊勢丹ホールディングス、フェデラルランドが開発。

■Empress（エンプレス）

価格：約1,700万円〜（月々5万円程度の分割払い）／広さ：30平米〜／カテゴリー：高級コンドミニアム／想定表面利回り：約6.5％〜

JICAの地下鉄直結の複合開発キャピトルコモンズ内。未来に備えた「スマートホーム」機能付。デパート、シネコン、大規模スーパーが完成済でコミュニティの発展が期待される。

デベロッパーは地元で評価の高い約90年の歴史を誇る「オルティガスランド」。

■The Grand Midori Ortigas（ザ・グランド・ミドリ・オルティガス）

価格：約1,800万円〜（月々約6万円の分割払い）／広さ：35平米〜／カテゴリー：高級コンドミニアム／想定利回り：約6%

日本の現代建築とデザインを牽引する「丹下都市建築設計」によるデザイン監修。JICA支援の地下鉄駅「オルティガスノース」が徒歩圏に完成（2025年完成）。

ニノイアキノ国際空港（マニラ空港）まで地下鉄で１本。デベロッパーはフィリピン大手金融財閥GTキャピタルグループのフェデラルランドおよび日本のオリックス。

■Cebu Exchange（セブ・エクスチェンジ）

価格：約5,000万円〜／広さ：160平米〜／カテゴリー：区分オフィス／想定NET利回り：約７％（以降年間５％上昇見込み）

新たな経済特区「ITパーク」の入り口に位置するセブの「六本木ヒルズ」。

ITパークはアマゾンやグーグルなど国際企業が多数進出、極めて低い空室率と高い賃料上昇力が期待できる。

次のオフィスプロジェクトでは三菱地所が事業参画するグリーン開発を得意とするデベロッパー。

■【プレセール】フィリピン第2の都市セブの高級コンドミニアム

価格：約1,650万円～／広さ：38平米～／カテゴリー：高級コンドミニアム／想定表面利回り約7%〜

フィリピン第2の都市「セブ」のビジネス・商業中心地「セブ ビジネスパーク」に竣工予定の高級コンドミニアム。

デベロッパーは上記Cebu Exchangeと同じARTHALAND。

レジデンスのコンドミアムでは珍しく、国際的な環境認証制度として普及が進むLEEDのゴールドをプレ取得している。

※価格は表示価格は、デベロッパー、為替変動などの要因を受けて変動しますのでご了承ください。

まとめ

フィリピンの不動産投資で失敗しないために押さえておくべきポイントは、大きく購入前、購入後に分かれます。

購入前は、オンラインプラットフォームなどを利用して購入しようとする物件の周囲の相場を身に着けましょう。

同時に、購入する物件をスケジュールに沿って、約束した品質で提供してくれるような信頼のおけるデベロッパー、何かあったときのサポート体制が整った会社を味方につけましょう。

購入するエリアの特色を確認した上で、出口戦略をもって臨むことも大切です。

フィリピンで不動産を購入する際にかかる費用は、物件価格の約5％、さらに日本語のサポートなどを日本の会社に依頼する場合は別途アドバイザリー/コンサルティング手数料が約5％かかります。

購入の際の付随費用について知識を持っておくことが大切です。

不動産購入後は管理が命です。しっかりと管理をすることで、物件の価値を維持しましょう。フィリピンでは、賃貸は、家具家電付きが一般的です。

ターゲットの客層に合った家具家電で、物件の魅力をアップさせましょう。売却するにはエリアとプロジェクトが需要とマッチしているかどうかがカギです。

土地勘を身に着けてプロジェクトを選びましょう。

外国人はフィリピンの土地は所有できませんが、タウンハウスやコンドミニアムといった建物は所有できます。外国人が所有できる割合は、全体の40％と決まっています。

不動産投資先として人気なのは、マニラ首都圏の中でも駐在員が多く集まるマカティ、BGC、オルティガス、そして南部の中心地セブです。

当社では、日本の投資家の皆様の運用する資金を国内外の株や債券などと不動産を国内だけでなく、国外も含めて、どのような割合で投資すべきかのご相談も承っております。

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