トランプ大統領就任で海外不動産市場はどうなる？5つのポイントを専門家が解説
2024/12/21
2024年11月5日に選挙が行われたアメリカの大統領選挙で、ドナルド・トランプ氏が見事大統領の座に返り咲くことになりました。
「海外不動産への投資に興味があるけど、トランプ大統領による政策が気になる」
「海外不動産市場はこれから価格が上昇するのか下落するのか興味がある」
海外への不動産投資を検討中であれば、今後のトランプ政権の動きが気になる方も多いのではないでしょうか。
この記事では、トランプ新大統領が誕生することで海外の不動産市場はどのような影響を受けるのか、5つのポイントに分けて専門家が紹介します。
海外不動産はハイリスク・ハイリターンと言われますが、実際どのような影響を受けるのか読み解いていきましょう。
最後まで読むことで、トランプ大統領就任後の海外不動産市場の動向について把握できますよ。
海外不動産投資に興味がある方、海外の不動産への投資におけるリスクとリターンについて詳しく知りたい方は、ぜひ参考にしてください。
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トランプ大統領就任による海外不動産市場への影響５つ
トランプ大統領の就任によって、海外不動産市場に与える影響は主に５つあります。
①金利による影響
②対中問題への対応による影響
③為替問題による影響
④東南アジア不動産に与える影響
⑤先進国の不動産に与える影響
では、一つずつ見ていきましょう。
①金利による影響
不動産価格を考慮する場合、金利による影響を把握しておくのが大切です。
トランプ新大統領は選挙戦の最中からアメリカ国内に対して、減税措置を取ると表明しています。
減税措置を取ることによって、金利は上昇局面を迎えています。
以下は、トランプ大統領の政策をまとめたものです。
住宅ローン金利は引き下げ措置が取られますが、現状は債券の売りが大幅に増加したことによって上昇しています。
前回のトランプ大統領の任期中は、以下のように推移しました。
一部では、財政悪化やインフレーションによる悪い金利上昇と言われていました。
では金利が上昇するシナリオの場合、今後の海外の不動産市場はどのような影響を受けるのでしょうか。
まずここでは、日本の周辺のアジア・オセアニアの各国の政策金利を見てみましょう。
2024年時点で0.25%の日本の政策金利と比べても、近隣のアジア・オセアニア諸国の金利は高く推移しています。
グラフ内ではフィリピンが3年9ヶ月ぶりに利下げ局面に入りましたが、これは9月に行われたアメリカの利下げに影響を受けたものです。
日本のみならず、アメリカの金融政策は多くの国に影響を及ぼすことも覚えておきましょう。
また、アメリカの金利が上昇する局面を迎えると、日本国内の金利も上昇せざるを得ないケースがあります。
日本だけ特別な低金利の状態が続いていると、為替面での更なる円安が進みます。
そうなると、輸出企業の営業利益は増加する一方、国内企業は大きなダメージを受けてしまうのです。
たとえば日本は、食料自給率が2022年度（カロリーベース）で38%・生産額ベースで63%と多くの食料を輸入に頼っています。
日米金利差の拡大によって円安が進むと、輸入製品の価格は更に上昇します。
このような事情があるため、アメリカが金利を上昇させて為替をコントロールする可能性も十分考えられるでしょう。
不動産を例に挙げると、金利が上昇すれば国内の不動産は買い控えが見込まれます。
一方で海外の不動産を考えてみると、日米金利差の減少が起こる場合、お得に物件を購入できる可能性が出てきます。
日米金利差の減少によって、日本円の為替は相対的に割高になり、各国通貨に比べても高くなるのです。
そうなると、海外不動産の価格は、実質値下げになるので安く購入できます。
トランプ新大統領の就任によって、金利が上昇するシナリオを考えると、海外不動産はプラスの選択肢になり得るでしょう。
②対中問題への対応による影響
海外不動産投資を検討するときは、アメリカの対中問題への対応姿勢も注視したいところです。
トランプ新大統領は、国を問わず全ての輸入品に10～20％の関税をかけると大統領選の途中から表明していました。
また、特別な措置として、中国からの輸入には60％の関税をかけると表明しています。
このような措置を取ることで米中関係は更なる冷え込みが予想され、中国は更なる景気悪化が見込まれます。
海外不動産を検討するうえで、世界の経済情勢は欠かすことのできない要素の1つです。
