ベトナム不動産投資の規制や将来性について解説!

ベトナムはコロナ禍でもGDP成長率をプラスに保つなど、大きな将来性を持っています。しかし、社会主義国家であることや投資の前例が少ないことなどから、不動産投資の投資先としては不安を感じる方も多いのではないでしょうか。ベトナム不動産投資の規制や将来性などについて、弊社アセットマネージャーの竹田にインタビューしました。


ベトナム不動産投資の規制や将来性について解説!


ベトナムの不動産会社や不動産マーケットについて

1人あたりGDPなどを見ると、ベトナムは伸び代の大きい国です。しかし、発展途上であるがゆえに、不動産会社に関してリスクが大きいと感じる投資家も多いと推測されます。ベトナムでコンドミニアムを建てているのは、主にどのようなデベロッパーなのでしょうか?

ベトナム国内に、ビンホームズというデベロッパーがありまして、事業規模で言えば、このデベロッパーはベトナムで1番大きいです。

また、最近のベトナムでは、三菱商事や東急電鉄など日系企業の進出も盛んでして、大手の日系企業がビンホームズと共同プロジェクトを組んでいることもあります。

そのほか、タカラレーベンとフジタなど、オール日系のプロジェクトも少なくありません。

大手の日系企業が開発に入っているプロジェクトでは、投資家の方々にも安全に投資していただけると思います。


個人の日本人投資家が海外の会社について情報を集めるのは、あまり簡単ではないと思われますが、ベトナム不動産投資では、どのようなポイントを見て不動産会社を判断すると良いのでしょうか?

ビンホームズを除いて、ベトナム国内のデベロッパーが単独で取り組んでいるプロジェクトなどは選ばない方が無難です。

日系企業との共同プロジェクトを選ぶ方が、不動産会社に関するリスクを下げられると思います。


例えばフィリピンやマレーシアとは違い、ベトナムは社会主義国家です。この部分に不安を持たれる投資家もいると推測されますが、資本主義と社会主義の違いは不動産投資に影響があるのでしょうか?

確かに、ベトナムでは自国民優先の姿勢を取ることから、外国人向けの二重価格が設定されていることもあります。

経済動向や不動産市場の変化による、規制変更などのリスクには要注意です。

ベトナムで外国人向けに不動産市場が開かれたのはごく最近です。

外国人向けにオープンにする余地はまだ残っていると思います。


国別の統計を見ると、ベトナムは国力の伸び代が大きい一方で、年齢の中央値は30歳を超えており、マレーシアやフィリピンよりも高くなっています。新興国の中で比較すると、ベトナムの年齢中央値が比較的高いのは、どんな背景があると言えるでしょうか?

確かに、ベトナムは周辺諸国よりも年齢中央値が高いのですが、ベトナムで高齢化が進んでいるというわけではありません。

ベトナムの人口ピラミッドを見ると、20代後半〜30代前半の人が最も多く、20代前半の人が少なくなっています。しかし、未成年層は20代の人よりも多いです。


グラフ, 棒グラフ

自動的に生成された説明

※引用:Population Pyramid.net

人口ピラミッドが少しいびつな形になっているのは、ベトナム戦争などの影響があるのではと思います。


ベトナム不動産投資の投資対象として販売されている物件は、多くの現地人にとって高価な物件であると推測されます。実需で都心部のコンドミニアムを購入できる現地人は多いのでしょうか?

社会主義であるゆえになのか、あまり表立っていないのですが、ベトナムにも現地の富裕層は少なくありません。

投資・実需の両面で都心の物件を購入できる人もいます。

ベトナムでは、外国人が購入できる1棟あたりの戸数は30%までに制限されています。

しかし、完売しているプロジェクトも多いので、現地のベトナム人も一定以上の戸数を購入しているわけです。


登記済証の発行について

ベトナムでは、登記済証の発行に時間がかかるなど、登記関連のリスクはないのでしょうか?

ベトナムのコンドミニアム向けに発行される登記済証はピンクブックというのですが、発行までの期間はある程度長めに考えてもらう方がいいと思います。

ただ、日系のプロジェクトに投資することで、ピンクブックが発行されないまま、売主と連絡も取れなくなるなどのリスクは下げられます。


入居者募集について

ベトナム不動産を購入した場合、賃貸管理はどこの会社が請け負うのでしょうか?

弊社はベトナムには進出していないので、賃貸管理会社をご紹介することになります。

例えばドラゴンハウジングなど、日系の管理会社をご紹介可能です。


ローンの利用について

ベトナム不動産投資ではローンを利用できるのでしょうか?利用できる場合は、金融機関と融資条件についてお聞かせください。

ベトナムの金融機関で外国人が利用できる住宅ローンなどはありません。

ローンを利用するならば、日本国内で別の不動産を担保に借り入れることになります。

日本国内で不動産担保ローンを展開しているのは、オリックス銀行・東京スター銀行・三井住友信託銀行などです。

融資額は担保評価額次第で、金利は概ね1%〜2%台になります。


海外送金の規制について

ベトナムでは、ベトナムドンの海外送金が規制されています。ベトナム不動産投資で得た収益の2次運用を考えるとしたら、どのような手段があるのでしょうか?

確かに、ベトナムでは海外送金に規制があるのですが、全く送金できないわけではありません。

ただ、物件を所有していることの証明など、送金するたびにエビデンスを提出しないといけないので、手間がかかることは事実です。


ベトナム不動産投資のリスクは?

ベトナム不動産投資で特に注意すべきリスクは何でしょうか?

ベトナムでは、不動産マーケットが崩れないように、物件の供給調整が行われています。

供給調整によって、結果的に物件価格が上がっている一面もあるのは事実です。

また、外国人向けの規制や登記制度に関して、ほかの国よりも先行きを見通しにくいです。

マーケットや規制の急な変化が起こり得る点は、ほかの国よりも要注意のリスクです。

総じて、ベトナムは、すでに海外不動産投資の経験をお持ちの人にお勧めする投資先です。

分散投資先として考えていただく方がいいと思います。

初心者の方がいきなり全資産をベトナムに投資するなどの投資法は、あまりお勧めできません。


まとめ

ベトナムは東南アジアの中でも特に伸び代が大きい国です。

発展途上の国で投資するとなると、法規制も十分ではないことも多く、だまされてしまうなどのリスクを心配する方も多いかもしれません。

しかし、日系企業が開発に入っているプロジェクトも多いので、低リスクの物件を見極める難易度はそれほど高くないとも考えられます。

外国人向けにマーケットがオープンしてから日が浅い中では、日本人による投資の前例が少ない点で、ベトナムは玄人向けの投資先です。

しかし、今後利回りの向上も狙えるため、分散投資を図る上では特に有効な選択肢の1つと言えます。


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