[フィリピン] 2021年第1四半期不動産市場

世界最大の総合不動産サービス会社の一つ、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドがフィリピンの2021年第1四半期のフィリピン市場レポートを発表していますので見ていきましょう。

ハイライト

2021年第1四半期のオフィス賃料（表面）利回りは、さらに下がって6.5％に縮小したと見られています。前年同期比では、賃料利回りは約40ポイント下がりました。クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは、将来の取引を見据えて、不動産価格はより実現可能で現実的なレベルへと調整されるだろうと述べています。

2020年第4四半期のレジデンシャル不動産化価格インデックス（RREPI）は134.4となり、わずかに0.8％上昇しました。1年前は10.4％上昇を記録していたことを考えると、成長のペースはかなり落ちますが、2020年第3四半期の0.4%下落からは回復の兆しが見られます。2020年第4四半期のコンドミニアムユニットの価格は8.4％下落し、他の住宅タイプは、デュプレックスで20％、タウンハウスで16.1％、一戸建てで4.7％の上昇が見られました。メトロマニラ以外のレジデンシャル物件が成長をけん引し、対前年同期で5.9％増となりました。メトロマニラ内は2四半期連続で下落し、2020年第4四半期は4.8％減でした。

フィリピン不動産投資信託（REIT）市場が拡大を続けています。ダブルドラゴン・プロパティーズ社のREIT、DDMP REIT（DDMPR）が2021年3月に上場し、2020年に上場したフィリピン初のREIT、アヤラランドのAREITに続き国内2番目となりました。さらに、AREITは、10軒の資産を株式交換の対象として認識しており、今後のAREITの収益を増大させることが期待されています。

経済の見通し

Covid-19感染者数が再び増加し、メトロマニラおよび周辺４州（ラグーナ、カヴィテ、ブラカン、リサール）で厳しいロックダウン措置を取らざるをえなくなったことで、フィリピンの景気回復の道が妨げられています。というのも、これにより消費者の中に不確定性が再燃し、企業のビジネスも制限されるからです。クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは、政府が、当初の2021年成長予測6.5％～7.5％を再考して、より控え目な数値をおいてくるかもしれないと予測しています。急激に進むインフレもまた、2020年の後半から徐々に回復を見せ始めていた家計支出を冷え込ませることになりそうです。インフレ率は、2021年第1四半期、政府の目標範囲の上限である4％を越え、3月は4.5％となっています。

より厳しい制限措置を再実施する以前のフィリピンは、ビジネス・経済の再開を受けて楽観的な見方をする投資家が増加、2021年1月の外国直接投資（FDI）は純額で41.5％増加し、9億6,100万ドルに達しました。これは、2019年以降最高値でもありました。しかし、ワクチン接種プログラムの遅れと、膨れ上がる感染者数は、景気回復の見通しが暗くななっている中、投資の持続的な流入の妨げとなりそうです。

市場見通し

税制改革法（CREATE法）が成立し、フィリピンの法人税率をより競争力の高いレベルまで引き下げることで、投資家の信頼感を回復させ、より多くの雇用を生み、景気回復を促す投資の誘致における主要な刺激となることが期待されています。

不動産の利回りおよび価格が現実的なレベルに向かうにつれ、短期、中期的に、大量の取引が予想されています。メトロマニラ内の主要な都市では、新しいインフラ開発が完成することで、都市再開発が進みそうです。企業や働く人々がより人口密度の少ないコミュニティへと向かう動きを支えそうです。

各セクターの動き

■オフィス

フル操業ができない状況から、追加のオフィススペース需要が抑え込まれています。特に、従来のビジネス地区以外のオフィススペースを借りたり、柔軟な働き方ができたりすることから、その傾向が強まっています。企業の景気観は、徐々に経済活動が増加することで、過去数か月の間に随分と改善しましたが、BPO業界を筆頭にオフィススペース需要の成長は、供給よりも緩やかなペースで進みそうです。

■レジデンシャル

都市エリアの土地付き住宅は、主要ビジネス地区のコンドミニアムと比較して魅力的な選択肢となっています。コンドミニアムは価格の軟化を見せており、この状態は短期・中期的に続くと予想されています。レジデンシャルコンドミニアム物件でも不動産管理が優れており低密度のものは、引き続き市場の人気を掴みそうだとクッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは述べています。

■リテール

経済の先行き不透明感がいまだ漂う中、物価と失業率の高止まりが、消費者支出の勢いを妨げ、リテール業界の急速な回復を妨げています。リテール各社は、非接触型ソリューションとEコマースを長期戦略に織り込まざるを得なくなってきているようです。

■工業

短期、中期的に不動産セクターをけん引すると見られている工業セクターの明るい見通しに対応する形で、大手が工業不動産の積極的な拡大を行っています。さらに、新しいCREATE法もまた、現在国内の工業ハブの大半を占めている、製造および電子産業の勢いを加速させるだけでなく、有利なインセンティブスキームで将来の拡大や新規投資を後押ししそうです。中小規模の企業の間では、オペレーション効率を上げるたM＆Aや経営統合が進むことも予想されます。

■ホテル

必要不可欠でない旅行に再び制限がかかったことで、観光・宿泊産業に新たなハードルが生まれました。パンデミックによる財務上の圧力からいまだ回復していないホスピタリティ部門を再開させるためには国内観光の再興にかかっています。

（出所：Cushman and Wakefield）

（画像：Image by nellybois from Pixabay）