例えば東南アジアの諸国を見ても、国ごとに宗教や民族など様々な性質があります。
言わずもがな中国は、アメリカに次ぐ2位のGDPを誇る大国です。
中国の景気が悪化することで、世界情勢は不安定な状態になるでしょう。
そうなると、日本も含め全世界の不動産に影響を与えます。
なかには中国以外だけでビジネスをしている方もいますが、多くは中国との取引があり莫大な利益を上げているのが現状です。
中国の景気の影響をもろに受けてしまうと、不動産の売り圧力により、不動産全体の市況感は悪くなります。
結果として、海外不動産の価格は下落することが見込まれるのです。
米中関係の悪化が世界情勢に与える影響は計り知れないので、海外不動産を考える上では今後も注視していく必要があります。
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③為替問題による影響
為替問題による影響も、海外不動産投資を検討するならチェックしておきたいポイントです。
トランプ新大統領の就任に伴うアメリカの金利上昇が、日米金利差を縮小させる可能性があります。
日本の為替が円高に振れることで、海外不動産を安く購入できる機会が増えます。
一方で、さらに日米金利差の拡大が生じて円安が進んだ場合は、海外不動産についてどのように考えれば良いのでしょうか。
まず、海外不動産の特徴について紹介します。
日本国内の不動産はローンを利用する場合は分割払いが可能です。
しかし、それは銀行との間で締結した契約に基づくものに過ぎず、不動産の開発会社との間で分割払いの契約をするわけではありません。
海外不動産においては、不動産の開発会社が支払いプランとして、独自に分割払いのオプションを用意しているケースがあります。
例えば、フィリピンの不動産においては「0-10-90」というプロジェクトがあり、以下のような仕組みになっています。
・物件が未竣工の契約時：頭金0%（費用負担なし）
・物件竣工待ち期間時：10%支払い（5年などで分割払いも可）
・物件竣工時：90%支払い
上記の90％の代金支払いにおいて、日本の不動産を所有する場合は融資を受けることも可能です。
具体的には、日本の不動産を担保にし、日本の銀行から価値評価をしてもらった結果に基づき、海外不動産投資のための資金を提供してもらえます。
つまり、手元に資金がなくても海外不動産に投資を始めることが出来るのです。
このような特徴があるので、為替を考えるうえで上手く活用することも検討できます。
また、竣工が近づくにつれて、開発会社の提示する物件の価格が上昇するケースがあります。
竣工直近のものは、プロジェクトの発表当初の価格からは考えられないほど、高い価格で販売されることもあるから驚きです。
そのため事前に円安を予想し、海外の不動産物件を契約して分割金を支払うことで、円高に振れた時に物件価格が実質的な割安状態になるのです。
円安局面の場合、海外不動産を検討するのは難しいと考える方もいます。
ですが、逆に将来的なチャンスを先取り出来る考えに基づいて、契約する方がいるのも事実です。
ご自身の資産状況や将来設計に基づいて、購入を検討することが重要となってきます。
そして、為替が円安に振れることが続いたからと言って、海外不動産への投資はデメリットだけが存在するわけではありません。
むしろ、チャンスと捉えて分割払いが大胆に出来る海外不動産のプロジェクトへ積極的に投資することも検討すると面白いでしょう。
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④東南アジア不動産に与える影響
ここでは、東南アジア不動産と先進国の不動産がどのような影響を受けるのかを紹介します。
以下は東南アジア諸国の国々が、どのような法規制を元に外国人による不動産の所有を制限しているかを表したものです。
弊社（Property Access株式会社）が独自に作成
このように、各国では少なからず外国人の不動産所有の制限が存在していますが、海外からの投資を多く受け入れています。
実際に弊社でも、180億円にも及ぶ海外不動産を日本国内の投資家に販売して来ました。
現地では、近年の金利の上昇によってローンが組みづらくなっていることも言われています。
しかし一方で、GDPの成長に基づいて各国の不動産価格は上昇しています。
金利の上昇によりローンが組みづらくなる問題は存在しているものの、経済成長によって購買意欲は旺盛です。
現地不動産の販売日初日のセレモニーなどは、多くの人が列を作ったり、パーティーのような雰囲気で販売が行われたりします。
