監修: 不動産のエキスパート 風戸裕樹

「フィリピン不動産への投資は、どんなデメリットがあるの？」

「フィリピン不動産投資で、何かあったときの対処法を知っておきたい！」


フィリピン不動産投資の良いところを提示するウェブサイトはたくさんありますが、注意すべきこともおさえておくと安心です。

この記事では、フィリピン不動産投資のデメリットを、数字や実際の契約書の事例を使い、5つに分けて詳しく解説します。

最後まで読むことで、フィリピン不動産投資のデメリットを正しく理解することができます。

投資にはリスクがつきものです。

デメリットを理解し、リスク対策をすることで、「こんなはずじゃなかった」を回避しましょう。

海外不動産投資に興味がある方、フィリピンの不動産投資について詳しく知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

▶あわせて読む
フィリピン不動産投資のメリット５つ！ データと事例から専門家が解説

フィリピン不動産投資５つのデメリット

フィリピン不動産投資のデメリットは主に５つあります。

①外国人の不動産所有には規制がある
②為替の変動の影響を受ける
③すべての物件が値上がりするわけではない
④プレビルドが竣工しない可能性がある
⑤借り手がいない/売れない可能性がある

では、一つずつ見ていきましょう。



①外国人の不動産所有には規制がある

日本と違い、フィリピンでは外国人は自由に不動産を購入できません。

▼フィリピン vs 日本　購入できる不動産タイプ比較（出所：PropertyAccess調べ）

フィリピン国内で外国人が購入できる不動産は、区分所有権とともに販売されるコンドミニアムのみです。


また、外国人が所有できるのは、建物の40％までと決められています。

購入したコンドミニアムを第三者に売却する際にも、この規制が適用されます。

売買契約書には、外国人の所有割合に抵触しないことが確認できないと、転売できないという条項が入っていることが多いです。


一方、日本では、基本的に日本人も外国人もあらゆるタイプの不動産を購入・保有できます。

2022年9月に全面施行された「重要土地等調査法(*)」では、重要施設（自衛隊など）や国境離島における土地取引を規制しています。

(*) 重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律

それ以外は、所有権に大きな影響を与える規制はありません。


フィリピンでは、日本と違って、気に入った物件を自由に購入・転売できるわけではないことを覚えておきましょう。

法令改正があると、外国人の所有割合に変更がある可能性もあります。

常に最新の情報を手に入れるように心がけましょう。

②為替の変動の影響を受ける

日本からフィリピンに不動産投資する場合、為替の影響を受けます。

なぜなら、フィリピン不動産の価格はフィリピンペソで決まっているからです。


不動産を購入するときは、円をペソに替えて購入します。

売却時には、ペソで得た売却金額を、円に替えて手元に戻すことになります。

したがって、仮に購入金額＝売却金額でも、購入時と売却時で為替が変われば、手元に入る金額も変わってくるのです。


実際に数字で見ていきましょう。

ここでは便宜上、現金一括で購入するものと仮定します。

また、計算には諸手数料（為替手数料、送金手数料など）は省いています。

上記のとおり、売却時に円安か円高かによって受取額が変動します。

フィリピンで不動産売買をするときは、為替が変動したときの実際の影響額を頭に入れておくのが良いでしょう。


しかし、受取額を変えるのは、為替だけではありません。

コロナ後、フィリピン不動産（高級レジデンシャル）価格は、年間20％前後の値上がり率を記録しています（*)。

値上がりを期待できる物件を選ぶことで、為替の影響を一部相殺することができます。


(*)　「フィリピン不動産投資のメリット５つ！ データと事例から専門家が解説」



③すべての物件が値上がりするわけではない

前述のとおり、高い価格上昇率を誇るフィリピン不動産ですが、すべての物件が一律で値上がりするわけではありません。

値上がりには、ロケーション、周辺施設、交通インフラ、アメニティなどの要素が絡んできます。

また、物件の価格帯が、エリアの需要と合っているかも重要です。

総合不動産サービス会社コリアーズ・フィリピンのレポートを見てみましょう。

上記の図を見ると、2024年第1四半期、マカティCBDでは、ラグジュアリー物件（2,000万ペソ以上）が販売全体の66％を占めました。

パシグ市の環状5号線（C-5）エリアでは、高級物件（1,200万ペソ～2,000万ペソ未満）が96％を占めています。

オルティガスセンター、フォート・ボニファシオ、ベイエリアでは、高中所得者向け物件（700万ペソ～1,200万ペソ未満）が60％～80％程度を占めています。

