国や不動産会社はどう選ぶ?海外不動産投資の始め方を解説

海外不動産投資に興味があるけど、何から始めればいいのか、国や不動産会社をどう選べばいいのか、わからないという人も多いのではないでしょうか。 この記事では、海外不動産投資の始め方や、海外不動産マーケットの特徴について、先進国・新興国に分けて解説します。一読していただければ、希望の投資条件と合致する国や不動産会社を見極めることが可能です。


国や不動産会社はどう選ぶ?海外不動産投資の始め方を解説


海外不動産投資は何から始める?

海外不動産投資も、始め方は日本国内での不動産投資と大きな違いはありません。


投資目的の設定と情報収集

不動産投資を始めるにあたり、最も重要なポイントは投資目的を明確にすることです。

投資目的が明確になれば、自分なりの物件選びに関する基準を作れます。

物件選びの基準はできる限り具体的に設定することが重要です。

なお、物件選びの基準となるのは例えば以下のポイントです。


  • ・物件価格はいくらまでか
  • ・目標とする利回りは何%か
  • ・優先順位が高いのは家賃収入と物件売却益のどちらなのか
  • ・ローンは利用するか


「基準に合致した物件が見つかりそうなのはどの国か」といった視点で見ると、国選びで迷うことがなくなります。

また、物件選びの基準ができたら、どの国の物件ならば基準に合致しそうなのか、webで調べてみるのがおすすめです。


弊社のwebサイトにも、複数の国に関する情報を掲載していますので、ぜひ参考にしてみてください。

▶︎海外不動産ニュース


目的や基準が明確だと不動産会社の反応も良い

「とにかくいい物件の情報が欲しい」など、大雑把なリクエストを不動産会社に伝えると、営業マンもどんな物件が顧客に適しているのか、判断ができません。

問い合わせしても「情報をもらった物件が良いのか悪いのかわからない」という結果で終わってしまうこともあります。

問い合わせを徒労に終わらせないためにも、まずは判断基準を決めることが重要です。


海外不動産投資で投資できる物件のタイプは?

一言で不動産投資といっても、投資対象となる不動産の種類は様々です。

海外不動産投資ではどのタイプの物件に投資できるのかについて解説します。


集合住宅が中心

海外不動産投資では、国によって投資できる物件のタイプが異なります。

外国人は土地を所有できない規制が敷かれている国もあるからです。

新興国では特に、外国人の土地所有に対して規制が敷かれている国も多いものです。

戸建物件の所有権は土地の所有権とセットになっている国も多く、この場合は、建物の所有権だけを取得できるコンドミニアムなど集合住宅の投資が中心となります。

なお、商業物件に投資できる国もありますが、商業物件投資は住宅への投資と違う部分も多いものです。

また、テナントとの交渉など住宅への投資と違って手間がかかることもあります。

管理の手間が少なく済むことなどから、海外不動産投資の中心は住宅投資となっています。


どの国がおすすめ?国の選び方



海外不動産投資を検討している人の中には、特に利益を狙いやすい国はどこなのか、気になる人もいるのではないでしょうか。

主に新興国と先進国とに分けて、メリット・デメリットを比較します。


新興国投資のメリット・デメリット

利回り重視の投資をしたいのであれば、新興国での不動産投資が向いています。

その一方で、新興国のデメリットは、法整備などに不安がある点です。


売却益を狙える国が多い

新興国には、経済成長率や人口増加率など、経済成長に関する指標が高水準で推移している国も多いものです。

経済成長は物価の上昇につながるため、新興国では、物価が安いうちに物件を購入し、経済成長後に売却して売却益を狙う投資ができます。

新興国の不動産投資で利益を狙うのであれば、特に東南アジアはおすすめです。

日本からの距離が近くアクセスしやすい上に、成長著しい国も複数あります。

海外不動産投資ではコンドミニアムなど集合住宅への投資が中心になると解説しましたが、コンドミニアムに投資するのであれば、人口密度は要確認の指標となります。

人口密度が高いほど、集合住宅のニーズが高まるからです。


登記の対応に不安がある国もある

新興国には利益を狙いやすいメリットがある一方で、物件の所有権登記に関して不安がある国も多いものです。

登記済証を受け取れないと、物件の所有権を主張できません。

万が一、登記済証を受け取れていないままだと、投資の出口で物件を売却できないリスクがあります。

例えばマレーシアなどは、物件を購入してから登記済証が発行されるまで、1年かかることもあります。

新興国で投資する場合には、登記済証の発行手続きや、発行時期などについてあらかじめ確認しておくことが重要です。


日本から不動産投資が可能な新興国は?