GDPの成長で富裕層が増えている東南アジア諸国では、トランプ新大統領による政策の影響を大きく受けずに不動産価格は堅調に推移するでしょう。
ただし、地政学的なリスクについては警戒が必要です。
例えば、景気の落ち込みや政治問題によって中国とアメリカが戦争を始めることになった場合、東南アジアの景気も一気に冷え込むことが予想されます。
実際に戦争にはならなくても、戦争が勃発するかもという不安が人々の購買意欲を減少させます。
また、法規制の改正のリスクも警戒しないといけません。
例えば、シンガポールは外国人が物件を購入する際に、印紙税として物件価格の30％を別途徴収していましたが、近頃60％に更に値上げされました。
このような法改正の影響によって自国民保護に走ることはよくあることと言えます。
あくまでも外国人として、外国の不動産に投資しているリスクは常に心に持ちましょう。
⑤先進国の不動産に与える影響
弊社では、2023年からUAEのドバイ・アブダビとオーストラリアの物件の取り扱いを開始しました。
UAEとオーストラリアといった先進国には、トランプ新大統領による政策はどのような影響を与えるのでしょうか。
先進国である日本を例にしながら見ていきましょう。
日本では円安という社会問題がある中で、インフレにより生活の圧迫を受ける人が増加しています。
これは、ほかの先進国でも同じ状況です。
しかし、UAEとオーストラリアに関しては、世界中から多くの移民を受け入れています。
以下は、富裕層がどこの国に移民をしているのかについて、実際の数を表したものです。
図からも分かるように、他の先進国と比べてUAEとオーストラリアは富裕層の流入が進んでいます。
このように富裕層が多く流入する国は、安定的に成長をしている国が多く、これからもUAEやオーストラリアへの移民は増えるでしょう。
UAEとオーストラリアについては、生活にかかる税金も安く相続税も発生しないメリットもあります。
また、UAEとオーストラリアは物件価格の平米単価が東京よりも安いのが一般的で、世界的に見ても割安に放置されています。
そして、富裕層の流入が続く地域は物件価格の上昇の圧力があり、実際にUAEの不動産価格は10年前と比較すると随分と高くなりました。
更なる富裕層の流入や、近隣のアブダビやラアス・アル＝ハイマなどの開発も急激に進んでいるUAEは魅力的な投資対象です。
オーストラリアについても、都市によって良し悪しはあれど、メルボルンやパースなどの不動産は割安な状況が続いており上昇が見込まれるでしょう。
これらの状況を鑑みても、UAEとオーストラリアなどの不動産は、今後も堅調に推移するのが期待されています。
弊社では実務経験豊富なスタッフによる「無料の個別相談」を実施しています。
海外不動産投資に関する詳しい情報や、海外不動産投資を始めるうえで気になる点がありましたら、お気軽にご利用ください。
まとめ
今回は、トランプ大統領就任による海外不動産市場への影響として以下の５つをご紹介しました。
①金利による影響
②対中問題への対応による影響
③為替問題による影響
④東南アジア不動産に与える影響
⑤先進国の不動産に与える影響
トランプ新大統領の政策は実現性の不透明感があるものも多く、先が読めないことも多くあるのは事実です。
しかし、過去の歴史や現在の状況を学ぶことによって、ある程度将来を予測して計画的に行動することが可能です。
ハイリスク・ハイリターンとも言われる海外不動産について、世界情勢を基に考えてみることは必要不可欠です。
トランプ新大統領の今後の政策によって世界が良くなる方向に向かうことを願っています。
以下の記事では、トランプ新大統領による日本の不動産への影響を紹介しています。
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今後の世界情勢を考えながら投資計画を立てることで、海外不動産投資でも多くのリターンが得られるようにしていきましょう。
そのためには、現地の手続きに精通したエージェントの助けを借りるのがおすすめです。
弊社では実務経験豊富なスタッフによる「無料の個別相談」を実施しています。
海外不動産投資に関する詳しい情報や、不動産投資を始めるうえで気になる点がありましたら、お気軽にご利用ください。
少しでも、海外不動産投資の今後を考える手助けとなれば嬉しいです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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