フィリピン不動産を購入する際、いくらお得な物件を見つけたとしても、エリアの需要に合っていなければ、値上がりは見込めません。

フィリピン国内のエリアによって、売れている物件の価格帯が異なることも覚えておきましょう。

④プレビルドが竣工しない可能性がある

フィリピンを含む東南アジアでは「プレビルド」という販売方法が一般的です。

プレビルドでは、デベロッパーは、購入者から頭金を受け取ったあと、竣工まで販売価格の残金を分割払いで受け取ります。

しかし販売状況が悪いと、工事が遅延したり、途中で打ち切りになったりする場合があります。

遅延や未完成の理由は、デベロッパーが資金繰りに行き詰ってしまうからです。

そのためフィリピンで不動産を選ぶ際は、資金力のある大手であること、魅力的な物件であることが重要になってきます。


遅れが生じない物件を選ぶことが第一ですが、万が一の場合を想定して不動産投資を検討しましょう。

以下に示すのは、弊社で実際に取り扱った売買契約の一例です。

【例】物件A

【例】物件B

【例】物件Ｃ

上記のように、デベロッパーや物件ごとに契約内容が違うことがわかります。

工事に遅延が生じたときの取扱いの記載があるか、その条件は何かを確認するのが大切です。

フィリピンで不動産を購入する際は、後でトラブルにならないよう、売買契約の内容をしっかり見ておきましょう。



⑤借り手がつかない/売れない可能性がある

コンドミニアムを購入したものの、借り手がつかない、売れないでは投資の意味がありません。

ここでも物件のロケーション、周辺施設、交通インフラ、アメニティなどがカギになってきます。

外国人駐在員が多いエリア、現地のオフィスワーカーが通勤用に住むエリア、学生街など、エリアの特徴を踏まえた物件選びが必要です。

そのためには、物件の知識だけでは不十分です。

エリアの特徴や周辺の施設、今後のインフラ開発情報など、総合的に情報を集めましょう。

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弊社では実務経験豊富なスタッフによる「無料の個別相談」を実施しています。

フィリピン不動産投資に関する詳しい情報や、不動産投資を始めるうえで気になる点がありましたら、お気軽にご利用ください。

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まとめ

今回は、フィリピン不動産投資のデメリットとして、以下の５つを紹介しました。

最後にもう一度内容をまとめます。

①外国人の不動産保有には規制がある
②為替の変動の影響を受ける
③すべての物件が値上がりするわけではない
④プレビルドが竣工しない可能性がある
⑤借り手がいない/売れない可能性がある

フィリピンでは外国人の不動産保有に規制があります。

今後、法令が変更される可能性があることも覚えておきましょう。

フィリピンの不動産を購入する際には、通常フィリピンペソ⇔日本円の為替の影響を受けます。

高い値上がり率を誇るフィリピン不動産ですが、一律に物件が値上がりする訳ではありません。

売れにくい物件や資金力の乏しいデベロッパーの物件は、資金繰りに行き詰まって完成しない可能性があります。

購入した物件を賃貸・売却しようとしても、エリアの需要と合致しなければ、借り手・買い手が付かない可能性があります。

こういったデメリットを踏まえて、投資のリスク対策を行いましょう。


そのためには、常に最新の情報を手に入れること、現地のデベロッパーやエリアごとの特徴を熟知していることが必要です。

さらに購入する物件の契約書をよく読み、理解することも非常に重要です。

現地に精通した会社やエージェントからアドバイスを受けることを検討しても良いでしょう。


フィリピン不動産を取り扱う会社は国内外を見ても数多くあります。

どの企業に依頼をするのか、決め手となるのは豊富な経験と厳選された取り扱い物件、そして現地デベロッパーとの良好な関係です。

Property Accessはフィリピン不動産取引に精通したセールスチームを持ち、デベロッパー各社との関係を密に保ちながら(*)、フィリピン不動産の取扱量（昨年2023年に弊社の海外不動産取引総額は累計150億円を突破）を増やしてきました。

これまでに培った経験をもとに、お客様お一人お一人にあった投資プランをご提案させていただきます。

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最後までお読みいただき、ありがとうございました。



(*)弊社ニュースリリースより
・2024年2月21日「オルティガス・ランド社」のTop海外マーケティングパートナー企業に選定
・2024年3月27日フェデラルランド社のプロジェクトチャンピオン、総合トップブローカー3位を受賞