日本から不動産投資が可能な新興国について、国別のメリットやリスクを解説します。


フィリピン

フィリピン不動産投資のメリットは、空室の少ない安定した不動産投資を期待できる点と、物件の売却益を狙える点です。

東南アジアでは各国とも人口が増加していますが、フィリピンは特に人口増加が顕著です。

また、世界銀行の調査によると、フィリピンの人口は2020年の時点で1億人を超えています。

そのほか、人口密度も周辺諸国と比較すると高いため、フィリピンのコンドミニアム投資には高い稼働率を期待できます。

なお、顕著な人口増加は今後の住宅需要増加につながるため、物件の値上がり益も期待できるでしょう。

その一方で、物件が完成しない竣工リスクには要注意です。

フィリピンには多数の実績を持ったデベロッパーも複数ありますが、新興国ゆえに実績の浅いデベロッパーも存在します。

実績の浅いデベロッパーが建設する物件は、プロジェクトの途中で資金繰りに行き詰った結果、工事がストップしてしまう可能性もあるので要注意です。

工事が途中でストップしてしまうと、その後再開される見込みは高くありません。支払済みの手付金なども返金されなくなってしまいます。

フィリピン不動産投資では、信頼できるエージェントから安全な物件を紹介してもらうことが、失敗予防のために重要です。

▶︎フィリピン不動産の情報はこちらをご覧ください


マレーシア

マレーシア不動産投資のメリットは、堅調な経済発展に裏打ちされた将来性の高さです。

マレーシアのGDP成長率は、2010年〜2019年の期間では毎年4%〜6%で推移しています。

経済状況はすでに「中進国」とも言うべき水準を維持しており、マレーシア政府も数年のうちに先進国入りを目指すと宣言しています。

しかし、マレーシアの不動産マーケットでは物件の供給過剰が起きている点に要注意です。

空室リスクについて、より慎重に対策を考える必要があります。

経済発展に裏打ちされた値上がり益などは期待できますが、空室リスクを軽減するためには、賃貸需要を見極めて物件を選ぶことがとても重要です。

▶︎マレーシア不動産の情報はこちらをご覧ください


先進国投資のメリット・デメリット

とにかくリスクを排除して安定した投資をしたいのであれば、先進国での投資が向いています。

しかし、先進国での投資は、新興国での投資と比較すると、物件価格が高く利回りが低いデメリットを持っています。


安定性が高い

例えばアメリカ・イギリスなどは外国人でも不動産を購入できます。また、両国とも登記制度が整備されているので、権利関係のリスクは少ないものです。

イギリスでは特に、不動産売買の手続きに弁護士が入るため、安全に取引を進められます。

アメリカでは、物件の登記済証としてWarranty Deedという書類が発行されますが、最短で決済翌日には書類が発行されることもあるほどです。

また、新興国では外国人による不動産保有に対して、規制が変わりやすいリスクもあります。

しかし、先進国では、新興国ほど頻繁に規制が変わる可能性は低いと考えて問題ありません。


物件価格が比較的高く利回りは低め

先進国では、東南アジアを中心とした新興国よりも、物件価格が高いものです。

しかし、物件価格が高くても、家賃は物件価格ほど上がりません。価格が高く家賃が安いと、必然的に利回りは下がります。

先進国で極端に物件価格が安い物件には、安い理由があります。周辺相場よりも安い物件の購入を検討するのであれば、安い理由の確認が必要です。


日本から不動産投資が可能な先進国は?

日本から不動産投資が可能な先進国について、国別にメリット・デメリットやリスクなどを解説します。


アメリカ

アメリカ不動産投資のメリットは、ローリスクで将来性の高い投資ができることです。

アメリカは人口増加を続ける数少ない先進国の1つです。

また、アメリカ全体で見ると、人口増加に伴って不動産価格も上昇を続けています。

また、新興国の通貨は為替が乱高下することもありますが、USドルにはその心配もありません。

その一方で、アメリカ不動産投資では、情報収集に時間がかかる点がデメリットです。

アメリカでは州ごとに経済状況や不動産市況が大きく異なります。

また、日本の不動産会社が進出している州は限られているため、州によっては自力での情報収集が必要です。


イギリス

イギリス不動産投資のメリットは、地方都市であれば安価な物件も見つけやすい点にあります。

イギリスの首都ロンドンでは、不動産価格が非常に高くなっていますが、地方都市に目を向ければ手頃な物件も見つけやすいです。

また、イギリスは、外国人留学生の受け入れ人数が世界第2位という特徴を持っています。

大学近辺のコンパクトコンドミニアムも多数流通しているので、物件精査がしっかりできれば、少額から利回りの高い投資も期待できます。

一方、イギリス不動産投資のリスクは将来の不確実性です。イギリスは2020年にEUを離脱しました。

2020年末まで移行期間が設けられましたが、コロナショックが重なった結果、2021年初頭の時点でイギリスの将来は非常に不透明と言えます。

▶︎イギリス不動産の情報はこちらをご覧ください


海外不動産投資における不動産会社の選び方



海外不動産投資では、どの不動産会社から物件を購入するのが安全なのか、日本国内での投資と比較するとわかりにくいものです。

日本と海外現地とで不動産会社のメリット・デメリットを比較します。


日本の不動産会社を利用するメリット・デメリット

日本の不動産会社を利用すると、手続きをスムーズに進めやすいメリットがあります。

しかし、担当者も現地のマーケットに関する理解が不十分な場合もあるので要注意です。


コミュニケーションを取りやすい

日本の不動産会社を利用する最大のメリットは、言語の壁がないため、コミュニケーションを取りやすい点にあります。

また、日本人同士であれば商習慣の違いもありません。日本の不動産会社を利用すれば、ストレスの少ない取引が可能です。


現地のマーケットについて理解が不十分な場合もある

海外現地に拠点を置いていない日本の会社を利用すると、不動産会社の担当者が、現地のマーケットについて理解しきれていない場合もあります。

webでしか現地の情報を収集できない日本の不動産会社は、自ら情報収集している投資家とそれほど変わりありません。

海外不動産投資を進める時には、不動産会社を選ぶにあたり、投資したい海外の現地に拠点を置いているか確認することが必要です。


海外現地の不動産会社を利用するメリット・デメリット

海外現地の不動産会社を利用すると、鮮度の高い現地情報を得られるメリットがあります。

しかし、言語や商習慣の違いから、コミュニケーションにストレスを感じることもあるので要注意です。


情報の精度が高い

海外現地の不動産会社は、例えば以下の情報をリアルタイムで把握しています。


  • ・現地の都市開発に関する最新情報
  • ・物件価格の変動
  • ・入居者の候補となる人が周辺にいるかどうか


海外都市の開発状況などについて、日本から鮮度の高い情報を集めるのは難易度が高いものです。

海外現地の不動産会社には、都市開発に関する情報も比較的容易に収集できる期待を持てます。

また、日本からは、統計によってしか物件価格や家賃の変動状況を把握できません。

これらの情報をリアルタイムで把握できるのは、現地不動産会社の大きな強みです。

そのほか、物件周辺にはどのような人が住んでいるかといった情報を、統計情報などから把握するのは骨が折れます。

入居者ターゲットになる人がいるのかどうか、問い合わせれば把握できるという点は、海外現地の不動産会社を利用するメリットです。


コミュニケーションの難易度が高い

海外現地の不動産会社と直接コミュニケーションを取るのは、言語や商習慣の違いから、強いストレスがかかることもあります。

また、海外の担当者には、簡単に会いに行けません。海外不動産投資に失敗した事例には、現地のエージェントと連絡が取れなくなったという例も多いものです。


Property Accessの強み

Property Accessは日本の企業でありながら、フィリピンやマレーシアなど、海外現地の不動産マーケットに精通した現地人エージェントも多数在籍しています。

このため、弊社は日本の不動産会社と海外現地の不動産会社が持つ強みを持ち合わせています。

特に東南アジアでの海外不動産投資を検討されているのであれば、ぜひ1度弊社までご相談ください。


海外不動産投資のローンについて

海外不動産投資を検討している人の中には、ローンを使えるのか疑問に思う人もいるのではないでしょうか。

海外不動産投資に利用できるローンについて解説します。


オリックス銀行の不動産担保ローン

オリックス銀行は、日本国内の不動産に抵当権をつけることで、融資額を海外不動産投資に利用できる不動産担保ローンを提供しています。

なお、投資先の国に関する制限がないので、どこの国に投資する場合でも利用可能です。主な借り入れ条件は以下のようになっています。


  • 借入限度額:1,000万円以上2億円以内
  • 借入期間 :1年以上35年以内
  • 必要年収 :前年度見込み年収700万円以上の人が申込可能
  • 借入金利 :3.675%(変動金利)

※上記は2021年1月時点の情報です。

投資先の国を選ばず使いやすいのが不動産担保ローンの特徴ですが、担保に入れる不動産には条件があります。

首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産のみが担保の対象です。どんな不動産でも担保に入れられるわけではないので注意が必要です。


SBJ銀行の海外不動産(ハワイ州ホノルル)購入ローン

SBJ銀行は、アメリカハワイ州のホノルル市内に立地する物件に限って利用できるローンを提供しています。

購入対象の物件に抵当権を設定するため、オリックス銀行のローンとは違って、担保物件を別途用意する必要がありません。主な借入条件は以下の通りです。


  • 借入限度額:1,000万円以上2億円以内
  • 借入期間 :1年以上35年以内
  • 必要年収 :非公開
  • 借入金利 :2.8%(変動金利)


※上記は2021年1月時点の情報です。

担保物件不要で不動産投資が初めての人でも利用できるのがSBJ銀行のローンを利用するメリットですが、投資先のエリアがハワイのホノルルに限られるのはデメリットです

ホノルルの不動産価格はアメリカの中でも高いほうに分類されます。

必ずしもフルローンを引けるわけではないので、実際にローンを利用して投資できるのは、相応の自己資金を用意できる人に限られます。


海外不動産投資に利用できるローンについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。

▶︎【完全保存】海外不動産投資をする際にどのようにローンを組むか?


まとめ:海外不動産投資は自分でも情報収集することが重要

海外現地の情報を収集するためには、その国の中央銀行のwebサイトなどを調べるのがおすすめです。

不動産価格指数や人口推移などについて調べられます。

不動産会社から得た情報に加えて、自分でも調査した情報を組み合わせることで、精度の高い投資判断が可能です。

自分なりの判断基準が決まっていれば、投資に失敗してしまうリスクも減らせます。


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